在我開拓日本物業市場的路上，不得不提一位好拍檔劉丞，FMI Japan能夠由零走到今天，他絕對功不可沒。十二年前，我和劉丞分別為同一客人處理資產問題而結識，當年他不過二十出頭，在京都開了一間不動產公司，這位年輕老闆雖略為稚嫩，卻富有膽色和大志，而且給人踏實的感覺，當時我主動找他合作，由他負責日本事務，我則負責海外事務。多年來遇過很多挑戰，但我們不輕易認輸，闖過一關又一關，至今大阪業務穩步發展，下一步我們將聯手開拓更多元化市場。

■ 李丹翔（Amous Lee）— FMI至匯投資CEO、本刊「翔勝之道」專欄作者
■ 劉丞

李：最初認識你大約是二〇一三年吧，我還未成立公司，有次受客人委託到京都處理不良產業，本來我一心做照妖鏡，監察你公司有沒有用上欺詐手段，結果發現不到任何蠱惑招數。當時我想，這個小伙子年紀輕輕獨自來京都讀書、創業很不容易，令我想起年輕時離鄉別井去打拚，在你身上看到自己的影子。

劉：十多年前幾乎沒有外國人在日本從事不動產行業，當時在京都的不動產公司，對當地和海外市場都有一定了解的，就只有我一家。我認為京都地產將來有很大發展機會，所以自組公司，以新型租賃模式經營民宿，主要租給到日本旅行的遊客。

李：你帶我參觀公司時，我看到裏面鋪滿民宿用的牀單，我覺得你賺的都是辛苦錢，不如跟我合作。第一次是買入Gracia Hotel的地皮，那時東京樓價升得很快，我看中大阪可以全年經營民宿，會有很大潛力。說真的，我認識好幾個中介，最信任的就是你，所以託你找地，但你也太老實，對我說對大阪不熟。

劉：我那時對大阪真的不熟悉，京都的人對大阪不太了解，但我認為有些事需要挑戰，不挑戰的話找不到生意。

資金斷裂險爛尾

李：你當時有甚麼想法呢？不怕我是騙子嗎？

劉：我覺得你甚麼都懂，無論說甚麼你馬上明白，這肯定是經驗，沒有經驗怎會曉得？從事不動產行業都閱人無數，你具有的國際視野，以及在相關領域內的獨特見解是我前所未見的，所以我們算是一拍即合。

李：首先大方向要一致，那怕遇上問題，大家需要互相信任和尊重。

劉：最大挑戰應該是在難波的一個標地，由於開發商資金鏈出現問題，建築公司連夜跑路，我們只能全面接手所有建築及施工設計，逼不得已借錢給開發商，最終專案沒怎麼賺錢，但有失必有得，這件事間接推動我們在大阪自行開發樓盤的決心。

李：當時我不能拍拍屁股走掉，這對你在業內的名譽肯定有很大影響，對我來說亦是死路一條，因為我已賣了很多單位給香港人，所以只能硬着頭皮去做。在大阪起樓是不容易的決定，我以前也是打工仔，背後有靠山，放棄靠山跟兄弟跑是很大賭注，記得你當時跟我說後面再沒有山，現在你就是山，要變成一座山。

劉：如果我們過不到那一關，也就沒有今天的發展。

比日本人做得更好

李：我們從一開始分工已很清晰，你管日本事務，負責找人、找地、找錢，日本以外的事全交給我。到現在也一樣，在日本國內只認你，在日本以外要認我，我們真正做到「丞」主內、「翔」主外。

劉：我來日本快二十年了，對日本風土人情、做事方法比較了解，面對日本人時，我的做法是要比他們還專注細緻，慢慢建立信任度。日本社會信譽至上，當你擁有一定話語權與信任度，後市場就完全打開了。

李：我們在日本是外資公司，要突出自己，最佳方法是超越他們的質素，比他們做得更好，讓日本人眼前一亮，我們才有立足之地。

劉：所以我們特別遵守規則，在行事、法規、流程上要比日本公司跟得更足，讓他們挑不出骨頭來。

李：我們周圍有很多日本人監督着，一旦犯錯，很可能會被踢出去，能夠愈做愈大，證明我們一直循規蹈矩，得到當地人的信任。我們身為海外人士，既明白日本人的要求，也知道外國人的需要，正好成為他們的橋樑，順利把日本人和外國人連接起來，這是一般日本公司所欠缺的優勢。

傳承「三好」文化

劉：隨着賭場計劃落實，現時在大阪找地皮愈來愈困難，因為不光是海外，日本大公司也瞄準大阪。我們最近買那一塊地，本來買入價已相當高，但馬上有日本公司出高五倍價錢向我們收購。

李：那塊位於道頓崛的河景地皮，價錢再高也不能賣，要是賣掉的話，我甚麼都不用做了。

劉：對，雖然馬上賣地可以賺錢，但我們要堅持本職，繼續為香港和新加坡投資者開發優質物業。

李：最近多了很多由東京來大阪投資的本地人吧！

劉：疫情後就如此，因為東京地價已漲到投資者無從入手的階段，大家轉來大阪買地，目前大阪地價大概只有東京的百分之六十左右。

李：幸好我們在大阪根基穩固，人脈也好，建立了一定名聲，有能力爭取好項目。

劉：成功機率比其他公司要大得多，在日本經商需要人脈，日本人認為你是好朋友、好兄弟，就會把好東西優先給你。

李：我們另一生存之道是確保方方面面都有得賺，賣土地的有賺、建築的有賺、我們有賺、客戶也有賺。

劉：日本有所謂「近江商人」的典故，江戶時代活躍於近江（現為滋賀縣）的商人，做生意的原則是要是對買賣雙方有好處，對社會有貢獻，即是你好、我好、大家好，三方都滿足。

十年回顧與前瞻

李：我們一起經歷好與壞的時代，像疫情三年，大家只通過視像會面，如果情侶不見面三年，女朋友都可能跑掉，很多關係需要時間證明，捱得過天長地久，捱不過曾經擁有，當我們經歷愈多，愈能培養出默契。

劉：意見不合也會有，有關日本的事，你會聽我意見，關於海外市場我一定聽你的，你在大中華圈的行銷及客人喜好上拿捏得很準，知道甚麼時間甚麼市場會冒起，就像一個預判家會預想到接下來發生的事，作為領頭羊來說，我們所有人都一致相信你的方向性。

李：我經常說「You can do one market，but I can bring you to do all market」，若他日大阪沒有發展空間，我們可能要藉着在大阪建立的名聲，發展另一個市場或另一種生意，例如擴大管理業務，或將海外樓盤帶到日本銷售？You never know。
 
劉：不管做甚麼，確定要做就要做到最好。

李：你現時在京都的不動產業務，主要包括房屋買賣仲介，房屋管理及租賃等，還擔任日本華僑不動產協會理事，在關西有很高知名度。

劉：在關西業界來說，應該沒有人不認識我，沒有人不認識我們公司。

李：我們合作超過十年，你從一個單身小伙子變成三個小孩的父親，對於下一個十年，你有甚麼期望？

劉：除了大阪外，我們在京都、名古屋等地都有計劃，目標是要做到日本最好、最大的不動產公司。

李：先以關西為根據地，逐步發展到全日本，目前先銷定京都，京都有你在，我怎麼可能不開發京都呢？

劉丞 — 檔案

中國內蒙人，二〇〇六年赴日留學，於京都同志社大學修讀經濟學。由於看好日本地產發展潛力，畢業後隨即創業，於京都開設不動產公司。大學期間擔任留學生會會長，積極籌組中日民間文化交流活動及參與社區共建，累積豐富人脈，現為株式會社仁通社長，並擔任日本華僑不動產協會理事，為在日華人建立團結交流、守望相助的平台。