發佈時間：16:30 2026-03-11
市場估計現時學生宿位短缺達十二萬個，如此龐大商機，吸引內地教育機構和本地升學中心合作搶灘，承租傳統豪宅區九龍塘的獨立屋，違規改建成無牌補習社和學生宿舍出租。
近日在《小紅書》高調宣傳旗下九龍塘高級寄宿學校的「曦庭學社」，被市場人士質疑違規經營。本刊記者上周到場視察，發現政府正派員跟進。本刊同時發現，九龍塘豪宅區近期湧現多間由內地教育機構營辦的「寄宿學社」，以月租超過兩萬多元招攬內地學生，惟涉嫌無牌經營及僭建。
九龍塘是著名傳統獨立豪宅區，加上位處四十一名校網，包括喇沙小學、瑪利諾修院學校等，深受中港家長追捧，若將大面積豪宅劏細作學生宿舍出租，可大幅提升租金回報，越來越多業主或辦學機構因此嗅到商機，但違規改建或涉及消防和建築安全等風險，相關人士亦可能犯上官非。
近月，內地多個社交平台出現「學習氣氛濃厚學業第一」、「香港學霸寄宿」、「中學生寄宿天花板」、「九龍塘豪宅區高端寄宿首選」等九龍塘高級寄宿學校的廣告。為了招攬學生租客，相關人士甚至舉辦開放日，由內地教育機構負責人或中介代理帶路參觀校舍。
原來，有內地教育機構最近承租九龍塘窩打老道一百○一號屋地辦寄宿學校，該黃金地段鄰近四十一校網名津瑪利諾修院學校，上址門外掛上「曦庭學社」（Gleam Haven）招牌。
翻查資料，該宿舍由「曦庭學社」和本地升學中心「啟彥教育」合推，今年一月底開幕，連月來以「全港首創三語中學寄宿」、「專為十二歲至十八歲新來港中學生打造『宿育管教』一體化教育學社」作賣點。
現時該學生宿舍分別提供男女生各三十張床位，分兩人及四人房，床位下有獨立書枱及衣櫃等，有共用洗手間及梳化等空間，宿費連同學業託管、生活照料和安全監督，每月收費介乎一萬四千多元至近兩萬六千元不等。
城規會未接獲申請
本刊發現「曦庭學社」租用的獨立屋，該地段相關用途並未獲得城規會規劃許可，亦未在教育局註冊登記。另一方面，校舍的庭院有若干現存及新建的僭建物，分別面向界限街、後巷及毗鄰幼稚園，或涉消防及建築安全風險。
記者上星期四到訪「曦庭學社」，剛巧政府派員視察和跟進。城市規劃委員會回覆本刊查詢時表示，至今沒有收過窩打老道一百○一號（即「曦庭學社」現址）有關「住宿機構」的規劃申請。
除了「曦庭學社」，九龍塘有多間獨立屋開設學生宿舍，當中或涉及無牌經營。例如九龍塘窩打老道一百三十八號獨立屋，有物業代理發放影片招租客，其中一層誇張到劏成二十個單位出租，月租一萬二千多元至一萬八千多元。該物業的一樓由業主自住，二樓全層改作收租用途。
有區內地產中介稱：「單位內櫳四正，每個面積約二百呎，不過業主最新通知要封盤下架。」據悉屋宇署早前接獲舉報懷疑有人違規改裝經營學生宿舍，於是上門到訪，但因無人應門未能入屋視察，其後業主稱可安排於三月初讓屋宇署人員視察。
另外，九龍塘渭州道十號獨立屋的「紫荊家苑」，近月亦積極搶學生租客，自稱是「九龍塘豪宅寄宿天花板」，目前有逾三十個宿位，分單人、雙人及三人房，單人房每月宿費一萬九千八百元，雙人及三人房為一萬六千八百元及一萬八千八百元，均包括早、晚餐。上述地址同時以「PRESTIGE K12」在網上招租。
城規會回覆本刊查詢時表示，窩打老道一百三十八號，以及渭州道十號（即「紫荊家苑」現址），均於《九龍塘分區計劃大綱核准圖編號S/K18/21》（大綱圖）上劃為「住宅（丙類）四」地帶。
在現行規劃制度下，「校外學生宿舍、機構宿舍、青年旅舍、長者住屋」均屬「住宿機構」用途。根據上述大綱圖的規定，「住宿機構」用途須先向城規會作出申請，獲批准後才可實行。至今城規會並沒有收到上述兩個地點有關「住宿機構」的規劃申請，會提醒相關業主或營辦商相關規劃申請要求。
業主或同違法
九龍塘是著名傳統豪宅區，由於多為低密度別墅或花園洋房，是不少城中富豪及名人聚居地；加上位處四十一名校網，深受中港家長追捧，對學生宿舍的需求有增無減，但區內細單位少，反觀涉嫌違規的學生宿舍和豪宅劏房只需萬多元月租，因而極具吸引力。個別業主或辦學機構遂嗅到商機，將獨立豪宅劏細以提升租金收入和回報。
新晉炒家兼投資者歐偉明直言，學生宿舍大有「錢」途，自己雖然一直投資細價樓，亦蠢蠢欲動想分一杯羹。「從投資角度來看，做學生宿舍或者勞工宿舍會比較划算，因為裝修成本相對較平，而且租金回報跟細價樓相若，甚至日後把單位賣掉亦都比較簡單。」
對於越來越多獨立屋涉嫌違規改裝內地生宿舍，大律師陸偉雄提醒業主若將單位出租予他人作非法用途，即使日後聲稱「不知情」，亦可能難辭其咎。「法律上，業主不能單純以『不知情』作為免責理由。業主不僅有責任在租約中訂明相關條款，亦應問清楚租客的租賃用途，否則可能因協助、教唆他人犯法而被控告。」
發展商鬥快布局
他舉例說，不論物業是否獨立屋，或租客是否轉作學生宿舍再分租，若租客在單位內進行違法活動，例如種植大麻或經營非法賭檔，業主亦可能面對法律風險。「業主日後揀選租客，宜先多了解對方的背景，並在租約中加入限制條款，明確列明住宅單位不可用作非法用途，以保障自身權益。」
政府近年積極將香港打造成留學品牌，吸引境外學生來港讀書，以致宿位需求大增。直資寄宿學校滙基書院（東九龍）校長鄭建德表示，隨着內地學生對寄宿需求持續增加，該校已啟用超過十五年的學生宿舍將進行擴建，計劃增設新翼以提供額外九十個宿位。屆時連同現有的八十八個宿位，宿舍總數將增至一百八十個。
有研究報告預計，三年後本港學生宿位短缺將達十二萬個。去年七月，「城中學舍計劃」推出，鼓勵市場把商廈改裝為學生宿舍，從而增加學生宿位供應。截至今年二月底，該計劃已收到二十七宗共涉及約六千一百個宿位的申請。
面對這塊「大餅」，本地上市發展商亦爭相布局。宏安地產（1243）位於新蒲崗的學生公寓項目「日新舍啟德」，提供七百二十間房合共一千四百五十個宿位，至今出租率理想，集團行政總裁鄧灝康更透露正洽談數個新項目，目標為九龍區提供二百至三百間房。
此外，永義國際（1218）旗下紅磡學生公寓「森里」，提供一百八十間房共一百九十四個床位，去年推出僅兩個月便全部租出，每月租金收入約二百三十一萬元，集團表示會繼續在市區物色合適物業拓展學生公寓版圖。恒地（0012）則另闢蹊徑，與中文大學合作推出首個獲大學認可的「校外住宿計劃」，將大埔迎林單位以優惠價格租予中大學生。信和（0083）亦表明有意透過投資酒店及學生宿舍等項目，擴展投資物業組合。
八人同時上課即屬學校須註冊
由於「曦庭學社」聲稱自己是寄宿學校，「宿育管教」一體化，本刊嘗試在教育局註冊學校查詢系統輸入「曦庭」搜尋，但查無此校。根據《教育條例》第三（一）條，學校的定義明確涵蓋了提供教育課程的機構，即任何機構、組織，一天內向二十名或以上人士，或於同一時間向八名或以上人士提供幼稚園、小學、中學教育或任何其他教育課程。此定義範圍廣泛，涵蓋補習社、補習中心等提供教育服務的場所。
因此，任何處所若提供補習、功課輔導等教育服務，且學生人數達到上述法定門檻，即符合學校的法律定義，必須根據《教育條例》向教育局註冊或臨時註冊為學校，否則即屬違法。
教育局回覆本刊查詢表示，根據紀錄，「學鳴居」、「曦庭學社」、「紫荊家苑」並非根據《教育條例》（第二百七十九章）註冊或臨時註冊的學校，至今沒有收到任何機構於相關地址開辦寄宿學校的申請。
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