近日有一單中環中心以呎價一萬三千成交，與此同時，亦有一幢單幢樓叫價一萬七千蚊呎，有老友話兩幢大廈根本不能相提並論，究竟有甚麼原因，如果要解釋，冇兩三個鐘頭老友不會明白，所以，我只能夠話在香港買樓的人得不到最準確資料。

那一幢單幢樓，有地盤面積，有地積比率，可計算到樓面面積，業主如果想賣，一定要以樓面面積計算，否則買家有權挑戰，小則取消交易，大則要求業主賠償，但中環中心就唔同，大業主已經拆散，每一層面積亦早已計算妥當，實用率大概有八成半，但有一些分層業主間細拆售，實用率只得六成，今次呎價一萬三千的單位，代理亦清楚表明只得六成實用率，如果以八成半計算，呎價是一萬八千六百。老實說，呎價都唔算好，但唔係呎價一萬三千咁差。

很多人話我講誠哥心痛賣了中環中心，我不是順口開河，是有數據支持，今日以呎價一萬三千賣走的單位，當日是以呎價三萬五千買入，如果以實用率八成半計算，呎價是五萬元，當日售出的總樓面面積是一百二十二萬呎，價值應該是六百一十億，當日售價是四百○五億，就算幾有錢都會心痛。至於買家點解會用呎價三萬五萬買入，因為買家知道中環中心的售出平均呎價是三萬三，畀多少炒家賺都是應該，但買家唔知道買入的單位只得六成實用率，而誠哥賣出的中環中心是八成半實用率，所以，我認為政府應該在某個程度上作出規管，做法同住宅單位，以前的住宅建築面積根本是亂嚟，但太多投訴，甚至有外國買家投訴，香港作為一個國際大都會，這些事其實不容許出現，最後，住宅面積已經撥亂反正，商業樓宇亦唔能夠再拖。

有內地老友最近賣了一個超過億元的豪宅單位，帳面蝕了三成，只比樓價跌幅多少少，絕對可以接受，最奇怪就是老友若無其事，輸幾千萬眼都唔眨 ，唔通真係咁睇得開？老友解釋，其實唔係蝕咁多，當日買樓時，地產商是有回贈，幾多就唔肯講，理由是幫補內地買家繳付辣招印花稅，如果回贈百分之十五，老友只是蝕了一成半，其實是很化算，如果當時買股票或者債券，可能更加悽慘，買股票可能唔見一半，買債券隨時連渣都冇，買樓是不幸中之大幸。

有人話地產商回贈，目的是幫買家能夠申請多啲按揭貸款，銀行點會咁蠢，如果申請按揭，銀行會要求撇除回贈，只肯用光豬價做按揭。不過，內地人買香港樓，很多時都會full paid，或者畀面銀行做些少按揭，所以，政府亦應該管制回贈，並不是唔准地產商回贈，而是要地產商清楚表示，究竟回贈了幾多，令到小市民有所警惕，否則，小市民唔知道有巨額回贈，以為樓市急升而追價買樓。