發佈時間：16:30 2025-11-26
前稱領匯的領展（0823）○五年上市時，其招股書明言「管理領匯之主要目標，是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩定分派，提供可持續長期增長之潛力」。長揸領展的小股東，上市第一個十年確實財「息」賺收。
至上周，今年慶祝成立二十周年的領展公布中期業績，不但豪派特別息的願望落空，最要命是大削派息，且幅度之大超乎市場估計，觸發股價兩日內暴瀉一成三。
自從一五年晉身藍籌股後，領展一改本地收租佬的保守作風，不單買地皮做發展商，甚至透過舉債收購內地和海外多項物業，結果撞正北上消費和網購興起衝擊，股價和派息每況愈下。中港業務不濟，領展的澳洲和新加坡零售資產卻出現驚人增長，或成為未來業績和派息翻身的關鍵。
上周四，領展行政總裁王國龍公布他離任前最後一份半年業績，豈料成績大走樣，最令一眾股東失望的是，每基金單位分派按年減少百分之五點九，只有約一點二七元，創下二○一七年中期分派以來的新低。
業績公布後，領展股價應聲急瀉，單日勁跌百分之六點四，翌日再急插百分之七點五，並以全日低位三十五點九元收市，成交激增至二十四點二億元，反映部分大戶急於洗倉。
短短兩個交易日，領展的市值蒸發了一成三，股價合共累跌五點五六元，約相當於過去兩年派息的總和，傷透不少長情股東的心。持有領展超過十年的蘇先生慨嘆，股價打回十年前，「雖然有賺息，但有點後悔高位無沽，期間還買了一些貨，平均成本四十幾五十元，現在只好繼續持有收息，但未必會再溝貨！」
專家指現價長線值博
隨着股價急跌，領展的預測股息率升至約七厘水平，股東兼資深投資者李聲揚稱會繼續買貨，「長線值博率高，十年前買領展是因為看好前景，租金年年升、商場翻新有效率、剛性需求強，不是純為收息。」
現在買領展，他說是相信股價已反映不少壞消息，「香港零售數據已見反彈，相信派息不會再大減，就算再減百分之六，息率仍有防守性。新手如果想買領展，不妨由小額月供開始，跌得多再慢慢加注，不宜太心急一次過大手買，因為短期內未見大幅反彈的催化劑，要預打持久戰。」
投行對領展的前景看法分歧，高盛、美銀和里昂都維持「買入」或「跑贏大市」評級，主要是預測股息率因股價下跌升至吸引水平，加上股價基本上反映負面因素，美國減息和美國債收益率下跌亦對收息房託有利。不過摩根大通指領展續租租金調整率出現負數，料分派會再按年跌百分之三，將評級降至「中性」兼大劈目標價至三十八元。
翻開領展的中期業績，截至今年九月底止，收入按年減少百分之一點八至七十點二三億元，物業收入淨額按年跌百分之三點四至五十一點七八億元。
最令市場意外的是中港租金的跌幅，其中香港租金由去年同期升百分之○點七，按年調頭大跌百分之六點四，街市及熟食檔位跌幅達百分之九點三，商舖跌幅亦達百分之五點九。內地物業的續租租金更嚇人，按年大跌百分之十六點四。今年五月領展公布全年業績時，本港和內地零售物業的續租租金調整率，分別為負百分之二點二和負百分之○點七，換言之半年之間減租幅度急劇惡化。
中港減租未見底
據領展管理層分析，中港宏觀經濟和零售業不景，加上網購衝擊，出租率及租金下跌屬大勢所趨。領展主席歐敦勤在業績會上坦言，香港零售及中式餐飲仍然受壓，雖然租賃市場正在復甦，但租約為期三年，預計下半年租金仍會受壓。
「領展的香港出租率仍有九成七，但租金下跌，好明顯管理層以減租去吸引租戶留底，避免出現吉舖。」證券商協會會董及香港股票分析師協會理事黃德几說。
中港收租物業暫難翻身，領展管理層進一步將戰線拓展至海外市場。自從一五年領展晉身恒指成分股後，以王國龍為首的領展管理層一改本地收租佬的保守作風，不單買地皮做發展商，甚至透過舉債收購深圳、廣州、上海和海外多項物業。
事後回看，領展的內地投資幾乎「坐艇」收場，倫敦的金絲雀碼頭辦公大樓亦艱苦經營，加上近年美國持續加息，導致領展的債務和利息負擔增加，兩年前要進行「世紀供股」集資近一百九十億元。
李聲揚稱:「我有份供股，十年前分段買入領展，至今仍是港股組合主要持倉之一，以平均價計帳面蝕三成八，計及收息已回本兼有小小錢賺。公司前十年同後十年的表現，真是差天共地！面對北上消費、網購等崛起，雖然是非戰之罪，但管理層亦有責任，之前槓桿太進取，加息潮下蠶食利潤。」
不過，領展的澳洲和新加坡零售投資，表現卻異常標青。翻開中期業績，領展的新加坡零售物業續租租金調整率達百分之十二點九，旗下裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza的出租率達百分之九十九點八。
海外零售表現強勁
至於澳洲零售組合，上半年的續租租金調整率達百分之十六點三，出租率維持約百分之九十八點一水平。無怪乎領展管理層一再提出，會進一步加強研究新加坡和澳洲的投資機會。
今年底將會離任的王國龍表示，雖然香港仍是領展的主要市場，但未來大部分的物業組合改變將來自外國。歐敦勤亦指，國際物業組合的續租租金調整率相當不錯，有意在澳洲和新加坡尋找潛在投資目標，特別是零售物業。
事有湊巧，上周市場傳出領展洽購澳洲三個購物中心，將以十五億澳元收購五成權益，涉及的資產包括昆士蘭最大購物中心之一Sunshine Plaza，建築面積十二萬平方米；新南威爾士州購物中心Macarthur Square，以及西澳新興社區商業中心Lakeside Joondalup。
澳洲和新加坡零售市場表現確實亮眼，惟截至今年三月底，中港物業仍佔領展整體投資物業約八成九，澳洲、新加坡和英國只佔一成一，領展要靠海外市場翻身，無疑長路漫漫。
希慎成新收租股王
以民生舖為主的領展表現未如理想，今年主攻中高端零售及甲級寫字樓的收租股卻有驚喜，當中表現最搶眼的是銅鑼灣大地主希慎（0014），截至上周五股價累升四成八，跑贏所有收租股，其次是恒隆地產（0101）累升超過四成，第三是太古地產（1972）累升三成七。
至於房託基金，表現最佳的是坐擁朗豪坊的冠君產業（2778），今年累漲兩成七；至於陽光房地產（0435）則累升近兩成三，置富產業（0778）亦升兩成二，相反領展經歷上周兩日急跌後，今年升幅已收窄至不足一成。
希慎及九置（1997）等高檔零售收租股早幾年已率先下跌，隨着本港旅遊業由谷底復甦，加上如希慎又已完成旗下利園的翻新工程，因此股價率先回升。
黃德几稱︰「上半年美國減息，本港亦跟減，對息口敏感股有利，希慎又有物業發展，個別項目套現一大筆現金，既是收租股亦是物業發展股。另外市場憧憬旅客回歸，奢侈品銷情回穩，所以希慎股價相對跑贏。」
不過，他不建議投資者高追，「本港零售能否持續復甦仍是未知數，寫字樓供應又源源不絕，對希慎這類收租股的租金有一定壓力。」
