海外人士買日本樓，必須與擁有牌照的日本不動產公司簽署買賣合約，才能受到當地法律保障。
上星期《東周刊》爆出有四十名港人在日本錯買爛尾樓受騙，記者請我在報道中教路，提供投資日本樓防騙貼士。老實說，有關騙案問題我已經提醒過大家無數次，就如《警訊》集集提你不要受騙，一樣繼續有人上當。你以為騙徒有新招？沒有，如今連《警訊》也變成《警聲》了，騙徒伎倆依然不變，偏偏受害人數眾多，原因離不開貪小便宜和懶做功課兩大致命傷。
我一直認為香港人在東南亞之中最精靈，可惜有時精過頭，聽說日本大地震即時卻步，但明知買便宜樓易墮陷阱，卻又一再中招。從十年前賣日本樓開始，我不停警惕大家，一時出書、一時拍TVB節目，用各種方法盡講盡做，寫專欄也不下數十次剖析英國、日本以至其他地區的買樓騙案，奈何仍然有人中伏。
貪便宜往往忽視買舊樓的嚴重性，我經常說買舊樓可以，但要有心理準備，一到交樓和營運，問題便浮現出來。很簡單，兩個單位一間有裝修一間無裝修，請問租金如何釐定？沒有裝修租金肯定平，租客自然多，但入住後租客可能覺得環境差，甚至未住已覺得驚，之前就有韓國客人帶着小孩逃亡到我們民宿入住！即使你所買的舊樓單位已重新裝修，但在同一幢舊樓之內，其他單位多負評，整幢物業也會被拖累，不論出租或轉售都受到影響。貪小便宜總要付出代價，難道你買特惠機票，還妄想有商務艙、頭等艙的服務？
第二是懶做功課。我不明白香港人自命精明，怎會將簽約這種神聖又重要的事委託中介去做呢？中介可以代辦手續，例如陪買家簽約，解釋合約內容，處理貸款文件或幫手收租，這些都有需要，因為要解決語言問題，但不可能連簽名也代勞吧！我了解很多海外投資者怕麻煩，但有些事必須親自去做，如果自己沒有時間聽合約內容，可以請家人親友幫忙，他們至少會維護你的利益，而中介可能只想賺佣金，你委託他簽名，萬一出事你不能反口說沒有簽過，因為事實上有人代簽，不能抵賴。
我再次奉勸大家，買日本樓要找合法、有牌照的中介及發展商，同時要留意公司背景。日本不動產法例相當嚴謹，目的不外乎保護市民交易受到保障，但如果買家所簽的合約跟日本法例毫無關係，又何來保障？比如有人買日本樓，竟然以買股份的形式跟香港公司簽約，這種情況一定有可疑。我知道有些公司會用慳稅為由打動買家，但慳到連層樓也無影，結果得不償失。我經常對投資者說，你在外國賺錢，要交過路費也理所當然，至於有沒有合法而又慳錢的交稅方法，就要視乎中介和發展商的經驗。要知道，完全不交稅等於逃稅，逃稅跟慳稅是兩種層次，只要通過合法途徑買日本樓，買賣雙方也得到保障；相反，選擇旁門左道隨時要承受因小失大的後果。
