大家講起巴菲特，一定會想到他曾經講過別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪，究竟巴菲特在甚麼情況下想到這個理論，究竟這個理論是對或錯？現在巴菲特成名，佢講乜大家都話啱，冇得質疑。

其實，這個理論並不是由巴菲特所創，他只是優化猶太人的一個理論。我唔講大家未必知道，巴菲特原來是猶太人，唔怪之得咁叻做生意，猶太人有一個特色，就是當他們做某件事的時候，都要經過一批人審批，第十個人或者最後一個人，有責任與前面所有人採取相反意見，甚至逐點駁斥，當別人贊成，第十個人就要反對，反之亦然，這就是猶太人的第十個人理論，我曾經寫過一本書關於第十個人理論，巴菲特只是將第十個人理論優化。

有老友問我點睇香港明年股市樓市，全香港評論員都話股樓皆跌，話我應該跟大隊，輸咗唔使畀人笑。老友真係識講笑，做評論員如果怕人笑不如唔好做，既然全港評論員都話股樓皆跌，今次我有機會做第十個人，做完一輪功課之後，我認為今年股樓皆升，恒指有三成升幅，樓價升幅亦不會少於一成，我當然不是順口開河，而是有理有據。

首先講股市，這幾年恒指好似食咗瀉藥，從二○一八年三萬三點下跌到得返萬六點，足足唔見了一半，被台灣加權指數灣道超車，而股票總值只得四萬億，又輸埋畀印度，好彩上市公司的資產淨值超過十萬億，代表股票總值有大折讓，不少藍籌公司股票總值只是資產淨值四成，這是股市上升的最大推動力。至於點解這幾年股市下跌，由於全世界減持美債，美資公司或者基金不得不出售港股，將資金調回美國買美債，估計今年美國將會減息，各國又會開始買美債，而港股又跌咗咁多，美國基金買港股亦是一項好投資。其實，在不知不覺，一跌一升下，港股被美國佬割了韮菜，除非美國繼續加息，否則港股應該唔會下跌。

至於樓市，我唔明點解大家睇得咁淡，在聖誕節期間，有超過三百萬人出境，其中有不少是拖男帶女全家去旅行，既然可以用咁多錢去旅行，那些人的財務應該很好，有樓的唔應該會賣樓，冇樓的可能會考慮買樓，況且政府半撤辣，專才稅先免後徵，又重啓投資移民計劃。不過，這些都是要一些時間才可以睇到效果，不過又不需要一年咁耐，所以，今年樓市除了在年初時有一個小陽春之外，其餘時間亦會平穩發展，有人質疑股樓是否我講得咁理想，我都唔知，只能說別人恐懼我貪婪。