商業地産面臨多重挑戰之下，房托基金上半年業績如何，成爲行業關注焦點。母公司為招商局的招商局商業房託基金（1503）享有雄厚背景，並於近日發佈2024年上半年中期業績，租金收入按年增加9.7%至人民幣2.38億元，帶動招商房託期內的收益總額為人民幣2.66億元，較2023年同期增加11.9%，每基金單位中期分派為0.06港元，按2023 年6 月28日基金單位收市價1.09港元計算，相當於高達11%的按年計算分派收益率。此外，整體物業組合的出租率亦由86.8%上升至92.7%，較去年底上漲了5.9個百分點。
隨著港人北上消費熱潮興起，為招商房託旗下的零售物業及寫字樓物業創造了有利的發展前景，當中零售物業花園城(圖上)地理位置優越，距深圳灣口岸僅約10分鐘車程，位於地鐵12號線四海站上蓋，方便直達；加上周邊居民眾多、顧客黏性高，剛性消費需求同樣穩定。其升級改造後，新租戶中包括一批著名品牌的主力店的大面積入駐，使出租率由73.7%大幅上漲了11.3個百分點至85%。
瞄準港人北上的購買力，招商房託更是多舉齊下以吸引更多港人到訪，集團表示下半年，花園城會以提升項目出租率為目標。為使租金收入更快恢復至疫情前的水平，房託將增加在商場舉辦活動的次數；以提高商場的宣傳效果，並營運往返深圳灣口岸的穿梭巴士服務。
「以價换量」策略突圍而出
在寫字樓項目方面，即便在市場租金下行、以及北京甲級寫字樓激烈的競爭環境下，招商房託透過「以價换量」策略突圍而出，寫字樓的平均出租率也穩步提升至94.7%，漲幅為4.7個百分點。旗下5A甲級寫字樓新時代廣場的出租率從2023年底的89.6%上漲至92.3%，漲幅為2.7個百分點。
科技大廈保持 100%出租率，其現時租金（每平方米）也較 2023 年年底上漲了人民幣 3.8元至人民幣 137.4 元。科技大廈二期亦保持 100%出租率，其現時租金（每平方米）則略微下降了人民幣 1.4 元至人民幣 122.7 元。數碼大廈方面，由於部分科技公司入駐，其出租率上漲了 9.7 個百分點，現時租金只輕微下降。位於北京的寫字樓招商局航華科貿中心與新時代廣場一樣，採用「以價換量」的策略。此舉使得其出租率大幅上漲了 9.2個百分點至 91.1%，為其被收購以來首次突破 90%。
大灣區深度融合下的新紅利
短期而言，寫字樓的前景仍然充滿挑戰。招商房託表示將持續關注寫字樓市場，加強與項目管理團隊的溝通，制定更為靈活的租賃策略，以確保旗下寫字樓的穩定經營。在基金管理和治理方面，招商房託將繼續以開源節流為目標，不斷探索進一步降低利息成本的可能性。此外，招商房託將繼續專注於增加香港及中國內地的優質商業資產至房託基金的投資組合，以進一步增強投資組合的多樣性及收入的穩定性。
筆者有不少朋友在深圳創業，而自己也常常穿梭於內地與香港之間，體驗著這種獨特的消費及工作模式。 在香港工作，我享受著高薪帶來的物質滿足；而在內地消費，我又能品味到物美價廉的生活樂趣。 這種「香港賺錢，內地消費生活」的模式，無疑是一種新紅利。
在這個過程中，大灣區的互聯互通也扮演著越來越重要的角色。 隨著交通網絡的不斷完善與便利化，內地與香港之間的經貿合作與文化交流也越來越緊密。 這種深度融合不僅加強了兩地之間的經濟聯繫，也為兩地人民帶來了更多的福祉與機會。
須留意，踏入下半年，市場普遍預期美國利率見頂，最快下月開始減息周期，本地銀行率先調低定存利率。另一方面，中央政府不斷推出新的財政及貨幣政策穩定市場，相信REIT的前景及回報將較以前變得具吸引力。
艾明資本董事總經理庾婉華（Avy Yu)
曾任職上市公司投資者關係部門，現時為專業投資者，金融財務學碩士，定期撰寫內地文章並每月錄得超過百萬閱讀量。筆者並出任商業顧問公司執行董事至今，專長引入及深化投資者關係及企業融資策劃方案。
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