本港樓價已由歷史高峰回落超過兩成。去年息口飆升，中港通關後經濟又未如市場估計般強勁復甦，下半年至今無論一手或二手樓市都表現呆滯，然而租務市場因轉買為租和內地專才搶租卻十分暢旺，帶動租金不斷攀升，與樓價走勢差天共地。

按差餉物業估價署的數據，中小型住宅的租金回報已回升至三厘以上，個別大型屋苑因樓價下挫亦開始出現供樓平過租的情況。資深樓市專家林一鳴、湯文亮和張翹楚分別指出，樓市正浮現谷底回穩的三大利好因素，包括息口見頂回落、供平過租有望重臨，以及來自新港人的購買力撐市。

隨着新盤銷情放緩，加上轉買為租個案增加，導致市場上的租盤減少，引發租盤緊張，租金續升的機會似乎較大，有利樓價築底。若《財政預算案》再減辣甚至全面撤辣，加上股市和經濟回穩，將會是吼位買樓自住的上車機會。

銀行早前密密加息，影響買家入市意欲；加上中港股市不振，導致新盤和大型藍籌屋苑的二手成交齊齊插水。由於發展商手上貨尾越積越多，唯有不斷減價出貨，部分二手業主亦因趕住套現或猶恐樓市大跌重臨，紛紛減價放盤與新盤搶客，導致樓價跌跌不休。

追蹤二手樓價的中原城市領先指數近日跌幅再擴大，較一七年高峰期已累跌兩成四，反映市場信心進一步轉弱。中原公布的最新研究報告指出，最新有五個指標屋苑的總市值跌穿一千億元大關，而過去逾兩年全港私樓市值已蒸發逾二萬六千六百億元，人均業主帳面損失近二百一十萬元。

中小住宅租金回報升

資深投資者林一鳴表示，香港樓市有點像日本，變成一個老人主導的市場。「香港七成物業由五十歲以上中老人持有，六十歲以上人士持有的物業，超過八成六無按揭，物業早期買入，價格較目前低好多，無按揭供款壓力，無論加息減息或者經濟轉差，對他們影響都不大，這班人不會減價賣樓，亦不會買新樓。」

他預期樓市悶局繼續，樓價不會大升也不會大跌，成交量持續向下，因為港人買樓意欲已達歷史新低，年輕人不想買樓，中年人沒有動力換樓，投資者亦無購買物業收租的意欲，寧可做回報更高的定期存款。「做地產代理的人，相信好多會餓死或轉行，香港的地產市場已經變成一潭死水，樓價亦像死水一樣悶局一場，所以我贊成撤辣。」

翻查政府差餉物業估價署的數據，過去一年私人住宅售價指數再跌了約百分之六。惟與此同時，反映租金走勢的私人住宅租金指數卻升了超過百分之六，與樓價走勢完全背馳。其中中小型住宅的租金回報自去年八月更重上三厘水平，至去年底升至三點三厘，而大型和豪宅單位回報仍處於二厘多水平。

市場人士估計，中小型住宅的租金回報上升一方面是樓價下跌，另一方面與供求有關，令不少業主有加租空間。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說：「現時租金按月攀升，隨着新盤銷情放緩，未來市場的租盤也會減少，加上打算置業人士轉買為租增加，導致租盤緊張，租金繼續上升的機會比較大。」

新港人購買力撐市

根據林一鳴分析，租金持續上升主要由新移居香港的內地人帶動。早前《騰訊新聞》亦曾報導，不少來港留學和打工的內地人發現租樓並不容易，部分東鐵沿線屋苑如大圍柏傲莊甚至一盤難求。此外，有能力上車的市民就因為樓價下跌而寧願先租樓住。

林一鳴說，目前本港樓市的購買力主要靠新香港人，而不是本土香港人。「如果單靠後者的需求，樓市一早玩完﹗有新香港人就可以支撐樓價，不過只是『支撐』，不是推動上升。」例如嘉華國際（0173）、會德豐及中國海外（0688）合作發展的啟德海灣第1期，買家中約四至五成便屬內地專才。

紀惠集團行政總裁直言，現時來港的內地人及學生持續增加，甚至有不少過去一、兩年賣了樓移民最終回流的港人，成為支撐樓市的生力軍。「包括內地優才等人口在港持續上升，將會是支持本港樓市的一股力量。」

不過即使租金趨勢向上，卻非影響樓價的唯一原因，疫情前買樓收租的回報持續下跌，樓價依然升個不停，便是因為當時息口極低和市場求過於供所致，當中因素還有未來供應、利息水平和經濟前景等。例如早前房屋局公布本港最新私樓供應量達十萬○七千個單位，以全港一手吸納量過去五年平均每年約一萬六千個單位計，相當於全港六點七年的吸納量，發展商短期仍有去庫存壓力。

港息走勢方面，在聯繫匯率之下，主要受美國牽制，超低息環境助長疫情前港樓的上升周期，去年聯儲局為遏抑通脹暴力加息，導致本港的按揭利率抽升，直接令買樓的需求減少。
現時華爾街大行普遍估計聯儲局今年六月才開始減息，較年初估計推遲，緊縮周期將維持更長時間，減息次數亦與聯儲局的點陣圖看齊，由六次減少至三次，主要是近期公布的通脹數據高於市場預期。
張翹楚認為美國的確未有逼切減息需要，「好多人仍覺得好快減，但即使減都會配合十一月大選，估計最快九月才減，香港可能到年底先減。」美國通脹由百分之九回落至百分之四較容易，要進一步回落至聯儲局百分之二的目標就比較困難。

息口見頂股市喘定

至於被視為經濟前景寒暑表的股市，農曆新年後A股氣勢如虹，恒指上周更跑贏全球主要指數，短線出現一底高於一底走勢，主要受內地連串救市措施推升，包括中證監主席易帥、國家隊入市、人行大手減息望刺激樓市，和瞄準量化基金嚴打。此外有消息指內地正加快推進民營經濟促進立法進程，保護民營企業產權和企業家權益重建市場信心。下月初兩會開始，市場憧憬有更多刺激經濟政策出台。

香港除了獲中央增加西安和青島兩個城市的自由行外，港府亦企圖催谷經濟，如預計今年有超過一百五十個盛事和活動在港舉辦，涵蓋金融、體育、時裝潮流等。本周公布的《財政預算案》，市場預期樓市最少進一步減辣，接近政府消息人士指現時應該讓有需要上車或換樓的市民可無額外限制下買樓，相信這批人入市不會助長炒風，但是否一併「放生」炒家和投資者則有變數。

隨着租金續升的機會較大；加上若政府再減辣甚至撤辣，股市和經濟回穩，美國下半年有機會減息，將會是吼位買樓自住的上車機會。湯文亮認為現時屬考慮買樓自住的時機，「樓價已經回落兩成，買樓自住的人可以多考慮二手樓，花多些時間睇樓，至於一手新盤未必有現樓睇，很多時只是『買張圖紙』，相對買二手樓會方便一點。」

買樓自住投資未宜

林一鳴建議有能力者可考慮買樓自用，博供樓平過租，投資則暫時不宜。「因為有機會供樓平過租，估計息口已經見頂，橫行一段時間不會再升。」

對於現時無租樓想買樓、正在租樓想買樓和想樓換樓三類潛在買家，林一鳴建議前者如無急切住屋需求不用買樓，現時租樓想買樓則可入市，用供款代替租金。「而已經有樓想改善居住空間的人，就要看逼切性及負擔能力，如計劃結婚、生小朋友又有能力負擔，就可以考慮換樓。」

張翹楚估計今年樓價有百分之五上落空間，「如果不撤辣又無減息，樓價會再跌百分之五，如果減息就有百分之五升幅。」他建議現時無租樓而想買樓人士，可以等到第三季度，到時若聯儲局開始減息就可以考慮入市。租樓一族若想買樓上車，現時租金按月攀升，隨着新盤銷情放緩，市場租盤也會減少，「加上轉買為租增加令租盤緊張，若《財政預算案》有減辣措施，可以考慮入市。」

至於想換樓人士，張翹楚說先要看手上物業是否仍有按揭償還，若按息是幾年前較低水平，買新樓就要考慮新造按揭的息口較高，「即使《財政預算案》全面撤辣，都應考慮息口變化，因為轉按罰息期一般為兩年，想換樓可以等到第三季左右，看美國及香港有否減息。」