發佈時間：15:04 2025-07-23
香港人投資買日本樓已非新鮮事，隨着近年日圓匯率下跌，吸引更多港人加入「隔山買樓」作投資甚或度假自住。有四十名港人在二○二一年，經本地一間自稱海外樓盤專家的代理商，選購大阪一個名為「Osaka Prime」的住宅單位，原定兩年後收樓，惟樓盤最終「爛尾」，準業主累計近億元港幣的投資付諸流水，至今追討無門。
本刊成功接觸部分苦主，獨家披露事件的來龍去脈，原來該樓盤在銷售「樓花」時，地皮上的舊樓仍未清拆，涉事的日本發展商背景更加相當可疑，營商手法頗為蠱惑，有苦主簽署的買樓合約含魔鬼細節，大筆投資疑被人魚目混珠捲走。
有資深投資專家表示，買日本樓要找可靠團隊協助，買家必須經由在當地擁有「不動產牌照」的公司簽署買賣合約，才能受到日本法律保障。
在二○二一年五月疫情爆發期間，陳先生（化名）從網上見到一間自稱海外樓盤專家的集團，獨家代理日本大阪浪速區一個全新的住宅項目，並在灣仔君悅酒店舉辦展銷會，「起初沒打算購買，但那時日圓匯率下跌，在代理商力銷樓盤下，認為各方面挺合心水，遂斥資數百萬元買下多個單位作投資。」
陳先生憶述，代理商指該樓盤鄰近「心齋橋」黃金地段，交通便利，保證擁有高潛力回報，「對方還承諾購買後可獲物業的永久產權，即買樓如買地，同時可享有五年出租管理，確保每年可獲取樓價大約百分之六點五的租金回報。樓盤又附送全屋傢俬，五年出租管理合約完結後，可續簽五年相關管理服務。」
一次過付清樓價
最吸引陳先生投資的原因，是代理商強調項目發展商全屬日本人團隊，「一向認為日本人講信用又老實，代理商又指發展商在當地主力開發滑雪區公寓及住宅，在香港擁有子公司，感覺頗具規模，所以就相信。」
陳說代理商更一再重申，只要買家在當地物業投資的回報達到一定額數，「可申請日本居留權」，於是在場約四十名參觀展銷人士立即付款購買，「大家都看好該樓盤具潛力，有人甚至沒做分期，一次過付清樓價。」
據悉買家大部分為律師、醫生、大學教授及商人等，每個單位平均入場費約二千六百萬日圓（折合當時匯價港幣約一百八十萬元），按四十名港人投資計，金額近十四億日圓（折合港幣約一億元），原定在二○二三年底收樓。
可是日本發展商除了初期有簡單報告工程進度後，便再沒有定時發布消息，施工期間又試過用不同理由延遲工程。及至二○二三年底臨近交樓日子，代理商突然通知各準業主有可能延期交樓，其後發展商也「蒲頭」確認工程要延期，但同時催促未找清尾數的買家盡快繳款。陳先生說：「有人為了游說買家付款，甚至聲稱即使工程延期，都可如期收租，於是有買家信以為真，紛紛全數付款。」
陳先生續指，他與其他買家及後分別飛往當地視察，同樣發現地盤已經停工，「所有施工工具都被搬走，連天秤也移走，才知道大件事。」陳指各人追查下，得悉該地盤因發展商拖欠建築商工程費而停工，建築商隨後更將相關項目連地皮申請強制拍賣。
投資金額被轉走
陳先生等人遂向香港代理商了解，惟對方聲稱不久前才知悉發展商出狀況，承諾會協助買家聯絡日本發展商負責人。但在二○二四年六月，代理商指跟發展商負責人失去聯絡，並指整個樓盤項目會在兩個月後拍賣，「代理商當時竟建議我們集資，讓其公司參與拍賣奪回土地擁有權，當然無人答允。」陳說。
最後該項工程有傳被一間由中國人開設的發展商投得，建築公司在新投資者加入後隨即開展工程。由於樓盤已經易主，換言之新落成的物業與一眾買家無關，他們變相「樓財兩空」。
陳與一眾買家於是再向香港代理商追討，惟該公司聲稱沒有責任向買家負責，並要求他們自行向日本發展商追討。買家既徬徨又激氣，有人在港報警求助；有人聘用日本律師團隊協助調查真相及聯絡相關發展商；亦有買家在當地報案，惜當地警方未有受理。
陳指當地律師團隊發現，他們與發展商簽訂的合約，原來並不符合日本法律的房地產合約，只是一份「共同投資」協議書，且物業管理權在發展商一方，「即是我們只是投資予發展商起樓，沒有該物業任何控制及擁有權。」
幾經折騰，當地律師團隊向發展商的負責人正式發出律師信，才逼使他現身交代。但有人走出來透露，買家所繳付的投資金額，由始至終並沒有落入日本發展商戶口，而是轉入香港分公司戶口，並指香港公司幕後揸弗人，實際是一名自稱是日本人的中國籍男子。「現在仍無法追查整筆錢的去向，而且當中太多巧合，令人覺得背後疑似是一個早有預謀的局。」陳先生無奈說。
停工地盤已起樓
本刊特派調查員於上周三到涉事樓盤現場了解最新情況，發現原本停工的Osaka Prime地盤，已興建成一幢樓高約十層的公寓，但內部仍然未完工。有知情人士表示，該地盤建築商為TAT「泰和」，即是之前停止興建Osaka Prime、並將該項目進行強拍的同一間建築商。該項目的發展商現時為「盛龍」，有指其幕後老闆為中國人。
由於一眾買家因法律原因不願透露涉事公司名稱，本刊經追查證實，該樓盤應由一間自稱是海外樓盤專家的「康X」集團在港代理銷售，而康X推售該盤樓花時，地皮上的舊樓仍未清拆。
康X於二○一五年成立，總公司位於銅鑼灣，過往一直代理加拿大樓為主，近年突然涉獵日本樓。記者於上周四前往康X辦公室，要求負責人回應「爛尾」工程，以及該公司與日本發展商的關係。當時職員指負責人不在或稍後回覆，惟至周一截稿前未有回應。
至於涉事的日本發展商名為「hopetree」，該公司行政總裁為一名姓SATO（佐藤）的男子。本刊發現一段佐藤以hopetree代表身份接受網上媒體訪問的片段，有網民曾在片段下留言，詢問對該公司的評價，另有網民則留言「詐欺師」。
出現另一同名集團
翻查「hopetree」的網站，僅有六個發展項目，包括位於長野白馬村滑雪區、京都及大阪等酒店旅館及短途租住的公寓項目，但大部分連結打不開，網站亦顯示最後更新年份為二○二四年，疑似已停運。
而hopetree在香港開設的分公司名為「hopetree HK」，於二○一九年成立，根據公司登記資料顯示，該公司唯一董事的名稱，與日本hopetree的行政總裁SATO佐藤同名。hopetree HK共有兩名股東，其中一位是SATO，佔四成股權，另一股東是名叫吳X倫的中國籍人士，持有餘下六成股份。記者上周五到hopetree HK登記的尖沙咀寫字樓了解，證實為一間秘書公司，職員承認該公司曾使用其秘書服務，惟已結束合作關係。
本刊追查亦發現，hopetree這個名字在日本出現另一個同名集團，業務也是與酒店及渡假村服務有關，但該集團的字母串法為全大楷
「HOPETREE」，商標為一個屋形設計，明顯與涉事發展商hopetree的黃色方形組合商標設計不同。屋形商標的HOPETREE發展較具規模，在大部分熱搜的網上酒店訂房平台均能訂到該集團旗下的酒店，日本不少酒店或旅館的名稱亦以屋形HOPETREE命名。至於方形商標的hopetree，則未見有任何住宅或酒店等項目的名字與其公司有關。
本刊再發現，涉事的方形商標hopetree，其網站或社交平台所發布的發展項目，大部分圖片及資料，與屋形商標的HOPETREE幾乎一樣。本刊曾電郵向屋形商標的HOPETREE了解兩間公司的關係，惟至周一截稿前未有回覆。
專家教路 投資日本樓須知
在日本做開發商十多年的FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔（右）表示，港人購買物業主要目標介乎一百五十萬至三百萬港元，大阪是近年熱選地區，他提醒港人投資日本樓，要留意以下細節：
香港人或外國人在日本買樓的條件？
A：日本目前對外國人買樓未有嚴格限制，任何人均可購買日本不動產，毋須日本國籍或居留權。
透過香港代理在日本置業應注意的事項？
A：要問清楚物業是全新樓還是看似全新的翻新樓。全新樓一般價格較高，但物業質素較佳並擁有安全防震設備等。翻新建築因有機會不是按照耐震標準建造，因而難以購買地震保險，一旦發生地震造成公共區域或建築結構受損，業主必須籌措額外資金進行修繕或重建。另注意，中介是否具備當地合法牌照及良好信譽。
港人買樓是否可以按揭？
A：程序跟本地人一樣，雙方簽訂買賣合約及支付訂金後，可向銀行申請按揭，但要留意按揭的成數會根據樓盤的種類區分。全新樓（即發展商買地自行起樓）按揭成數可做到七成按揭；翻新樓（即舊有樓宇再翻新）在一九八三年至二○一一年興建的樓宇，最高可做五成按揭，若太舊樓齡有機會未能按揭。
透過香港代理在日本置業，合約須注意哪些部分？
A：合約另一方必須是日本發展商，才會受日本不動產法保障；若另一方為香港代理商，買家變相只是簽署一份香港代理授權書，一旦出現任何問題，如代理公司清盤，買家便追討無門。
日本不少發展商會向買家提供出租管理，要注意哪些地方？
A：很多發展商會把出租管理事務外判予第二間管理公司，但質素有機會參差，買家可要求管理公司出示營運文件以了解其營運年期、過往紀律等，以及掌握管理公司是否與發展商有良好合作關係。
若在當地投資一定額數，可獲居留權？
A：日本二○一五年推出「經營管理簽證」讓外國人在當地創業，只要投資五百萬日圓（折合港幣約二十六萬元）開立公司，公司營運每年收入不少於四百萬日圓（折合港幣約二十一萬元），包括買樓放租的收入，便可申請居留。如取得簽證後，住滿十年可申請永住權。
港人一旦遇上爛尾樓或租霸，應如何處理？
A：應事先了解發展商背景，及定期追查項目進度，若不幸遇爛尾樓可透過法律途徑追討賠償或要求解除合約。另，日本有完善租賃法律，若遇上租霸，房東可依法申請驅逐令，並可透過物業管理公司協助處理租務糾紛。
代理商賣日本樓 另一出事個案
本刊深入調查日本爛尾樓事件時，發現涉事的康X代理商在二○一八年五月，擔任「日本JAB發展商」的代理商，推銷日本大阪橋東的酒店單位樓花，吸引不少港人經康X購入，原定在二○二○年收樓及開始收租。惟工程開展不久，發展商以疫情及地震等原因，推遲工程進度，令買家不能如期收樓，疫情期間更關閉所有在香港的門市和寫字樓，令買家追討無門。
二○二三年買家終聯絡該公司職員作出追討，惟該公司卻透過電郵回覆，並引用「不可抗力」條款，聲言不會作出任何彌補和賠償。直到二○二四年，JAB發展商更發聲明，指公司已被清盤。
翻查資料，JAB創辦人李X倫為香港人，早年在紐西蘭梅西大學工商系畢業，二○○一年回港，並於二○○六年在鰂魚涌東匯坊首創全港最大的香港水族廣場，但兩年後結業。李X倫再開公司涉足本地房地產，輾轉投資日本樓，最終公司要清盤收場。
