發佈時間：12:51 2025-08-27
立法會正審議《簡樸房條例》草案，預計九月底恢復二讀及三讀，當修例正式通過，預計十一萬住宅劏房之中，為數約三萬的劣質劏房將被取締。地產業界預計會有一批業主及經營者退出市場，令供求出現大洗牌。
本刊追訪兩名「劏房大王」，了解他們決定留守市場後，如何變陣尋求生路，甚至化為更大商機。其中「簡樸新生活」股東呂宇健有意大規模趕製「簡樸房」，靠量產壓低成本，以維持租金水平，填補市場空缺，更指收租回報可達四十厘。
精進國際企業董事劉志光則主打「人棄我取」，密密吸納市場拋出來的舊劏盤，挑選間隔較易符合新法例要求的單位，進軍「簡樸房」市場之餘，更開班教入市，實行有錢齊齊搵。
「做簡樸房最主要三件事，內部樓面最少八平方米，即大概九十呎，相信現行不夠大的劏房要焗住退場，因改裝費跟重新再做是沒有分別；另外是有沒有獨立廁所，以及有沒有鮮風窗。」上市公司「簡樸新生活」集團（08360）股東呂宇健以持股公司及團隊經營約一千七百間劏房，一直關注政府推出簡樸房制度細節。
量產壓低成本
他說：「市場之前關注天井窗能否當作鮮風窗，因普遍單位一劏四，總有一間只有天井窗，按二房東經營模式，四間劏房之中，兩間收益用作支付業主租金等營運開銷，另外兩間收益則可作為利潤，如果少了一間，那利潤便大跌五成影響投資意欲。不過，當局早前已表示只要天井有出入口，天井窗也計算。」
「簡樸新生活」原名「利駿集團」，至去年才改名，持股約百分之十八的呂宇健說，早前建議董事會大規模投入簡樸房市場。他說，團隊在量產化下，壓低改建成本，能維持相若租金水平，「若增至一萬個『簡樸房』，只要每個房每月有三千元租金利潤，一年便有三點六億元，那我們願意多擲六千萬元出來做這件事。」
他看中的是簡樸房條例落實後，預計約有三萬間劣質劏房將被取締，「劏房質素參差，即使違反《建築物條例》，經營者大多只是被罰款，但簡樸房制度下，一旦違反隨時犯刑事罪行，相信大部分人都不會為投資而冒險犯刑事罪，相信這批不合規劏房很快會消失，但居住需求仍然存在，相信可以消化其他新盤。」
政府估計目前約有十一萬住宅劏房，內部樓面面積少於八平方米約有百分之二十六，約五成達十平方米或以上。呂宇健說，旗下劏房本身面積高於新例要求標準，同時其經營團隊包括有合資格人士可就現有的劏房「入則」，預計可順利登記及認證成為「簡樸房」，「現時每月已新增約五十個劏房，未來會再加速。」
呂宇健旗下劏房分布不同地區，按裝潢用料分不同級數，大部分月租七千五百元、五千元，但部分惠及基層也會月收三千八百元。相關劏房大約百分之六十是租盤，即團隊充當二房東角色。
簡樸房制度下，這類二房東仍是允許的，他表示，二房東模式不用買樓付首期，可跟業主簽十年租約經營，租金回報計到盡隨時可達四十厘，即使計及管理成本、部分時間斷租、業主滿約後收回單位等因素，也可有二十多厘的回報。
不過呂宇健認為：「若以二十五元呎價租用五百呎單位，一開三並預留走廊位置，每間劏房一百五十呎，月租七千五百元，整體每月租金便有二萬二千五百元，扣除向業主支付一萬二千五百元租金，仍有一萬元租金收入，一年便有十二萬元。單以每間劏房改裝費十萬元計算，三間合計三十萬元成本，這樣就計到回報有四十厘。」他認為《簡樸房條例》實施令經營者有例可循，劏房完全陽光合法，「相信可以買到保險，那我的投資、價值可得到更多的保障。」
吸納舊劏盤翻新
另一名劏房投資者、精進國際企業董事劉志光，從事教育起家，約一九年加入劏房二房東行例，手上營運數百間劏房。他說，單位由「一開四」至「一開十二」不等，平均每個單位回報約十八至二十多厘，也有承包整幢大廈作酒店、服務式住宅、勞工宿舍等，相關公司每年租金收入約五千萬元。
有別大手改建單位，劉志光的經營策略主要吸納市場上招頂的舊劏房盤。劉志光說：「地產經紀很幫手，見有好的劏房盤便會介紹給我，都是一些間隔相對好的劏房單位，雖然裝潢通常較殘舊，但我有自己團隊及師傅做翻新執漏，再添置基本家俬，便可重新出租。」
「近期有些業主或規模較少的二房東不想在簡樸房政策落實後再做，因認證成簡樸房要找測量師、建築師寫認證報告，營運成本必然增加，便會放盤退出市場。我們團隊則會從中挑選一些預計可登記及認證成簡樸房來租。」劉志光估計，市場上數以千計的二房東只是管理數間劏房，而管理逾百甚至上千間劏房的同業為數不多。
港漂客源為目標
他指出，劏房約五成客源為港漂及留學生，認為簡樸房制度落實，生意應該會更好，「港漂及留學生對房屋要求較高，旗下中上質素的劏房較快租出，簡樸房變相獲政府認證，他們住得安心，租金加一千元都會住，加上學生沒有工作收入證明需要先繳付一年租金，可以一下子收到十多個月租金連按金，動輒有十多萬元現金流。」
劉志光認為，即使百業蕭條，本港仍有住屋需求，加上外勞及其他來港人士，租務收益仍可觀。他所管理的劏房盤，其中一個位於銅鑼灣，以月租三萬五千元與業主簽了八年俗稱為「大包租」的合約，不過單位「一開四」，每間劏房面積逾一百六十呎，以逾一萬一千元出租，四間劏房租金合共約四萬五千元，變相每月賺一萬元，營運一年已收回起初的投資成本。
他相信只要劏房性價比高，特別是位置方便，鄰近港鐵站或大學校區，便不愁沒租客，「這單位上手客人剛遷出一星期，都沒有登廣告，已有客人經朋友找上門， 還驚死我不租給他，一口氣交了一年租金，試問其他生意有甚麼理由可以預早收一年的錢？」
劉志光近年也開班教人入市當二房東，其學生Dick數月前便承接數個劏房，開始經營二房東生意。他說：「本身做工程出身，後來做零售生意，但疫情下被逼結業，再從事工程，事業沒甚麼起色，見沒生意好做，但留意到租金上升，加上自己了解樓宇結構、有裝修經驗，便着手試試。」
認證設早鳥優惠
「若見接手的劏房狀況不佳，例如廁所天花發霉，便向業主壓價，之後自己執漏。」Dick說，招攬租客時則以自己有裝修底子作賣點，「遇上問題不用另找裝修師傅檢查，有漏水、停電問題，都試過晚間即時上門處理。」Dick續說，揀盤時會按照簡樸房框架條件挑選，包括面積、窗戶、走火通道等符合基本要求，希望日後政策落實時，不用改動便可登記及通過認證。
立法會正審議《簡樸房條例》草案，消息指，預計九月底恢復二讀，當條例三讀通過後，便會在明年三月一日接受登記。當局更設有「早鳥優惠」，業主或營運者只要於登記期首半年登記，在法例生效後首三年申請「簡樸房」認證，申請認證費用可享全額寬免。
相關草案要求住宅樓宇分間單位須符合一系列有關居住環境的最低標準，以及取得「簡樸房」認證，方可合法出租作居住用途。如有人將未獲認證的分間單位出租便要負上刑事責任，而相關租客則不會涉及法律責任。
當局設有過渡安排，為現存分間單位所處的住宅單位設立為期十二個月的登記期，並給予三十六個月寬限期，讓已登記單位內的分間房進行改造工程和申請「簡樸房」認證。沒有登記的分間單位、已登記但寬限期屆滿的分間單位，以及新進入市場的分間單位，均須申請認證成為合標準的「簡樸房」，方可合法出租作居住用途。
工廈新劏房湧現
政府即將管制私樓劏房，本刊發現近期湧現不少工廈劏房且大受歡迎。記者發現有工廈樓層單位剛改作劏房便全數租出，甚至有單位仍在改裝，已預先租出。
有地產經紀向記者推介相關工廈劏房指，單位有獨立廁所，裝潢較佳，沒有商業登記亦可承租，列明不可住宿，但又說「難免需要通宵工作」，更稱「可預早知道政府何時派員巡查，不用擔心有人突擊檢查。」
不過，有地產業界人士指，改裝工廈劏房須留意是否符合地契及大廈公契，相關改動有沒有獲屋字署批准等，否則有機會觸犯法例。租客違規居於工廈劏房更毫無保障，有居於工廈住客雖與二房東簽約租至明年六月，但發現原業主因破產，單位淪為銀主盤，銀行更不承認他的租客身份，隨時面臨逼遷。
落實「簡樸房」 各界意見不一
香港房地產代理業聯會榮譽主席郭德亮指出，不少業主認為認證制度繁複，擔心同時間搶聘專業人士作認證，過程需時並要支付高額費用，一旦涉及改建，費用更加高昂，已開始有劏房業主還原單位。
郭德亮續指，即使有劏房面積符合要求，但不少走廊通道闊道或分間物料未必達標，「一改走廊，即所有劏房都要重間過」，或在設置獨立電錶或水錶時遇上困難，建議當局分階段執行各項要求，讓業界有時間逐一修改，避免大批業主退出劏房市場，租客需急急找其他居所。
香港簡樸房經營者協會主席陳顯熹，建議當局再簡化認證制度。他預計，即使只涉及小修小補，業主或經營者都會傾向繼續經營，但添置消防裝置及委託專業人士負責認證工作，加上執漏翻新，每個單位隨時動輒十萬元，故目前大部分都會審慎投資。
立法會議員謝偉銓當局指出，法例草案所要求的簡樸房標準，都是為了保障公眾安全，加上由登記到寬限期完結，合共向業界提供四十八個月的過渡時間，不應分階段拆散執行居住的標準要求。
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