發佈時間：12:02 2026-05-06
樓市持續「價量齊升」，差餉物業估價署的私人住宅售價指數連升十個月，創下超過兩年新高，一手新盤成交活躍，其中首季大手客數目創下○八年後同期新高，反映二手樓價的中原城市領先指數亦由去年低位勁彈一成半。
最近一手市場重現排長龍買樓盛況，個別新盤如恒基（0012）牽頭的首岸接連「一Q清袋」，新地（0016）的形瑨上周傳出趁勢加價加推，新世界（0017）的柏傲莊III則創下呎價新高。
今次樓市起動，業界和部分投行都認為是轉勢而非「小陽春」，皆因已累積三大利好因素。供應方面，一手貨尾已降至兩萬伙，創近七個季度新低；需求方面因為息口低企和租金回報上升，「租轉買」甚至「樓換樓」勢必加劇，加上內地專才加速掃貨，樓市專家認為樓價升勢未止，下半年料再升百分之六至七，全年累漲一成半。
由恒基、希慎（0014）及帝國集團合作發展、位於土瓜灣的重建項目首岸第一期，上月尾首輪開售二百一十八伙，吸引大批準買家「塞爆」中環國際金融中心外的天橋，排長龍準備入市，有大手買家一舉掃入八伙兩房收租，二百一十八伙成功「一Q清袋」。
內地客爆買停不了
到上周四中午，首岸再推售一百二十伙應市，雖然當天並非公眾假期，仍無阻準買家到國際金融中心排隊等揀樓，今次同樣不乏大手客，最少有兩組豪客分別斥資逾二千萬連掃三伙，一百二十伙再度即日沽清。
同日，新世界旗下的大圍站上蓋項目柏傲莊III亦推出四十五伙單位，一樣吸引大批準買家到位於長沙灣的售樓處排隊。發展商稱買家不乏投資客、港漂專才及本地用家，當中有買家「添食」再度入市，連同招標發售的單位，短短十一個銷售日已經沽出二百九十五伙，套現逾四十八億元，其中一個兩房單位呎價創下兩萬九千五百七十四元項目新高。
根據差餉物業估價署的數據，三月份私人住宅售價指數已升至三百一十二點八，比二月再升百分之一點四，已經連升十個月，創下逾兩年新高，按年漲幅擴大至百分之九點八，全季累漲百分之四點四。至於租金，三月再升百分之○點六，連續五個月上升，同樣創下新高。
與此同時，反映二手樓價的中原城市領先指數亦創下自二三年十月後逾兩年半高位，比去年低位反彈近一成半，反映沉寂一時的二手盤市場亦發力。利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，今年首季一手私宅登記量創下過去二十二年來的同季新高，成交金額更破歷史紀錄，二手買賣登記亦創四年半以來新高，買家以「新香港人」及內地客為主，相信與樓市全面撤辣有關。
「在政府全面撤辣後，內地買家不用再付高昂買家印花稅，節省不少成本，吸引不少人趁樓市『當頭起』入市。至於已通過高才通來港的新香港人熟悉本地情況後，見樓價由低位回升，亦急不及待轉租為買。」
積極去庫存供應減
樓市氣氛轉趨熾熱，發展商態度亦變得積極。新地旗下位於荃灣橫窩仔街項目形瑨，上周公布首張一百一十伙價單，包括一至兩房單位，扣除最高一成半折扣優惠後，折實入場費約四百六十一點四六萬元，折實平均呎價約一萬七千一百七十七元，開價貼近同區一、二手水平，毋須再以折讓價開售吸客，首日收票量已超額四倍，截至周末收票已超過三千張，市傳新地正部署加價加推。
恒基位於土瓜灣的項目壹沐第二期，上周五亦公布首張價單，涉及八十三伙，同樣主打一房及兩房，計及最高一成折扣優惠，平均呎價兩萬○一百二十八元。對比去年九月，壹沐第一期首批開價時的折實平均呎價一萬七千九百八十八元，已經賣貴近一成二。
部分中小型發展商更進取，宏安（1243）旗下位於鴨脷洲平瀾街新盤PORTO，上周公布首批五十伙開放式至兩戶單位價單，折實平均呎價約兩萬二千三百一十八元，比同系去年二月推出、同樣位於鴨脷洲的Coasto首批單位平均呎價一萬七千○八十五元，賣貴近三成。
「大家開始發現盤源在首季已經被大量消化，購買力持續旺盛下，供求開始失衝。最重要息口仍維持低位，拆息亦有所下跌，減輕了供樓壓力，而本港經濟穩定，資金流入支撐樓市，令發展商推新盤叫價能力大幅改善。」陳海潮說。
隨着發展商積極推盤，庫存已逐步減少。房屋局的數據顯示，未來三至四年的私樓潛在供應量為十萬一千伙，按季減少三千伙，創下二二年第三季以來新低，市場預期下半年潛在供應有機會跌穿十萬水平；同時，首季已落成的私樓單位只有一千六百伙，比去年第四季約五千一百伙大幅減少，主要因為發展商近年減少投地。
利率走勢未明朗
另一方面，一直困擾樓市的負資產宗數因樓價回升而大幅改善，跌至近十個季度新低，銀行承造按揭因此越來越積極，市場預期息口將維持在合理水平。
「近年採用發展商高成數按揭的買家顯著減少，各大銀行對按揭業務更有信心推出不同類型方案吸客，優惠亦加碼，有利樓按市場發展，令用家及投資者加快入市，推動樓價持續上升。」經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱。
他表示，目前三間大型銀行都推出二點七三厘定息按揭計劃，息率較一般新造P按及H按的按息三點二五厘低五十二點子，「這種定息計劃吸引部分非固定收入及長線收租客。」
不過，在美伊戰爭導致全球通脹重燃下，投資市場仍密切關注美國的利率走向。聯儲局上周議息後雖維持利率不變，不過有四票反對，除了主張減息四分一厘的理事米蘭外，另外三名反對在聲明中寫入放鬆政策傾向的內容，反建議改為「雙向風險」，暗示下一步亦有可能加息。
美國總統特朗普推舉的聯儲局接班人沃什，有望明年五月中正式接任，現時華爾街分析員仍傾向今年底前減息，如果只減四分一厘，估計本港未必會跟足減息幅度。陳海潮相信無礙樓市，「租金走勢強勁，帶動樓價持續向上，下半年樓價料有力再升百分之六至七，全年累漲一成半左右。」
投行轉軚 料內地一線樓市回升
內地樓價今年以來亦有所改善，尤其是一線城市。國家統計局的數據顯示，三月份七十個大中城市，新房價按月上升的城市比二月多了四個，共十四個，一線城市商品住宅價格按月更有所回升，上漲百分之○點二，二、三線城市的跌幅亦有所收窄。
投行亦陸續轉軚，看好內地一線城市樓價有望今年見底回升。高盛估計，上海及深圳的房地產市場今年底或明年觸底，至二八年將累計漲約一成半。兩大城市的人口結構、收入水平、住房可負擔性及供給情況都佔優，內地股市反彈帶來的財富效應亦將傳導至樓市。
摩根大通認同，中國股市反彈帶來的延後財富效應正在提振住房需求，香港樓市復甦逐步外溢至中國主要城市，直言中國樓市經歷了五年的調整之後，正接近一個轉折點，三月份中國房地產市場已初步復甦。
瑞銀稱內地樓市復甦主要受多個城市放寬住房公積金貸款上限，以及上海放寬限購，吸引非本地戶籍買家兩項因素推動，該行對開發商、一線銷售總監及地產代理的渠道調研，發現近期二手樓市場回暖似乎主要由更具吸引力的租金回報率及買家情緒改善帶動。
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