發佈時間：15:27 2025-07-02
美國向全球發動關稅戰後，如何對抗美元貶值、美債爆煲和通脹的風險，已成為有本錢的投資者的最基本要求，連股神巴菲特在退休前的巴郡股東大會上，亦不諱言擔憂美元會「下地獄」。
以往買樓收租對抗通脹，是長線投資者的選擇之一，皆因回報跑贏通脹和定存不特已，租金更足夠供樓有餘。後來美國暴力加息，買樓收租淪為雞肋。不過隨着大量專才湧港，樓價過去四年雖然下挫，租金卻飆升超過三成，加上近日銀行同業拆息急跌推低實際按揭息率，出現「供平過租」，包括城中名人明星的物業投資者紛紛趁樓價累跌三成入市撈貨。
香港滙豐主席王冬勝家族今年已連掃四伙陽明山莊，拼多多（PDD）創辦人黃崢購入淺水灣豪宅，即將在啟德開騷的歌星鄧紫棋買東半山利安閣，「亞洲天后」莫文蔚撈中半山豪買帝景園三房單位連車位，Dee哥何啟華亦斥資千萬做新盤上然業主。
過去一個月，本港的地產股顯著跑贏恒指，恒地（0012）股價一口氣升了一成三，西沙GO PARK住宅項目SIERRA SEA接連「一Q清袋」的新地（0016），以及部署推售啟德跑道區新盤「花語海」的長實（1113），升幅都接近一成，跌得最殘的新世界（0017）更飆升兩成四。
股價往往跑先基本因素，包括股神巴菲特在內的投資者正擔心美國發動的關稅戰，以及美國參議院剛通過總統特朗普的《大而美法案》勢令美國債務雪球越滾越大，將會拖累美元和美債掉進貶值漩渦，如何分散風險自保已成當務之急，環球股市、黃金以至比特幣等近日急升，正反映市場積極將資金轉投實際資產。追蹤美元兌六種主要外幣強弱的美元指數今年已跌了近一成，是二○二二年以來最低水平。
資本雄厚的富裕人士最有實際需要分散風險，萊坊高級董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預計，今年香港的豪宅交易將會增加，雖然樓價復甦需時，市場氣氛已逐步改善，越來越多投資者正考慮重返市場。
豪宅尤其活躍
近期頻頻傳出富豪名人入市撈貨，帶挈物以罕為貴的豪宅市場頗為活躍。當中香港滙豐銀行主席王冬勝家族上月以一億二千五百萬元，購入大潭陽明山莊摘星樓一個中低層相連單位，實用面積共四千六百一十六方呎，呎價約兩萬七千○八十元。根據《彭博》統計，王冬勝及相關人士今年已斥資二點三一億元大舉掃入陽明山莊四個單位，操盤人是王冬勝的兒子王嘉駿。
除了王冬勝家族外，市傳商界另一猛人拼多多創辨人黃崢或相關人士以四億八千萬元，購入超級豪宅淺水灣香島道三十三號雙號屋，實用面積逾四千七百方呎，設有五房，另有花園面積約二千二百方呎，呎價約十萬○二千元，屬屋苑第二高成交價。
商界精英以外，不少身家豐厚的明星亦踴躍入市。下月中在啟德主場館舉行世界巡迴演唱會的鄧紫棋（G.E.M.）回歸香港樂壇之餘，再次入市以約八千五百萬元買入兩個港島豪宅利安閣高層戶，總面積合共約四千九百多方呎，呎價逾一萬七千元。
另一位「亞洲天后」莫文蔚，去年為慶祝入行三十周年舉行巡迴演唱會時，已透露向啟德體育園申請表演場地，雖然演唱會未開得成，市傳她已豪花八千四百元萬購入中半山帝景園逾二千呎的三房單位連車位，該屋苑是不少名人的安樂窩，包括近期人氣飆升的林峯、華人置業（0127）行政總裁兼執行董事陳凱韻、已故「電器大王」蒙民偉遺孀王蓓芬等。
樓市或短期見底
至於非豪宅市場，雖然樓價上半年繼續尋底，近期成交卻顯著回升，土地註冊處最新資料顯示，截至六月十八日住宅物業宗數按月大升六成半，反映買家入市意欲增強。好像ERROR成員何啟華，早前在萬科（2202）與青建合作發展的上然售樓處被野生捕獲，他坦言因由細到大都居於大埔區，為了家人所以入市。據知他選擇了一「家」一付款計劃內的大單位，即一次過要買兩個單位，其中一個必須是大單位，估計涉資近一千萬元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，不少商界精英和名人最近決定入市，主要是樓市短線可能見底有數得計。「除了九七年和○三年沙士，香港樓價很少累跌兩至三成，有此統計基礎加上過往二、三十年都無跌過，對香港有信心的人，此時入市信心較大。」
不過，他強調即使樓市見底，亦不代表所有地區的樓價都一定升。「買同一隻股票，大家買的都是一樣，物業就不同，單是啟德同黃竹坑的樓價已經有分別，今年整體樓價能保持平穩已很理想，希望到年底有百分之三的升幅。」
遠東發展（0035）主席邱達昌認同本港樓市應已見底，他形容樓市是一個金字塔，「當地價低些，就會有多些人可以入市，以前香港痛苦指數高，以GDP同人工計，香港人的居住面積最為失平衡，現時樓價跌了，希望大家可以住大一點。」
本港樓價最近確有初步止跌回穩跡象，根據差餉物業估價署編制的私人住宅售價指數，四月份已止跌回升百分之○點四六，上月再升百分之○點○三，令今年首五個月的跌幅收窄至約百分之○點九。
投行料蓄勢復甦
個別投行亦開始轉軚唱好香港樓市，摩根士丹利預計將會復甦，下半年樓價有機會回升百分之二，並迎來四至五年的上升周期，原因包括港府撤辣、內地買家湧港、本港銀行同業拆息（HIBOR）下跌改善供樓負擔水平，以及現時本港的租金收益率已超過內地一線城市，刺激投資需求。
不少投資者以往會買樓收租，皆因回報跑贏通脹和定存不特已，租金更足夠供樓有餘。然而自從美國去年暴力加息，在銀行做定期存款年收利息動輒超過四厘，可說穩賺，相反買樓收租的回報率分分鐘比定存低，還要承受樓價下跌的潛在風險，令買樓收租漸漸淪為雞肋。
隨着大量專才湧港，過去四年住宅租金已飆升超過三成，加上同期樓價累挫近三成，買樓收租投資的利好因素開始浮現。直至近日與供樓相關的一個月HIBOR急跌，繼而推低實際按揭利率，刺激部分物業投資者加快入市，帶動樓價連升兩個月。就算近日HIBOR回升，但仍在一厘以下，業主的供樓壓力依然大減，令越來越多屋苑出現「供平過租」。
根據中原五月份一個調查，參考中原城市領先指數CCL成分屋苑，多達一百二十五個屋苑供平過租，比例達八成七，如荃灣荃威花園一個兩房單以三百二十萬元成交，以上周五H按為二點一三厘借七成供三十年計，每月供款八千四百二十六元，目前該屋苑的兩房單位月租約一萬三千元至一萬五千元不等，意味供樓比租樓平約三成半至四成四。
近日美國通脹雖然有死灰復燃苗頭，但聯儲局官員認為今年仍會減息兩次，首次會在九月。由於鮑威爾任期明年屆滿，美國總統特朗普勢安插「鴿派」人物接任，更明言美國應該至少減息兩至三厘，若然新任聯儲局主席跟從特朗普意願，在聯繫匯率下本港利率亦會下降。
租金回報跑贏定存
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢進一步分析說：「美國減息仍有好大不確定性，香港無得控制，不過港府的人口政策有助推高租金，尤其是吸引更多專才來港，加上要打造留學香港品牌，未來會有更多非本地生來港升讀大學，現時學生宿舍不足，將進一步推高租金，相信趨勢會持續，我們見到市場最近多了連租約的成交，反映投資者比例增加。」
另一方面，同業拆息走低下，本港銀行的定期存款回報已大不如前，三個月港元定存利率已跌至一厘左右，部分大型銀行更不足一厘；相反若租金持續攀升，加上樓價已由高位回落近三成，不少屋苑的租金回報率已升至三厘左右，增加了買樓投資或收租的吸引力。
鄧淑賢說︰「其中以中小型單位最受歡迎，適合學生及中小型家庭，專才來港都會先揀這類單位租，一般都是一至兩房，加上政府早前下調印花稅，減少投資成本，這類單位的租金回報率已經回升至三至四厘。」
港府二○二二年推出專才計劃，根據立法會文件，截至今年二月底，各項計劃共收到四十五萬宗申請，當中逾二十九萬獲批，約有十九萬六千人抵港，二○二三年約有九萬一千人，去年約為九萬人。專才來港時未必會即刻買樓，或會先租住單位適應環境，到一切安穩後才會入場。
「早兩年來港的專才或新香港人會成為未來本港樓市的新購買力，他們已經漸漸熟悉及穩定下來，開始接家人來港，因此需要買樓。我們與不少發展商傾過，他們都說內地買家的比例持續上升。至於整體樓價，估計全年波幅會在正負百分之三左右。」鄧淑賢說。
國際金融機構擴充 中環優質甲廈受捧
港股回勇加上政府推出一系列政策吸引國際金融機構來港，早年縮減本港規模的金融機構開始重新擴充，帶動中環寫字樓租務。
最近從事量化交易與投資管理公司簡街資本預租恒基旗下中環新海濱三號用地辦公室物業六層樓面，共約二十二點三四萬呎，呎租高達一百三十七元，成為中環核心商業區數十年來最大宗單一辦公室租賃紀錄。美國對沖基金Point 27早前亦承租恒基旗下中環The Henderson 四層寫字樓，共五萬五千呎，呎租約一百二十元。
另一方面，港交所(0388)今年四月斥資六十三億元，由置地手上購入中環交易廣場第一座最高的九層辦公樓，以及交易廣場一及二樓與香港金融大會堂相鄰的部分區域，作為集團總部，總面積約十四萬七千多呎，呎價超過四萬二千元。
「過去兩、三年，國際金融機構並沒有完全撤出香港，只是縮減規模，隨着港股回勇，新股越來越多，金融機構陸續重新擴充業務，多租了樓面，簡街資本都是由細搬大。一些只有單一業主、全新及擁有ESG認證的甲級商廈料最受惠，因為國際企業要符合ESG標準，租金未必是首要考慮，反而有ESG認證、管理好的寫字樓，貴少少租亦無妨，相信中環寫字樓租金跌幅最急的時間已過。」鄧淑賢說。
