發佈時間：13:05 2025-10-08
九倉置業（1997）旗下的時代廣場與「細劉」劉鑾鴻的崇光百貨，早年雙雙成為銅鑼灣核心地標，其後希慎（0014）耗時六年重建希慎廣場，跟崇光和時代廣場同樣接駁港鐵出口，一同瓜分銅鑼灣的人流和消費力。
然而，這個三雄鼎足格局正在變天。英資怡和系的文華東方（M04）旗下銅鑼灣全新甲廈「港島壹號中心」尚未入伙，市傳已獲長期租用時代廣場的阿里巴巴（9988）洽購最頂十三層作為香港總部。另一方面，希慎與華懋合作發展的利園八期將於明年開幕，整個利園區擴充之後，可出租總面積將大增近三成，成為香港少有的新大型零售片區。
面對希慎與怡和前後夾擊，落成超過三十年、被指缺乏清晰市場定位和顧客體驗感的時代廣場，將面臨更嚴峻的考驗，難怪九置主席吳天海大發牢騷，開到口說時代廣場本身有「缺點」，管理層要找方法解決。
九四年開幕的時代廣場，一直是銅鑼灣的地標，尤其門口的大鐘樓是遊客的「打卡位」，不過鐘樓二一年初被拆卸，變成藍色的新設計標誌，不少市民和遊客都感可惜，認為新設計與時代廣場的建築格格不入。
上周正值十一國慶黃金周假期，本刊記者於上周五下午到銅鑼灣一帶視察，現場一帶人頭湧湧，內地旅客明顯比平日多，時代廣場地面露天的公共空間，有不少遊客於花槽邊石壆休息或食蛋撻，但跟藍色新設計標誌打卡的遊客，似乎沒有以往大鐘樓時期踴躍。
內地旅遊攻略少有推介
曾是時代廣場常客的港人朱氏夫婦坦言，時代廣場已失去獨特性，「商店都是那幾間名牌店，不需要特別來。」
時代廣場的中庭及樓上商舖，人流相對較少，二樓的奢侈品牌店LOUIS VUITTON（LV）、DIOR、GUCCI、CHANEL，顧客亦毋須排隊等候入店，人氣最勁的LV，店內同一時間只有十數名顧客。
在LV斬獲戰利品的河南遊客張小姐說，今年已來了香港三次，這次是首次到時代廣場。她說現在內地旅遊攻略沒有特別推介時代廣場，自己原本想去銅鑼灣DONKI店，經過時代廣場順便逛逛，認為名店集中，但人流比尖沙咀廣東道少，逛起來較舒適。
時代廣場曾經是港島商場的「龍頭」，呎租貴絕市場，新商戶想進駐要排隊候選。一三年時代廣場因要引入一線國際名牌，甚至將屹立時代廣場十八年的UA戲院搬到十三樓，觸動不少港人神經。隨着港人北上消費成風，加上毗鄰的希慎廣場三年前進行大規模升級，提供更多切合現今市場口味的「第三空間」元素，時代廣場的生意開始由盛轉衰。
截至今年六月底止上半年，時代廣場的商場和寫字樓出租率分別為九成六和九成，期內收入按年下跌百分之十五，營業盈利跌幅更達一成九。同期希慎包括希慎廣場和利園的整體商場和寫字樓出租率，分別為九成四和九成二，收入按年回升百分之一點五，營業盈利亦錄得按年升幅。
兩方面此消彼長下，吳天海焉能不急如熱鍋螞蟻，在業績記者會上不諱言時代廣場收入下跌「有自身問題」，需要內部跟進。他指上半年因分成租金減少，導致收入下跌，目前未見明顯好轉，處於膠着狀態，下半年續租租金仍有下跌壓力。
阿里遷離失逾億租金
事實上，銅鑼灣的商場和寫字樓格局正在變天，時代廣場可謂腹背受敵。近年區內約有十個重建項目，預計可提供逾二百六十六萬平方呎樓面，例如金朝陽（0878）旗下耀華街銀座式商廈，以及禮頓道一百二十八至一百三十八號希雲大廈、新世界（0017）牽頭的利園山道五至二十七號和波斯富街五十四至七十六號等，新寫字樓供應勢將大增。
其中英資怡和系的文華東方旗下銅鑼灣全新甲廈「港島壹號中心」，前身為香港怡東酒店，上周傳出獲長期租用時代廣場作為香港總部的阿里巴巴洽購最頂共十三層單位，總面積二十七萬呎，相當於整幢大廈一半樓面，呎價約二萬六千元，涉資約七十億元，若然成事將創下今年最大額商廈成交。本刊曾向阿里巴巴查詢，至截稿前未獲回覆。
至於文華東方，雖未有提及交易對象，但確認正就出售部分寫字樓空間進行洽談。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，以市傳阿里購入的呎價計算，相等於呎租約八十元，遠高於現時同區約五十元水平。「估計作價包括商廈命名權，以及反映有海景的優勢。阿里已租用時代廣場一段長日子，如果要裝修辦公室，相信寧願投入自置物業。」
阿里巴巴自置總部仍只屬傳聞， 但有投資銀行已開始「計數」，瑞銀指阿里如購入港島壹號中心一半單位，勢將搬離時代廣場。現時阿里租用時代廣場十層共十七萬呎樓面，租約將於二○二八年到期，若阿里遷出，屆時時代廣場的空置率會飆升十六個百分點，以上半年寫字樓呎租約五十四元計，估計母公司九置每年會損失一億一千萬元租金收入，相當於去年盈利百分之一。
利園八期登場此消彼長
這邊寫字樓隨時被搶大客，那邊商場零售部分又面臨「銅鑼灣大地主」希慎一浪又一浪的攻勢。其中鄰近時代廣場的希慎廣場，早已進行大規模翻新工程，當中把連接
港鐵站的地庫樓層重新裝修，商場四樓平台打造為佔地七千平方呎的Urban Park，設有港島區首個商場內滑板公園，全力吸引年輕消費者和遊客。重遊香港的成都旅客
Lincoln說，今次主要到利園和希慎廣場逛街，未有打算前往時代廣場，「希慎廣場感覺平民化品牌比例增加，價格相對親民，時代廣場偏向奢侈品，對我沒有吸引力。」
至於希慎與華懋合作發展的「利園八期」，亦將於明年加入競爭。希慎與華懋合組的財團，於二一年斥資近二百億元投得銅鑼灣加路連山道商業地，預計總投資約二百五十億至二百六十億元，由於希慎在利園一帶已持有近一百萬平方呎的零售樓面，連同「利園八期」，擴充後的利園將會成為香港少有的新大型零售片區。
按照希慎的大計，希慎廣場定位為利園區的潮流門戶「The Trendsetter」，利園一期、二期、三期及五期，定位頂級國際奢侈品牌旗艦店聚集地「Home of Luxury Flagships」，位於南側包含利園二期一部分和六期，則翻新成綠化核心區「The Green Centric」，當中最重要的組成部分就是「利園八期」，以及一條打通利園所有建築物的行人天橋。
落成後的「利園八期」共有零售空間約十萬平方呎，另有約六萬平方呎的開放綠化空間，還有露天市集、都會公園，以及約兩萬呎的演藝及文化設施，包括可容納約一百五十名觀眾的黑盒劇場、多功能展覽及開放空間和咖啡廳等。今年初，滿肚密圈的希慎及華懋更與演藝進修學院簽署五年合作備忘錄，委託對方營運「利園八期」內
的演藝及文化設施，全方位提升吸引力。
張翹楚說，希慎作為銅鑼灣大地主，早已在該區發展，街道設計上有一定特色，「第八期本來有一個大問題，就是比較遠離銅鑼灣地鐵站F出口，不過希慎準備建造一條行人天橋，打通旗下所有建築物，成為一個商業社群，有地舖、商場等，市民由F出口行過去八期就會更方便。」
估值蒸發百五億
據一名大型商場管理層分析，自從網購變成市民生活一部分後，商場已不能再只講硬件、用盡每吋樓面賺取租金，而是要度橋滿足現今消費者的社交需求，所以近年香港和大灣區新落成的大型商場，都講究「第三空間」概念，即如何結合傳統消費、娛樂和社交場合為一體，藉此提升人流、客戶「黏性」和消費時間，「如果時代廣場設施無寸進，明年利園八期開幕後，估計人流會進一步被搶走。」
由於時代廣場落成於九十年代， 商場連同地庫十六層屬直立式設計，二至九樓為購物區，食肆集中在十至十三樓「食通天」，出現「啞鈴式」效應，即最貴和最大眾化的較容易生存，中間受到最大打擊，時代廣場人流最稀疏的樓層，往往是位處中間樓層的休閒運動服飾區。
有熟悉銅鑼灣一帶的地產代理直言，時代廣場一直欠缺體驗式元素，設計追不上大環境轉變，「現時商場要求有餐廳，時代廣場食通天自成一國，有電梯直達，消費者可跳過零售樓層，所以較難利用食肆幫商戶引流。其實時代廣場連接港鐵站部分人流不錯，食通天亦算多人，問題出在中間零售部分。九置最近都有改變，例如在七樓引入C朗全球首間『CR7 LIFE旗艦店』，希望吸引人流到中層，地庫則加入全新飲食概念，不過成效有待觀察。」
翻看九置業績，一七年分拆上市時， 時代廣場的估值達五百四十五億四千萬元，一八年攀上五百八十八億二千萬元高峰，翌年開始出現減值，至去年底已跌至四百三十七億元，七年間估值跌了一百五十一億。至於股價， 九置過去一年跌了近兩成，遠遠跑輸大市，銅鑼灣最大競爭對手希慎則升近一成二，顯示投資者認為希慎應對零售市場轉變做得更到肉。面對各方來勢洶洶，以吳天海為首的管理層如何絕地反擊，令市場期待。
尖沙咀終極死場 iSQUARE出租率不足八成
位於尖沙咀重慶大廈斜對面的國際廣場iSQUARE，被不少網民和市民評為另一個港鐵站黃金地段的「死場」。雖然尖沙咀港鐵站有出口直達iSQUARE，但商場長期被指人流稀少，最新公布的出租率只有百分之七十七點一，與同樣位處尖沙咀港鐵站上蓋、新世界（0017）旗下K11 Art Mall人流如織和百分之百出租率有天壤之別。
根據網民歸納，iSQUARE有四大「死因」，包括扶手電梯設計、商舖布局、裝修設計及泊車問題。其中商場設計最多人詬病，因層數眾多，靠五條高速扶手電梯貫通各個主題區域，但顧客要經過多條扶手電梯才能到達目的地，相當費時，而且商場結構複雜，客人不時迷路。
由凱聯國際酒店（0105）及天德地產（0266）共同持有的iSQUARE，前身是一九六九年開業的香港凱悅酒店，○六年結業後翻新成商場。天德為凱聯的控股公司，實際上兩家上市公司同屬新加坡鍾輝煌家族，鍾家從事地產及酒店生意，作風舊派低調。
至於位處佐敦的恆豐中心，同樣坐落港鐵站之上，於八二年落成，商場位於二樓至地下二樓，三樓以上為恆豐酒店。網民認為該商場設計極為舊式，裏面相當陰暗，難吸引旅客及商舖進駐。
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