美國喺二○二二年三月打響全球加息周期第一槍，至今合共加息五點二五厘，為廿二年來最高。過去一年多，超低息年代不再，加上房地產市場遇上冷鋒，不論本地發展商抑或內房負債率都走高，有外媒統計，本港地產商將有二百三十四億美元貸款於明年到期。

綠城中國主席張亞東（中）、九倉執行董事陳國邦（左）。

面對高息環境，九龍倉（0004）卻能獨善其身，事關集團早已開拓國內市場，加上過去幾年審慎投資，主力發展早年購入土儲，故此借貸壓力相對低。總負債與總資產比率低於三成，期末現金及現金等價值一百四十六億元（港元，下同），佔整體市值約兩成。資金充裕下，旗下項目毋須割價求售，反而可靜待時機推出，追求較高毛利。

集團近廿年於內地大展拳腳，睇返上年中期業績，內地收入貢獻佔七成二，達五十八點七億元。講到其中最經典嘅投資，不得不提二○一二年入股綠城中國（3900）。當年內房深受調控影響，綠城中國債台高築，九龍倉化身白武士，注資五十億元成為綠城第二大股東，同時進一步擴大內地版圖。

十年過去，綠城成功翻身，即使近年樓市偏軟，業績仍見增長，截至去年六月底止，中期股東應佔利潤按年升四成至逾二十五點四億元人民幣。而九龍倉當年入股價為五點二元，若以截稿股價七點八元計算，帳面賺約五成，可謂財息兼收，足證當年投資決定獨具慧眼。另外，近年綠城中國再引入中交建作為主要股東之一，國企、民企及港企均可發揮所長，支持公司發展。

截至去年六月底，九龍倉內地土儲共約一百六十萬平方米。雖然內地樓市有待明朗化，但目前集團未有計劃縮減內地房產業務，但會採取審慎態度投地，主攻一線及一點五線高鐵沿線城市，包括北京、上海、蘇州、杭州、深圳同廣州。

隨旅遊業同商務往返復常，集團酒店業務復甦步伐加快，分部中期收入飆升七成七至二點九億元，並轉虧為盈。目前九龍倉於內地、香港同菲律賓共有十七間酒店，其中Niccolo品牌主打奢華時尚風，已成為網紅新蒲點；另去年於長沙推出全新品牌Maqo，房價相對貼地，最平一千蚊人仔內有交易，專門搶攻年輕人市場。集團預計二○二五年旗下品牌將擴展至合共二十五間酒店，目標選址曼谷、新加坡、上海和東京等旅遊熱點。

公司有財力之餘，「才」力同樣重要。九龍倉近年提倡「社、企共勉」概念（Business-in-Community），並致力發展三大青年項目，包括「學校起動」、「九龍倉全港中學生繪畫比賽」，以及「建築設計實習計劃」，以助年輕人向上流動。學集團主席吳天海話齋：最緊要「三開」—— 張開眼睛、張開腦袋、放開心胸，不論求學定投資，一樣受用。