合夥人的關係很微妙，像伴侶一樣，開始時小心謹慎，當遇上對的人，漸漸會卸下防線，互相展示真實的一面。《翔勝合夥人》今期的主角葉佩芳（Jean Yip），是新加坡著名企業家，不但坐擁美容王國，對投資房地產更有敏銳觸覺。我們合作過程可說是一拍即合，大家互相信任和尊重，每次見面總是以宴饗作序幕，就像家人一樣親切。

■ 李丹翔（Amous Lee） — FMI至匯投資CEO、本刊「翔勝之道」專欄作者
■ 葉佩芳（Jean Yip）

李：Jean Yip美容美髮品牌在新加坡家傳戶曉，我小時候常看到Jean Yip髮廊，但真正認識妳是近年的事。我們很有緣，曾經多次碰面，而第一次真正聊天是在日本京都參加妳姪女的婚禮。

葉：當日你出席婚宴午餐後，說要趕到大阪看地皮，我嚷着要跟你一起去看。

李：妳看不到一分鐘便叫我預妳一份，就這樣開始了我們的第一個合作項目The Peak Tengachaya。

葉：第二次見面是你在新加坡請VIP客戶吃飯，叫我一定要出席，結果我即場買入難波的地皮，即是現在的JY Suites@Namba，接着陸續有第三、四次合作。

夢想成為包租婆

李：妳對房地產很有研究，從甚麼時候開始培養出這方面的興趣？

葉：我七、八歲時，每次去圖書館必經新加坡的歷史建築區，當時就對古典建築很着迷，加上爸爸從事五金生意，進口英國門鎖，所以自小有機會參觀不同住宅。後來我到英國學美髮，我和表妹在Bayswater租住一間維多利亞式建築，包租婆為人嚴肅，她每星期來收租我們都很怕，那時我想：「做包租婆真好，人人都怕了她！」就這樣，成為包租婆的念頭一直埋在心裏。

李：妳回國不久即創立美髮店，與丈夫黃傳興（Mervin）一起打拼，很快便做出成績，為甚麼會跳入地產界呢？

葉：創業兩、三年後，我們物色新居準備結婚，經一位從事地產發展的客人介紹下買樓，最初是自用，後來買地建屋，我很用心裝修佈置，有客人提出想租住，我便出租然後再起另一間，二十年來就這樣買入、租出。

李：由美髮變美容，再變做包租婆，後來怎樣成為發展商？

葉：我們在連城街（Liang Seah Street）買入一幢四層高的舊建築，原先搞意大利餐廳，卻遇上沙士和峇里島大爆炸，兩年間蝕了很多錢，最終結業將舖位出租。我們的策略是買一間舖租一間舖，因為商場舖租升得快，而連鎖美髮店不得不入商場開店，所以就用街舖租金來交商場舖租，後來愈買愈多舖，興起自己起樓的念頭，在二〇〇六年建成第一幢大廈。

靠變通捱過疫情

李：沙士過後，新加坡政府為刺激經濟，在二〇〇四年公布興建賭場，至二〇一〇年開幕，期間有六年讓社會消化，你們趁賭場落成前買地，非常聰明！宣布起賭場後，新加坡住宅平均呎價由五百坡幣升至過千元，賭場落成後飆升至二千元。現時大阪就像當年的新加坡，新冠疫情後，政府想借賭場振興經濟，整項計劃長達六年，讓大家慢慢部署。

葉：我在疫情前已開始投資東京物業，初時我對大阪認識不多，經你解釋才知道在大阪可以全年經營民宿，租金回報率比東京更高。

李：意想不到的是，我們合作第一個項目便遇上疫情，幸好大家有商有量，決定將三分一單位做服務式住宅，三分一單位經營民宿，餘下的以兩年短約出租，捱過疫情後，人流和租金即時反彈。

葉：目前大阪是日本最佳投資地點，第一，日圓匯價低；第二，遊客非常多。大阪物價比東京低，旅遊景點有傳統有時尚，還有很多適合小朋友玩的地方，食肆又多又抵食，是個不夜城。

李：因此大阪酒店長期供不應求，除了梅田和大阪站外，在本町、心齋橋，難波、通天閣等地，加起來不到三間五星級酒店。

葉：我認為住民宿是大趨勢，可以洗衫、煮食，空間亦較大，方便有小朋友的家庭，我有六個孫，不時帶他們外遊，很清楚這方面的需求。

上市公司高價搶地

李：日本人慢熱，起初對起賭場反應不大，到今年終於醒覺，地主都不願賣地，寧願守着等地價上升。我早前看中一幅地，對方開價十六點八億日圓，我根本不敢還價，其後有日本公司出價十九億，沒想過日本上市公司竟會跟我搶地！

葉：搶地之餘價位要合理，如果成本太高，客人是否得到合理回報呢？做生意不能只顧自己賺錢，也要幫客人賺錢，作為發展商，不同地盤的建築成本差不多，但地盤位置決定物業價值，所以買地的準確性要高，否則將來業主很難租出單位。

對香港充滿信心

李：以前外國買家在日本很難申請貸款，但中國銀行（日本）按揭部去年放寬新加坡人和香港人的限制，由以往最高承造五成貸款上調至七成，還款期由十五年延長至三十年。這是一個重要指標，代表銀行認同物業價值，萬一業主斷供，銀行亦可以收回物業轉售。

葉：我們Jean Yip Developments和FMI的樓盤都可以做到七成貸款，證明銀行對我們的樓盤有信心。

李：除了日本外，我知道妳也喜歡香港，有計劃來香港投資嗎？

葉：我自小經常來港旅遊，對這個地方很有感情。香港近年發生很多事，有人說香港玩完，我並不認同，香港可能正值低潮，但我相信很快會追上來，像以往經歷九七、沙士一樣，低迷過後會反彈。對我來說，昔日香港樓價太貴，現時稍為回落更適合投資，遇上心水項目我會入市，因為我對香港很有信心，香港就是香港，這是不變的事實。

葉佩芳（Jean Yip）— 檔案

十七歲赴英國進修美髮，一九八二年創立個人美容美髮品牌，現時Jean Yip集團旗下共有六十多間髮廊、美容及纖體專門店，遍及新加坡、馬來西亞、印尼及中國。
Jean Yip對投資地產有敏銳觸覺，二〇〇二年成立Jean Yip Developments房地產發展公司，開發及管理新加坡、澳洲、日本等地的優質商住物業。