發佈時間：15:40 2024-07-12
市場預期下半年仍是一手新盤的天下，發展商將紛紛加入戰圈，有盤開盤，無盤亦密密吹風造勢。其中由大鴻輝發展的西營盤尚逸，本月初以平過十年前同區納米盤一成開價，結果銷情不俗。
啟德跑道區豪宅項目「柏蔚森I」上周接力開價，發展商新世界（0017）與遠東發展（0035）以平絕同區二手呎價出擊；本周一輪到旭日國際位於屯門的黃金海灣．意嵐接力，入場門檻更低於「兩球」，被地產代理形容為「震撼套現價」。
事實上，近日浮現有利樓市三大因素，先是美國接連公布遜於預期的經濟數據，利率期貨顯示九月減息機會急升至七成二，十二月減息預期亦升溫；其次是政府減慢推地步伐；三是《政府租契續期條例》刊憲生效，涉及約一百五十萬個業權，向業主和樓市買家派「定心丸」。發展商料繼續以低價推盤迎合市場，乘着三大利好因素盡快去貨。
新世界與遠東發展合作的啟德跑道區項目「柏蔚森I」上周四開價，率先推出六十伙試水溫，包括一至三房間隔，其中一房有十五伙、兩房有三十八伙、七伙屬三房單位。
發展商公布價單當天，售樓現場站滿地產代理，當公布價格時人人「嘩嘩聲」，因見證柏蔚森I首批平均呎價創下啟德近八年來新低，折實一萬七千一百八十八元，平絕同區二手呎價。
上周六柏蔚森I開始收票，準買家更可以網上入票，以方便海外買家，市場消息指首兩天累積入票達二千個認購登記，超額認購逾十三倍。發展商趁勢加推八十二伙，折實平均呎價一萬七千
五百九十四元，較首張價單輕微高出百分之二點四。
柏蔚森平絕啟德
柏蔚森首批入場單位為第六座二樓J室，實用面積二百三十四呎連三十呎平台，折實入場費僅三百八十六點四萬元，呎價一萬六千五百一十三元，不用四百萬就買到啟德樓；至於呎價最平的是第五座二樓F室，實用面積四百呎的兩房戶，折實呎價僅約一萬六千元。
對比同屬跑道區的其他項目，例如由嘉華（0173）、會德豐及中海外（0688）合作發展的啟德海灣I，去年十月推出首批二百○八伙單位，折實平均呎價要一萬九千七百九十八元；由會德豐、恒地（0012）、新世界及帝國集團合作的MIAMI QUAY I，兩年前推出首批一百三十伙時的平均呎價更高達兩萬二千四百五十二元；三年前中海外的維港1號，首批平均呎價甚至達兩萬二千九百七十七元。
柏蔚森I首批不只平過同區一手，就算同區半新盤如尚·珒溋、OASIS KAI TAK、嘉峯匯、嘉匯、龍譽、啟德一號及天寰等，近期的二手成交呎價都在一萬八千四百元至兩萬九千五百元，可見柏蔚森I平絕同區二手。
美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，柏蔚森I首批開價比同區餘貨賣平近三成，「預計會吸引不少年輕用家及投資者，還有內地客，而一手樓市場仍會是市場焦點。」中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，柏蔚森I開價吸引力十足，預計首批有望「一Q清袋」。
為吸引投資者入市，新世界及遠東發展推出新盤較少見的租金回報保證，名為「匠心租務優惠」，向為買家提供指定租客和設立為期兩年租務安排，年度租金為住宅物業售價的百分之三點五，租金每半年繳付一次。
而在租賃期內，買家可隨時終止租約，但須向租客支付兩萬元行政費用，發展商指定的租客會按租約剩餘時間，向買家支付單位售價百分之○點五至百分之二的款項，即距離租約完結時期越短，相應收取的款項就會越少。
低價迎合市場
「以總價來說，不用四百萬就買到啟德樓算平，但未算非常抵，因為首批單位大多望向牛頭角一帶兼且屬細單位，相信發展商之後推出望維港景的單位，會加價加推。」泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說。
低價迎合市場成為近期不少發展商推盤賣樓的主要策略。
今次「黃金海灣·意嵐」的入場費為一百八十四萬二千元，是一個實用面積二百○六方呎的單位，呎價八千九百四十二元。以最高一成二折扣優惠計，折實一百八十四萬二千元至四百三十六萬九千元，折實呎價八千九百○八元至一萬一千八百八十九元。該項目由兩期組成，合共提供一千三百二十三伙，第一期「黃金海灣·意嵐」共有六百九十二伙，賣點之一是七成可望青山灣海景，步行兩分鐘便可達黃金泳灘。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，是次開價入場門檻低於「兩球」，屬震撼套現價，相信可獲年輕上車客及「西餅客」追捧，預期入伙後呎租將達四十元水平，租金回報約四厘五。
祥益地產創辦人汪敦敬估計，發展商有機會繼續以低價推盤，「發展商手上仍有不少存貨，一是等市場回升，一是主動賺少一點或微蝕賣樓，起碼不用揸住批舊貨咁被動。市場對後市毋須過於悲觀，始終與九七情況不一樣，發展商並非因財務問題逼切賣樓，自己傾向相信樓市第四季或明年初會迎來轉機。」
自港府今年二月全面「撤辣」及金管局放寬按揭後，發展商一直保持克制，以低價迎合市場，例如長實（1113）黃竹坑站上蓋「Blue Coast」首批均價比起鄰近早前推售的「海盈山」平兩成。
會德豐康城站「Seasons Place」首批均價較毗鄰「凱柏峰」平兩成一；新地NOVO LAND 3B期亦較一年前賣平近一成半，上月開售時場面熱鬧，首批去貨率近八成六；至於大鴻輝旗下位於西營盤的尚逸，同樣走低價策略，銷情不俗。
政府因應市況緩賣地
截至今年六月底，一手貨尾超過兩萬一千九百伙，當中啟德仍是市區住宅供應重鎮，下半年潛在供應逾五千五百伙，市場估計第三季可推出的單位包括啟德MIAMI QUAY II、維港·雙鑽、承豐道十八號項目、承豐道十九號項目等，而長實（1113）發展的啟德跑道區第四E區二號約有一千伙，市場焦點落在會否繼續以「深水炸彈價」開售。
至於新界區，新地NOVO LAND銷情不俗下，有利下半年新界區的新盤推售，其中屯門有新地與興勝創建合作的掃管笏及管翠路交界項目，以及旭日國際的「黃金海灣」。
事實上，除了美國減息預期再次升溫有利樓市外，因應一手積存供應仍多，港府的推地步伐相應減慢。發展局局長甯漢豪上周公布今季賣地計劃，僅推出一幅住宅地，位於沙田小瀝源沙田圍路與小瀝源路交界，涉及五百七十伙單位，其他供應則來自市建局將推出的九龍城啟德沙浦道重建項目，有八百一十伙，另有四百一十伙來自三個私人發展的重建項目，即最多都只有一千七百九十伙。
張翹楚說：「政府想穩陣一點，不希望推出新地皮後流標，今次只將新增的沙田住宅地拿出來。其實政府都知其他質素高的地皮不易賣，又不想低價賣，所以減少推出住宅地。」現時市場仍在消化新冠疫情期間積儲的新盤，加上發展商開價都低於同區二手最少一至兩成，令一手持續成為市場焦點，政府減少供應有利樓市轉趨平穩。
地契疑慮告一段落
另一利好因素是《政府租契續期條例》上周正式生效，地政總署首次引用條例刊登「續期公告」，分批處理大批二○四七年或之前到期的地契續期，涵蓋少於六年內到期的適用地契。公告亦表明在指明時間範圍內到期的適用地契，除非被列於同日刊登的「不予續期列表」，否則均獲續期五十年而毋須補地價，但須每年繳納相當於有關土地每年評估的應課差餉租值百分之三的地租。
近年不少樓市準買家關注「2047年大限」，擔心當土地契約去到四七年期滿時能否自動續期，抑或政府會收回土地。政府早前已透過金管局向銀行派定心丸，表明銀行毋須因應「2047」年限調整按揭政策，政府有權批出續期的地契。
張翹楚直言從來不擔心到四七年無法續期，但政府此舉可釋除外國媒體可能的誤解，「例如有媒體將二○四七年可能無得續期拎出來講，可能會導致不少海外投資者有誤解，今次條例正式生效，可釋除不少海外投資者對本港樓市的疑慮。」
美國減息憧憬急升溫
目前困擾港樓其中一大因素是美國利率持續高企，市場今年初本預期減息六至七次，然而美國經濟上半年表現強勁，至今仍未開始減息。
然而最近公布的連串數據顯示，美國經濟可能開始轉弱，上周公布的六月非農就業人口新增職位回落至二十點六萬，五月份數值更大幅向下修訂至二十一點八萬個，原先為二十七點二萬個；四月數字亦由十六點五萬個大減至十點八萬個，失業率上升至百分之四點一，高於預期的百分之四。
至於聯儲局最看重的個人消費開支（PCE），五月份按年上升百分之二點六，核心PCE升百分之二點六，全部符合市場預期；而上月公布的五月消費價格指數（CPI）更低過市場預期的百分之三點四，降至百分之三點三。
經濟數據轉弱為聯儲局提供了減息空間，若然美國開始減息，雖然本港銀行未必馬上跟隨，但對樓市始終是好消息。「美國可能因為十一月總統大選，九月會減息一次，更重要是誰將成為美國總統，因為結果會對未來息口走勢有很大影響。」張翹楚說。
內地生專才湧港 搶高租金
本港住宅租金持續上升，最近差餉物業估價署公布，香港私人住宅租金指數繼續上升，創下二○二○年一月以來新高。而根據美聯物業，截至五月份住宅租金已連續三個月上升。
暑假屬傳統租務旺季，再加上內地生紛紛部署來港升學、專才持續湧入下，二手市場出現搶租盤成為導火線，帶動住宅租賃市場「價量齊升」。張翹楚預期，今年租市整體向好，沙田、大圍、紅磡等個別鄰近大學的地區，租金被內地生搶高屬合理。
例如早前港灣豪庭一個單位獲外區單身客斥一萬六千五百萬元承租，該單位為五座中層E室，實用面積約三百四十八方呎，原業主一一年四月以三百三十萬元購入單位，租金回報約六厘。利嘉閣地產將軍澳蔚藍灣畔二行B組高級經理鄭啟聰（Kason）稱，該行早前促成將軍澳新寶城二座低層B室租務成交，單位實用面積約三百七十八方呎，獲區內客以一萬五千二百元承租，業主租金回報約四厘四。
汪敦敬說，現時屯門、元朗和天水圍無論一手或二手市場，內地投資者均佔整體成交兩成或以上，「最近有位月入十一萬的內地專才找我們，想買樓收租！」
