美「業主會」惡行惹議 加州修例削權︱國際解碼

美國很多物業透過成立業主會（Homeowners Association、簡稱HOA），原意是方便業主管理社區公共地方，但近年越來越多聲音質疑業主會權力過大，對管理服務矯枉過正，甚至有亂收罰款歛財之嫌。

有業主因輕微過錯，只是欠交一百二十元（美元，下同）的會費，便被HOA以賤價拍賣其物業來「還債」，結果價值接近三十萬元的住宅，竟然被人僅以七萬元拍賣掉。

單在加州，在過去五年便有百多間房屋遭HOA強行拍賣，令不少民眾對HOA不滿，直至近期加州州長紐森決定修例，削減業主會權力，終止其霸權行為。

退休夫婦Radcliff去年，因丈夫關節炎發作，太太忘記了繳交業主會一百二十元的會費，在沒有任何先兆下，被通知需要在三日後搬離居所，因為他們價值三十萬元的房屋，已被人以七萬元賤價拍賣，並從中扣回會費欠款。

最令Radcliff夫婦費解的是，明明業主會辦公室與他們只相距兩分鐘的路程，為何業主會一直沒有告知問題的嚴重性，而是以「取消抵押品贖回權」的方式，強行接收及拍賣他們的物業。現在還清債務後，雖然他們拿到了大部分的餘款，但由於 Radcliff夫婦正提出訴訟，認為業主會做法荒謬，暫獲可留在原址居住，直到另行通知。

Radcliff的個案引起社會公憤，加州長者會代表Marjorie Murray表示，長者常被當為針對的目標，「長者被視為坐在金蛋上的金鵝，而那隻金蛋就是珍貴的加州房屋。」

全美共有三十五萬個HOA，加州擁有超過五萬個，成為全美HOA數量最多的州份。根據統計，超過三分一加州人居於HOA社區，擁有房屋的人中，近三分之二的物業歸HOA管轄。

物管與立案法團混合體

HOA是由業主組成，他們選舉出的董事會負責管轄地區，形式似香港的物業管理公司及業主立案法團混合體。不同的是，美國法律賦予HOA的權力極大，HOA除了向業主收取月費，負責維修共用地方，購買火險等之外，更可根據HOA的「條款與限制」，處罰不遵守條款的業主。

雖然每個HOA的「條款與限制」內容各有不同，但規管範圍可以極為廣泛，由物業的加建工程細則、房屋前後園的設計和維修、房屋外牆顏色、或後園草地顏色是否夠翠綠也可包括在內。HOA對付違規業主的殺手鐧便是接收房屋拍賣。

根據統計，在過去五年，加州有接近二萬宗HOA接收房屋個案，大都是因為欠下金額不高的會費或罰款。雖然最後只有一百多間房屋被拍賣掉，但即使能保住物業，業主也要付出巨額律師費來講數。

另外，擁有一個保持優質社區環境對維持樓價極為重要，因此高檔社區的HOA規則更為激進，要求業主必須維持花園草地翠綠。喬治亞州富爾頓郡（South Fulton County），一名業主因自家前院的雜草問題，被業主會索取三萬六千元罰款，他被逼宣布破產，賣掉物業，離開該區。

佛羅里達州希爾斯布洛郡（Hillsborough County），一名婦人艾琳娜葛林（Irena Green）去年因限水令，令前院草坪部分區域乾燥枯竭，便收到HOA發出多張違規通知，告知除了草坪枯萎，亦發現其車庫門有微小凹洞、被大樹遮擋的郵箱潮濕發霉，以及她在車庫車道上停放了一架小型貨車。由於眼見同區其他物業都出現類似小問題，葛林不以為意，未有理會，結果被HOA告上法庭。

葛林雖然已立即解決違規問題，但她因未有收到需要出庭的法院通知，被法官以藐視法庭為由發出逮捕令。結果她在接女兒回家的路上被警察攔下，戴上手銬送進監獄。坐牢一周後，葛林在擔任律師助理的大嫂協助下，才成功緊急陳情獲釋。

最多只能罰一百元

類似對HOA的批評罄竹難書，越來越多聲音要求各州政府修例，避免HOA有過大及濫用權力。今年七月一日，加州州長紐森簽署了眾議會第一百三十號法案，嚴格限制HOA的權限，並即日生效。

根據法案規定，除非對健康或安全造成影響，每次違規行為，HOA最多只能罰款一百元。法案還禁止對違規行為收取利息和逾期費，並禁止HOA對在聽證會前處罰已解決違規問題的業主。如果業主不同意聽證會的調查結果，法案允許業主申請內部爭議調解。

加州這次修例對金吉娜（Jinah Kim）可謂及時雨。家住加州橡樹公園市（Oak Park）的她，想把家中辦公位置與飯廳之間的通道進行改裝，因為前業主用石灰板遮住門的頂部，來遮蓋上方的水管，令金吉娜每次經過都要彎腰。但由於進行有關工程須短暫關閉共用水源並重新布置管道，因而被HOA否決。

不過金吉娜認為，工程在室內位置，外面根本看不見，因此即使沒有HOA的批准，她還是進行了改裝。然而於三月，社區經理透過敞開的車庫門偷窺她家內部，看到屋內正在裝修，拆掉了門上的擋板。第二天她就收到了通知，先被罰款一百元，然後從七月十日開始，每天最高罰款五百元，直到她把門道恢復舊觀為止。

新例讓她可以避免巨額罰款。金吉娜說：「多年來，業主會隨心所欲地讓整個社區屈服於他們的霸權之下。現在這種情況已經不會發生了。」事實上，如業主遇上濫權的HOA，除了向法院提出訴訟，基本上是難以對抗。即使想解散HOA，也幾乎沒可能，因為大部分州份，都須要八成業主同意，有些甚至所有業主同意才可解散HOA。

不過，亦有人擔心新法的落實，有人會趁機走法律罅。從事業主會法律業務的律師彼得斯（Dyanne Peters）表示，新法會剝奪HOA管理社區效能。她舉例說，有社區不允許房屋用作短期出租用途，但現在房主只需一次性支付一百元罰款，，便可有持無恐地繼續出租房屋。

搬離HOA管轄非易事

美國越來越多物業依賴HOA管理，業主需要繳交會費，以支付公共地方及設施的維修費用。在美國HOA會費一般每年從幾百元到數千元不等。根據美國人口普查局的數據，美國平均HOA會費由一九年每月平均一百七十元，大增四成二，至二三年的二百四十三美元。

美國約三成的物業屬HOA管理，新建物業比率更高，二三年約有六成半的新建單戶住宅在HOA管理的社區內建造。因此，想搬至沒有HOA管理的地方居住亦非易事。