新加坡投資者積極布局日本房地產，其中民宿受惠於海外旅客需求，租金回報理想。
最近幾個月不停飛來飛去，周末又即將到新加坡主持講座。上星期有新加坡媒體的記者問我：為何新加坡人都熱衷投資日本物業？以FMI為例，現時在新加坡一年推出十二個項目，以往每兩個月一次的展銷活動，如今已變成每個月兩次。
這股投資趨勢由二〇二三年開始，疫情後日本重新開放讓外國人入境，當時很多人已經有三年沒有去過日本了。我本身是新加坡人，明白很多新加坡人都喜歡日本文化和食物，我們以前去日本是高消費旅遊，但這幾年日圓匯率一直處於低位，我身邊不少朋友，每半年，甚至每一、兩個月就會飛日本吃喝玩樂。很簡單，在新加坡吃一碗生魚飯，大概五十至一百坡元，但在日本呢？只是一千至二千日圓，好幾倍的差價怎可能不心動？現時新加坡飛日本的航班越開越多，廉航亦相當受歡迎。
新加坡人去日本除了食買玩，逐漸留意到當地房地產。我經常說新加坡人是number-driven，一切以數字行先，眼見新加坡樓價一直上升，政府為遏抑樓價不斷出辣招，好像ABSD額外買家印花稅，外國人買樓要多支付60%稅，即使是新加坡公民，除了第一層物業免稅外，第二層則依公民身份和物業數量徵收5%至35%稅款。問題是辣招雖然很辣，但新盤呎價依然賣到二、三千坡元，而且往往在一日內被掃清。於是投資者會想，我們手頭上的資金，應該放在哪裏？他們開始問，在日本買一層物業需要多少錢呢？東京一個小單位，樓價大約八十至一百萬坡元，租金回報約三厘。至於大阪，三十至八十萬坡元已有交易，而且地點在心齋橋、難波，租金回報約四厘，如經營民宿或服務式住宿更可以上到五至七厘。
計算成本和回報以外，新加坡人又會想：怎麼才能進一步節省成本？因此FMI協助客人申記貸款。十年前，外國人在日本買樓根本不能貸款，但我們憑着人脈和網絡，與銀行建立互信關係，客人不用一次過付清樓價，可以先付四成首期。這條數難不倒新加坡人，與其在新加坡投資第二、三層樓硬食辣招，或白白將資金放在銀行，倒不如投資未來會升值的「磚頭」。二〇三〇年，大阪即將迎來第一個綜合度假村，同期還有郵輪碼頭，整體規劃就像新加坡的聖淘沙。新加坡人都經歷過，在二〇〇三年沙士後新加坡靠聖聖淘沙翻身，日本在Covid後，也希望靠夢洲賭場刺激經濟。
現今國際地緣政治緊張，新加坡資金要向外找出口，還有甚麼選擇？澳洲限制外國人買樓、泰國受KK園拖累、杜拜與阿布扎比受戰火影響……環顧附近國家，對重視法規的新加坡人來說，只有日本的治安和法律體系最可靠，連串因素造就新加坡成為日本物業最大的海外市場之一。投資要看數據，新加坡人這幾年間已作出最佳示範，台灣人亦積極從後趕上，今年大阪地價錄得5.1%的升幅，我相信目前只是地產黃金期的開始，未來還有更大的上升空間。
