廉署繼去年初採取代號「火網行動」，偵破歷來最大宗樓宇維修貪污案後，今年又兩度與競爭事務委員會聯手採取「獵槍行動」，先後拘捕超過七十名懷疑涉案人士。消息指，行動涉及柴灣樂翠臺及堅尼地城海都樓，合共高達一億四千萬元的工程。

追蹤這些屋苑天價大維修事件背後，不少涉法團舊人遺下混帳，一眾業主被逼收執爛攤子，全是有血有淚的故事。其中樂翠臺想退場中止維修合約，卻恐遭索償，隨時要賠逾四千六百五十萬元；堅尼地城海都樓的法團已形同瓦解，淪為「三無」大廈；即使未有涉貪的沙田穗禾苑也因大約三億九千萬元的天價維修費，業主與法團鬧翻，爆發約百宗互告官司。

本港樓宇老化，截至去年底有大約一萬九千八百幢樓宇符合強制驗樓計劃要求，當中約七千八百幢已獲屋宇署發出（或選定將獲發）強制驗樓通知，預計今年亦會發出五千份通知。

「接手法團後才是故事的開始，好多事要逐一執返正。」柴灣樂翠臺去年爆出總值一億〇七百萬元維修工程爭議，該屋苑現屆法團司庫張先生說，今年三月推翻舊法團後，大量善後工作要處理，包括追討屋苑過去紀錄及文件、與維修工程承辦商商討退場方案，以及跟進屋苑收到的修葺令、強制驗樓通知等，還要籌備新一輪大維修項目。

張先生回憶推翻舊法團過程時說，舊法團在土地審裁處頒令下才召開特別業主大會，卻在開會期間單方面宣布延會及拉隊離場。尤幸當時有出席的業主，在民政處人員等見證下，繼續完成投票，成功撤換舊法團並成立新法團。雖然新法團理論上同日履新，但仍要等到四月，正式收到土地註冊處通知確認成功註冊，才能名正言順管理屋苑事務。

通過中止工程合約

此外，舊法團一直不合作，疑未有交出法團印章及相關文件，令新法團要重製印章，以及自行向管理公司、工程顧問公司及工程承辦商追討涉及屋苑的文件，以了解屋苑行政現況，礙於管理公司近年幾經更替，相關文件始終難以齊備。

隨着新法團今年七月召開業主大會，就處理舊法團所簽署的工程顧問合約，以及總值一億〇七百萬元大維修工程方案作進一步表態，結果通過正式中止顧問公司合約，同時正式中止承辦商與屋苑的大廈維修及改善工程合約，目前仍跟對方商討退場方法。

張先生與另一法團委員葉先生向本刊展示，法團在業主大會舉行前所收到的律師信，提及承辦商委託律師，明言一旦法團單方面中止合約，承辦商可能會追討賠償超過四千六百五十萬元。

葉先生表示，承辦商暫無提出索償高達四千六百五十萬元的理據，不過法團正與承辦商代表商討和解方案，雙方早前已首次會面但未有成果，相信要繼續做調解。

八五年入伙的樂翠臺共有三座，合共九百七十八個單位，這次維修爭議追溯至上屆法團主席，在屋苑未獲強制驗樓通知下，游說業主同意招標作大維修，並於去年中經業主大會通過，採用一間承辦商提出的逾億元維修費方案，比市建局估價高五成七。當時服務該屋苑已三十八年的管理公司，在同年工程展開後突然主動請辭，引起業主關注。

今年八月廉政公署與競爭事務委員會展開聯合行動，搗破一個樓宇維修工程貪污及圍標集團，有消息指行動涉及樂翠臺。

葉先生表示，法團早前欲拆除竹棚時，承辦商一度要求法團支付二百五十萬元作為棚架及物料費，若法團自行清理，承辦商將追討損失。及至法團收到屋宇署拆棚命令後，承辦商忽然轉軚指棚架屬法團財物，法團才另聘公司，花了近二十萬元拆棚。

自從服務多年的管理公司辭任後，上屆法團主席曾聘請另一間管理公司，合約為期約半年，於今年六月底屆滿。新法團於是又要招標聘用新管理公司。樂翠臺今年初已收到強制驗樓通知，連同屋苑過去收到其他修葺令，現屆法團最大任務，便是籌備大維修工作。 

籌備新大維修工程

葉先生說，過去有人稱可申請資助，游說業主通過維修方案，雖然過程有採用市建局「招標妥」，惟當時屋苑樓齡不足四十年，未符合「樓宇更新大行動2.0」申請資格，相關維修方案亦未有涵蓋多項已收到修葺令的地方。現時屋苑樓齡將滿四十年，葉先生希望有新一輪的資助可申請，也希望法團提高管理透明度，讓各業主選出最適合方案。

他續指，業主對工程及大維修知識有限，建議市建局的「招標妥」平台，除了在屋苑專頁載有各間承辦商的標書外，還可備有文件清單，供顧問公司及中標的承辦商上載相關工程文件，讓法團可按清單了解工程的程序、進度，以及檢查文件是否齊全。

位於堅尼地城的海都樓同樣涉及貪污醜聞，惟該屋苑在更換法團過程出現問題，一批海都樓業主於去年八月想選出新一屆法團，不過當時法團在業主大會舉行前一天，便宣布取消大會。該批業主按時聚集會場，並自行推舉新法團成員，但由於成立過程存有爭議，所以至今仍未獲土地註冊處確認成功註冊。

一九六六年入伙的海都樓，共有三座，合共三百二十二個單位，法團在二二年十月未經市建局「招標妥」，便通過三千萬元維修工程，變相每戶要支付約近十萬元工程費，引起業主不滿，法團召開的業主大會的議決更出現爭拗，有業主去年入稟土地審裁處，提出控訴。

關愛隊成支援網

事件至今，當時的法團成員疑已離任，一批業主自行推舉的法團因組成過程有爭議而未獲註冊，加上保安及清潔公司相繼離場，大廈管理陷入癱瘓，如同三無大廈。業主王女士說：「十歲起居於海都樓，以前至少有一名保安看守，現在甚麼都沒有。」她說，過往出席業主大會只見爭吵不絕，更出現可疑的業主授權書而感到無助，但感謝關愛隊在這段時期協助居民。

海都樓目前依賴該區關愛隊支援，中西區西環小區關愛隊隊長葉亦楠說，海都樓原有的清潔承辦商停止服務後，關愛隊幫忙清理垃圾，隨後代為覓得善長暫時出資聘用清潔公司；大廈的電梯因日久失修，已有半數停運，其中一幢大廈試過兩部電梯同時損壞，令該廈長者被逼長期留在家，關愛隊亦找善長花了六位數字代為修妥其中一部電梯。

葉亦楠說，一宗涉及海都樓土地審裁處案件將於今年底宣判，料會裁定是否委託一名代理人召開業主大會，若能召開業主大會，便可產生新的法團管委會處理大廈事務。

至於沙田穗禾苑的大維修雖然未涉貪污事件，但亦因二二年通過約值三億九千萬元的大維修工程而出現內訌爭拗，引發法團與業主互相提告，而法團及法團核心成員近年捲入的官司料逾百宗。其中近百宗是由一批業主入稟小額錢債審裁處，指控法團涉嫌疏忽，懷疑誇大工程費用而追討差價。

區議員解說維修政策

屋苑其中一班業主向本刊表示，法團當年在招標後製作厚逾一厘米的A4小冊子，向各業戶詳細介紹每間入標公司背景，又公開各公司標書給業主查閱，才舉行業主大會投票選出維修方案及中標承辦商。該批業主認為，法團做法公開透明，不應隨意興訟控告法團，又指有外人趁機煽風撈取知名度，明言會向其他業戶解說實況。

沙田區議員鄧肇峰本身為估值測量師，最近舉辦多場街站解答屋苑業戶疑難，並協助他們填表申請「樓宇更新大行動2.0」資助。他說，很多時大維修引發糾紛往往是業戶未有了解工程制度、各維修方案以至申請資助細節，加上現時政府及有關當局提供多種資助計劃，所以他會做好相關的解說工作。

據了解，由於每個屋苑面對的難題各有不同，市建局及各相關部門前線人員也願意解答不少大維修疑難，有需要時甚至會深夜回覆。鄧肇峰建議，市建局及相關部門在對應屋苑進行大維修期間，可提供電話專線給法團主席、管理公司代表或區議員，方便他們查詢，掌握足夠知識再向業戶進行解說。

市建局行政總監韋志成早前表示，舊樓業主和業主立案法團籌組樓宇復修工程時，普遍面對「三缺」困難，即缺乏樓宇復修工程相關知識、缺乏財政儲備、缺乏組織能力，結果對樓宇定期進行維修保養無從入手，令失修問題越見嚴重。

市建局正編制《住宅及綜合用途樓宇保養手冊編製指引及範本》，詳列公用部分維修保養工程、檢驗和維修方法，並列明結構構件和公用設施及提供維修工程財務預算範本，預計今年底會上載到該局網站。

廉署兩行動 拘逾70人

廉署去年初公布「火網行動」，搗破一個大型貪污集團，利用行賄取得樓宇裝修工程合約，牽涉十個項目合約總額約五億元，涉及賄款一百萬元，合共拘捕四十九人，並已落案起訴其中二十三人。

今年四月廉署與競爭事務委員會首次聯合執法推展「獵槍行動」拘捕二十人，再在八月拘捕多五人，所有被捕人獲准保釋，正等候進一步調查。

指揮這兩大行動的廉政公署首席調查主任吳兆基向本刊說，犯罪分子涉嫌透過中間人或滲透入業主立案法團，以貪污方式籠絡業主立案法團、顧問公司和物業管理公司的某些成員，在維修工程招標過程中，左右法團的決定，令犯罪分子操控的工程公司以高價中標。

廉署發言人表示，樓宇大維修涉及範疇和持份者眾多，金額巨大，以往廉署的大型執法行動往往引起市民關注，相關投訴亦會因而增加，去年涉及樓宇大維修投訴有四十三宗，今年首九個月相關投訴亦有二十三宗，呼籲如懷疑工程涉及貪污應立即舉報。

按競爭事務委員會（競委會）數據，過去三年競委會接獲關於樓宇維修工程的投訴或查詢個案，包括涉及圍標、合謀定價等反競爭行為也有上升的趨勢。競委會發言人指，樓宇維修是全港業主非常關心的議題，競委會一直主動跟進涉及相關市場的個案，並積極接觸各區人士，加強公眾對圍標及其他合謀行為的認知。

拆細兼分期 推展維修工程

市建局向來鼓勵業主實行「預防性維修」，及早制定樓宇保養措施和周期維修計劃，將維修工程「拆細」並在不同階段進行招標，從而減低因大額維修費用而被圍標的風險。今年四月，市建局推出全新「預防性維修資助計劃」，資助大廈法團委聘認可人士編制「樓宇保養手冊」，以及制訂以十年為周期的維修保養計劃和工程開支估算。

沙田第一城多年來均奉行「拆細」維修工程，每次維修數幢大廈，但一律由全數五十多座大廈業主分攤。沙田第一城前業委會主席黃嘉榮，是最初提倡該屋苑推行該計劃的人，早在一四年，按當時物價及維修規模，業戶每月只需付一百多元；而屋苑經過多輪維修計劃，施工規格及成本大增之下，每月每戶亦只需支付一千至數千元維修費。

黃嘉榮數月前偕立法會議員李梓敬就大維修一事約見市建局人員，原來與「樓宇更新大行動2.0」資助計劃申請要求有關。由於沙田第一城等只有業委會，未有成立法團，在申請資助計劃時，申請人應為全體業主，且視乎公契條文，申請決議隨時必須獲全體業主同意。

實際執行上，要取得全體業主同意的難度極高，黃嘉榮等人正諮詢當局能否放寬相關要求。不過，市建局發言人說，相關要求是根據法例及公契內容而釐定，並不是由市建局設定的要求。申請人須向市建局提交獨立法律意見證明符合有關要求。

專家教路 減維修紛爭

提高透明度：可向住戶公開招標工程項目，例如採用物料等內容及招標程序，定時交代進度，並向業主或持份者提供查詢渠道或機制，以提高招標的透明度。

擬訂招標書：部分招標書項目可標明預定標價，待有設計圖後，再調整價格，屬行內正常做法之一；部分項目要求雖未有列明數量，但承辦商可參考招標書附件的大廈圖表作估算及報價。

審核回標價：回標項目價格可能因用料、工序等多種元素而不同，若市建局提供估算標價，法團或業委會宜向各業主公開相關估算供業主參考。

索取第三方專家意見及報告：法團、業委會、業主如對招標書或標書有疑問，除了向相關顧問查詢，有需要時可再聘用測量行或相關機構覆核流程，或提供第三方專家意見及報告。

重新聘請顧問公司：法團或業委會雖有權更換重聘顧問公司，但由於新委任的顧問公司要跟進上手顧問公司文件，工作量會比平常多，因而預計收費會更高，變相業主要承擔更高的顧問成本。

資料來源：香港測量師學會工料測量組理事會主席魏志衡