過去一年半，美國及香港經歷加息周期，令房地產投資信託（REITs）受壓，因為以借款進行收購及發展的成本增加，削弱資產的價值。今年9月，美國聯邦儲備銀行（美聯儲）以削減 50 個基點（bps）正式啟動減息週期。隨着美國減息，房地產投資信託基金（REIT）料是受惠者。
根據Nareit 2024年REIT展望及歷史數據顯示，緊隨央行收緊貨幣政策後一年，上市房地產投資的回報優於私募房地產及股票。REITs相較股票的另一特點，是其風險適中且擁有穩定的分紅政策和相對可持續的股息收益率，這也符合目前內地投資者穩健配置的需求。
港股中，收入以香港物業為主的上市REITs有6隻，分別為：領展（00823）、冠君產業（02778）、置富產業（00778）、陽光房地產（00435）、泓富產業（00808）及富豪產業（01881）。近兩周，領展股價走勢有超買情況，以周一收市計，10日及14日RSI分別達76及75。反觀，冠君產業信託有追落後趨勢，可以留意。
冠君產業信託有追落後趨勢
冠君產業信託 現時擁有花園道三號及朗豪坊兩幢位於香港的地標性物業，並以合資股權形式擁有位於倫敦市中心的 66 Shoe Lane，總樓面面積約300萬平方呎。信託於 2023 年榮獲全球房地產可持續性標準（GRESB）的最高五星級別。
截至2024年6月30日止中期業績，冠君產業信託租金收益總額錄11.15億元。可分派收入5.44億元，每基金單位分派8.09仙。按2024年6月28日的基金單位收市價1.57元計算，相當於年度分派率10.3%。
在冠君產業信託的收益組合內，首先是花園道三號。於2024年6月30日，花園道三號的出租率仍然展現韌性，寫字樓出租率為82.3%，而續租租金於上半年下跌，該物業的租金收益減少9.0%至5.71億港元（2023年：6.27億港元），近期有更多來自資產管理公司和家族辦公室的租賃查詢。
花園道三號成為香港首幢獲得「四鉑金」既有建築認證的甲級寫字樓
至於，冠君產業信託旗下朗豪坊辦公樓仍然是生活時尚及大健康總匯，於2024年6月30日，生活時尚行業租戶所佔面積達69%。由於疫後內地醫療美容旅遊的復蘇速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了他們的業務規模。朗豪坊辦公樓的出租率於2024年6月30日為87.1%。租金收益則下跌4.5%至1.66億港元（2023年：1.74億港元）。
朗豪坊商場是冠君產業信託的亮點，朗豪坊商場於今年上半年的表現繼續優於香港整體零售市道。儘管上半年香港零售銷售下跌6.6%，商場租戶的銷售額卻錄得2.3%的升幅，而美妝美容類別繼續成為增長動力。於2024年6月30日，商場再度回復悉數租出的狀態，租金收益亦升至3.78億港元（2023年：3.66億港元）。根據8月20日香港媒體報道，冠君產業信託現時已承諾備用信貸額度約40億元，足以應付2024及2025年所有再融資需求，固定利率債務已較6月底前提高，目前約40.6%，浮息債務約59.4%。浖息成本有望在減息周期減輕。
利率走勢、地產周期等都將左右REITs基本面
整體而言，外圍利率環境改善和內在經濟發展回穩，將有助REITs實現價值回歸。當然，投資REITs並非萬無一失。利率走勢、地產周期等都將左右REITs的基本面；資產與基金管理人的專業度亦會影響REITs資產的價值。目前內地與香港REITs市場估值仍處低位修復階段，由於預期美國年內將會持續減息，加上結構性利好持續增加，REITs有望在投資者的財富管理與資產配置中重回更重要的角色。
艾明資本董事總經理庾婉華（Avy Yu)
曾任職上市公司投資者關係部門，現時為專業投資者，金融財務學碩士，定期撰寫內地文章並每月錄得近百萬閱讀量。筆者並出任商業顧問公司執行董事至今，專長引入及深化投資者關係及企業融資策劃方案。
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