發佈時間：12:50 2025-11-05
今年的財政預算案最有利樓市的，肯定是將一百元印花稅門檻，放寬至四百萬元或以下物業，加上本港銀行近月兩度調低最優惠利率，以及租金攀升吸引更多租客「轉租為買」，刺激樓價由跌轉升。
隨着樓市反彈，炒家再度活躍起來，今年首三季持貨僅一年左右的短炒宗數急增，當中以四百萬以下細價樓，以及較易找到低水筍盤的老牌屋苑最受追捧。據地產代理統計，三大屋苑美孚新邨、荃灣中心和屯門新盤NOVO LAND，截至首三季所有短炒個案帳面都有賺。
「股樓炒家」Ken Sir呂宇健三度短炒荃灣中心細價單位均有斬獲；新晉炒家歐偉明掃入包括美孚新邨等低於市價的「殘盤」，裝修後善價而沽；NOVO LAND因新地（0016）賣樓時提供優厚回贈，造就早一批入市者成功賺錢離場。雖然樓市短炒看似轉旺，但市況遠未到樓癲人狂，市場人士預期今年整體樓價不會大升。
政府去年在樓市全面撤辣，連打擊短炒的額外印花稅（SSD）都撤銷後，市場開始傳出有炒家默默入市，主力掃已屆現樓兼發展商提供特長成交期的新盤，以及銀碼細的二手上車盤。
據地產代理統計，今年頭九個月的二手成交，持貨約一年或以下的短炒個案按年大增二點七二倍，共有四百六十七宗，當中約百分之六十六帳面獲利，一成半獲利超過兩成。
十大熱炒屋苑中，有三個大型屋苑的炒家全數帳面獲利，包括老牌藍籌屋苑美孚新邨、細價樓天堂荃灣中心，以及一手入場費低至三百萬元以下的屯門新盤NOVO LAND。
新晉炒家吼低水殘盤
美孚新邨今年不乏矚目短炒個案，向來活躍於該屋邨、被市場統稱為「師奶兵團」的一批炒家短炒屢有斬獲，其中陳元新等人持貨三個月便沽出單位，帳面約賺七十萬元。
新晉炒家兼投資者歐偉明向本刊透露，去年十月開始入市，其中一個單位是美孚新邨吉利徑十七號，「半年前斥資六百一十多萬元買入，用了較低成本裝修，例如在廚櫃加了拉籃和五金件增加實用性，又翻新廁所等，廁所地板用了微水泥，翻新兼防水。」
他入市前會將心儀單位分為短炒和收租兩大類，每個單位都要親身看過才扑槌。他是室內設計公司老闆，炒二手樓的優勢是一眼看出裝修的真實成本，「例如單位有沒有駁好水電、做好防水等工程，有做已可省下日後一大筆成本。」
歐偉明另一優勢是利用自己的裝修設計經驗，專揀低於市價的「殘盤」，然後裝修化妝一番，再善價而沽。除美孚外，他亦活躍於炒賣荃灣中心，今年五月斥資二百七十五萬元買入荃灣中心三座中層D室，實用面積三百二十四呎，屬一房戶型，成交後馬上動工大翻新。「做開放式廚房，全屋新造石塑板，廚房廁所牆身用雅晶石及地下用微水泥，帶出歐陸式海洋系設計，仲幫下手業主做埋驗窗。」
其後該單位被一名買家看中，歐偉明憶述：「他跟我說，睇過其他同類型單位，覺得我個單個好似特別大。」該單位最終以三百三十萬元易手，短短五個月賺了兩成。
歐偉明沽出荃灣中心單位同一日，又在同一座花了不到三百萬元掃入另一個單位打算短炒，同樣貪其內籠殘舊，「散客見到單位內部唔靚會卻步，我就有機會以低水價買入。」
細價樓有運行
上周他又掃入荃灣中心一個銀主單位，他向記者總結現時短炒三大心得。「一是最好不要上會，一次過Full Pay，否則銀行罰息加重成本，二是最好炒三百五十萬以下的樓，預留水位畀下個買家，可以低於四百萬同你接貨，符合一百元印花稅的門檻，三是只吼起碼低市價一成的單位，只要之後能夠高入市時市價一成出貨，來回已經有兩成利潤。」
另一個熱衷炒荃灣中心的炒家，是股樓炒家呂宇健Ken Sir，今年數度入市短炒。三月份他斥資二百七十三萬元買入荃灣中心一個細價銀主盤，至八月份以三百三十萬元沽出，持貨約五個月升值五十七萬元，帳面賺了逾兩成，扣除交易成本等使費，估計實賺約五十一萬元。
美聯高級分區營業經理鍾家豪透露：「Ken Sir炒樓的手法之一，是參考滙豐銀行的網上估價，見目標單位放售價低滙豐網上估價一成就入貨，有人出價高過滙豐網上估價一成就出貨。」據悉上述荃灣中心單位正是呂宇健見銀行估價三百○九萬元，低過原業主開價，於是馬上提高出價至二百七十三萬元成功搶購。
鍾家豪續說：「Ken Sir鍾情荃景圍一帶，因為租金普遍超過五厘，入市後屬『進可攻退可守』，他多數不睇樓，直接同業主還價，啱價即時落訂。」本刊曾致電Ken Sir查詢，至截稿前未獲回覆。
發展商折讓價利短炒
除了二手細價樓和老牌屋苑，個別新盤亦錄得賺錢短炒個案。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，過去大半年，部分投資者趁低吸納，隨着樓價回升，覺得短期內轉手有利可圖，因此出現短炒潮。「部分半新盤如新地的天璽．天，去年首推呎價較市價為低，現時放售大多有不俗利潤。」今年首九個月，天璽．天共錄得十宗短炒個案，其中九宗錄得利潤。
新地另一個新盤屯門NOVO LAND，據統計今年頭九個月共有五宗短炒個案，全數帳面有賺。祥益地產總裁汪敦敬說，該行早前促成一宗NOVO LAND短炒成交，單位為3B期2A座低層F室，實用面積三百○三呎，屬一房一廳，原業主去年六月以約三百七十九萬元向發展商購入，今年六月完成交易後隨即放售，放盤四日已獲內地客Full Pay買入，單位連租約成交，月租約一萬一千八百元，租金回報率三厘六。
汪敦敬認為今年頻現短炒獲利個案，主要是市場悲觀情緒造成，二月至今屯門樓價已升了兩成，炒家只要在二、三月夠膽入市，現時帳面一定有賺，「睇返數據，樓價最低位是今年二月，當時可輕易搵到又平又靚的單位。」
他說他的客人多數選擇大型屋苑，例如嘉湖山莊等，「因為有足夠盤量，屯門十六區就因早前有信和（0083）以高於市場估值投得屯門海珠路住宅地皮，成為二手市場的新指標。」
雖然樓市短炒看似轉旺，但與九七年不少人借盡炒樓的氛圍固然相去甚遠，一○年政府推出SSD前，亦不時出現「摸貨」（以確認人身份轉售）甚至「摸上摸」成交，現時市況遠未到樓癲人狂。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，從樓市供求關係分析，估計未來一年整體樓價不會大升，「市場仍然認為樓市供應量足夠， 未來三至四年一手私人住宅潛在供應為十萬二千伙，仍處於高水平，一年一手只賣到約兩萬伙，樓價今年底前或會再輕微反彈，但要真正上升，相信要等到潛在供應量跌至兩萬至三萬伙。」
昔日炒家寧願炒股
新晉炒家頻頻入市，有上一代炒家則按兵不動。曾專攻大型屋苑的資深投資者陳清白認為，整體樓市仍難現旺勢。「有些細價樓可以執死雞，但整體樓市炒唔起，用市價入一定炒唔起！六、七百萬樓同人講賺一成，律師費、雜費、佣都一成，扣埋邊有得賺！」
他說短炒隨時要支付政府利得稅，並不划算，自己寧願炒股。「搞咁多賺雞碎咁多，早排買阿里巴巴（9988）、騰訊（0700）、滙豐（0005）任何一隻都賺到笑。買股票只需落盤或者打個電話，買樓搞來搞去，向銀行借錢又難，隨時俾人問到無尊嚴，如果不用借錢不如賺息，炒樓無三成利潤都不叫獲利！」
隨着更多炒家爭食，另一名資深炒家、「凶宅大王」伍冠流說近期已難找折扣大的樓盤，故沒有入市，「正常樓要市價七折以下，半契樓四折以下，凶宅至少要五折，才值得入市。」
