發佈時間：13:12 2025-09-03
最近數月本港同業拆息（HIBOR）表現反常，在聯繫匯率之下，港美息差曾高達四厘，對本港樓市和高負債發展商至為關鍵的一個月同業拆息，一度急跌至○點○三厘，帶挈樓市悄悄連升四個月，新盤更連續七個月單月成交突破一千宗。
不過，本港HIBOR的異常走勢開始逆轉，一個月拆息上周飆升至三點三厘，銀行體系結餘亦由六月底逾一千七百億元，跌至五百四十億元，一旦結餘低過五百億，HIBOR就有機會進一步上升。
面對息口走向未明和減債壓力，一眾高負債中小發展商，如兩大淨資本負債比率最高的發展商，包括「澳門李嘉誠」柯為湘的九龍建業（0034）、老牌建築大王陳孔明的佳明集團（1271），以及其他表明會加大力度推盤的發展商等，將會進入一場與時間競賽的賣樓減債生死戰。
上周四，與樓按利息相關的一個月同業拆息抽升至三點三○六四九厘，創下一個月新高，較五月份低位急升超過三厘。過去三個多月，香港的同業拆息大落大上，五月初一個月同業拆息仍高達四厘三，其後資金大舉湧港，銀行體系結餘大增至一千七百億，水浸之下，釐定浮息貸款和樓按的一個月同業拆息急速下跌，完全與美元息口脫鈎。
一眾高負債的發展商即時喘口氣，業主供樓的負擔亦大為減輕，刺激一手樓市轉旺，幫了發展商一把去存貨，樓價更連升四個月。
資金流出拆息急升
不過踏入七月初，本港銀行體系結餘開始縮減，一個月同業拆息則不斷抽升，令Ｈ按再次觸及封頂利息，增加實際供樓開支。香港銀行公會署理主席陳銘僑指出，假如銀行結餘低過五百億元，同業拆息就有機會急升，追回美元水平。
面對此狀況，一眾負債高的中小發展商焉能不急如熱鍋螞蟻，尤其是下半年新盤有多達約二萬三千伙可伺機推出，誠如遠東發展（0035）主席邱達昌早前公開表示，即使「蝕本賣樓」亦要先還債。投行富瑞曾點名八間本地上市地產商「存在高風險」，其中「澳門李嘉誠」柯為湘的九建榜上有名。
九建在中期業績中披露，截至今年六月底的資本負債比率仍高達百分之一百點九，總銀行貸款約一百八十七點四億元，大部分屬有抵押貸款，當中十七點○九億元須於一年內償還，而手頭現金只有九點五七億元。單計上半年，九建支付予銀行的貸款利息約三億七千七百萬元，較去年同期約五億四千萬為少，集團不諱言把降低資本負債比率作為財務策略首要之一。
上月，九建突擊以招標形式開售西營盤單幢項目半山名滙， 整個項目共一百一十一伙， 實用面積介乎二百二十一至七百七十四呎，短短一個月已售出約六十七伙，套現逾五億元，此外又繼續推售將軍澳海茵莊園的貨尾。
不過市場人士認為，真正能讓九建跨過債海的是，原預計今年下半年開售的彩虹站附近牛池灣前聖若瑟安老院項目。該項目○六年獲批興建五幢五十九至六十二層高商住物業，共二千一百二十伙，二一年九建再向城規會申請將單位數目大增至五千○ 五伙， 同年以九十六億五千八百萬元完成補地價，創下市區補地價紀錄，以可建樓面二百一十六點三二萬呎計，每呎「麵粉價」約四千四百六十五元。
重點還看牛池灣項目
根據城規會去年底批出的圖則，九建獲准興建五幢五十四層高的摩天住宅大廈， 總樓面二百一十五點二萬呎，其中住宅樓面逾一百四十七點六五萬呎，非住宅樓面六十七
點五六萬呎。隨着樓價回落， 九建（市務及銷售部）助理總經理陳淑芳早前透露，該項目最終將提供超過二千伙，並以兩房及三房為主，意味單位數目較二一年的建議減少超過一半，預計明年第二季推出市場。
據區內代理分析，牛池灣項目推出一定會是市場焦點，主要是項目鄰近港鐵彩虹站，屬市區少有大型新盤，「較偏遠的泰峯最新成交呎價約一萬六千至一萬八千多元，九建項目有機會做到比泰峯高呎價，始終近地鐵站，附近又有街市，基座可以做商場，配套更齊全。」
以每呎「麵粉價」加上早年換地和建築費等成本，市場估計九建仍可大賺，兼有數百億資金回籠，足以償還現有的銀行貸款。事實上，九建的發展模式主要是收購舊項目再補地價發展，成本往往甚低，例如一五年開賣有「劏房之城」之稱的紅磡「環海·東岸」，因為地皮屬於舊樓契，因此發展成本較低。
早前兩日內錄得連環撻訂四十一伙的海茵莊園，前身是捷和製鋼廠及五層高的捷和神鋼中心，九建每呎「麵粉價」約二千六百元 ，每呎總成本料不過八千元左右， 市場估計「賺到笑」。九建最近兩年於本港的物業發展都錄得盈利，可見柯為湘早年執了不少平貨。至於牛池灣項目的最大風險，可能是九建有延遲交樓和大劈價散貨尾的前科，或令部分準買家有戒心。
宏安全力套現去槓桿
同樣積極減債的宏安地產，翻查集團全年業績，截至今年三月底止的合約銷售額大增九成六，至三十三點四九億元，收入升逾三點二倍至十二點五五億元，不過期內物業發展業務錄得約八億二千四百萬經營虧損， 上年度虧損約八億三千九百萬元。
宏安去年初至今共推出四個新盤，包括黃大仙薈鳴、101 Kings Road、鰂魚涌Finnie，以及位於鴨脷洲的首個項目Coasto。截至今年七月， 101 King s Road 累售一百四十六伙，套現近十三億港元；FINNIE售出七成六單位，合約銷售額約四點四億元。
至於不惜低價出擊的Coasto，更已沽出超過九成單位，首張價單平均呎價僅一萬七千元，一房入場費低過四百萬，成功吸引上車及投資客捧場。翻查資料，該項目的「麵粉價」每方呎約一萬一千六百八十八元，加上建築及利息成本，市場人士估計宏安幾乎無錢賺。
宏安表明會加大力度銷售住宅及商業項目，按需要調整定價及市場推廣策略，去槓桿為重點工作之一，減低債務負擔從而減輕利息負擔。集團正部署推出鄰近Coasto、位於利東站附近的大街及平瀾街項目，最快將在今年第四季推出市場。
截至今年三月底，宏安的負債比率仍達百分之七十四點五，今年三月，宏安成功與六家銀行簽訂貸款協議，獲得逾十億元定期貸款，為期三年，用作償還部分債項。
另一間蝕住賣樓減債的中小發展商佳明集團，截至今年三月底止全年的物業發展業務錄得約一億四千五百萬經營虧損，去年同期虧損約七千萬元，於今年三月底，集團的負債比率高達百分之二百一十三點六，流動負債達五十五點三億元，現金只有三千三百六十二萬元。
佳明趁機賣樓套現
佳明是上市中小發展商中淨資本負債比率最高，早前公布業績後約一個星期獲銀行豁免違約，不會即時「Call Loan」，不過核數師表明因集團虧損和流動淨負債，持續經營「有重大不確定性」。
由陳孔明和劉志華於九五年創立的佳明，前身為「佳盛建築」，主要做建築及改動工程，〇七年開始投資數據中心，現坐擁荃灣iTech Tower 1及 iTech Tower 2，轉捩點是一七年進軍住宅市場，由建築商逐步變成發展商，推出首個九龍區豪宅項目「明寓」，一九年發展首個中小型住宅項目「明翹匯」，二一年再以約三點二億元投得土瓜灣炮仗街住宅地皮，發展成「明雋」。「明翹匯」分層單位今年二月才全數沽出，套現五十六點二億元，明雋亦已沽清，套現約四點一億元。
二〇年，佳明以一點四億元購入前粉嶺戲院地盤，以總樓面面積三點六萬呎計， 每呎樓面地價約三千八百元，提供超過一百伙單位，市場估計即將推出市場；至於北角堡壘街六十六號及建華街五十七號的住宅重建地盤，佳明兩年前僅以約一點九億元購入，每呎「麵粉價」約五千七百三十五元，估計可提供約一百伙單位，由於屬舊契項目，不需申請預售樓花同意書，意味隨時都可以推出市場。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，目前股市暢旺、本地經濟及旅客量均續回升，整體市況樂觀向好，今年餘下時間樓價料再升百分之一，如果新一份《施政報告》及緊接的美國議息結果有雙重好消息，樓市在第四季將更為看好，「當中一手新盤，尤以現樓及超短期樓花較受歡迎，因用家可享即買即住，而投資者則可以即買即租。」現時最大變數是美息走勢，將直接影響高負債發展商的融資成本和賣樓步伐，一切還看本月十七日美國聯儲局公布的議息結果。
有實力發展商 耐心等執平貨
隨着樓市由高位跌了近三成，部分實力強勁的發展商靜極思動入市掃貨。其中信置（0083）擊敗包括會德豐、長實（ 0 0 0 1 ） 、中海外（0688）等七大財團，以十點八九億元投得屯門海珠路屯門市地段第569號住宅用地，每呎樓面地價三千八百六十元。
信置今次出價雖然高過市場估值上限百分之三十七點八，不過即使加上建築成本，再參考鄰近樓盤現時的二手呎價，市場估計信置賣樓時仍有充足的利潤空間。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，該地皮可建約五百二十五個單位，鄰近未來屯門南延線的策略性位置，落成日子與港鐵（0066）新線相約，目前屯門區內新建成的私人住宅項目如御海灣，年初至今平均成交價接近每平方呎一萬七千元，故信置項目竣工時的售價可能與目前的市場範圍相近。
信置是近年淡市掃貨的主要發展商之一，原因是集團自一七年樓市高峰期轉趨保守，一方面放慢高價搶地，另一方面不斷賣樓套現，包括將軍澳日出康城凱柏峰和錦田柏瓏兩個長達三十個月的遠期樓花項目，從而加加快資金回籠，令集團的淨現金水平由約二百億元，大增至今年六月底的四百九十四億元，因此有能力伺機執平貨。
