上周三，美國一次過「暴力」減息半厘，以滙豐（0005）為首的本港銀行隨即調低港元最優惠利率（P）四分一厘，正式宣告本港步入新一個減息周期。

聯儲局的利率點陣圖暗示今年內會再減息半厘，明年將減息一厘，令聯邦基金利率中位數降至三點四厘，至二六年底進一步跌至二點九厘。多間本地銀行近日已搶先調低定期存款利息，業內人士估計再有高息定存的機會越來越低。

隨着銀行減息，本地按揭利息應拾級而降，與此同時大型屋苑租金則迭創新高，將觸發「轉租為買」的交投漸多，甚至進一步吸引投資者買樓收租，令樓價蓄勢反彈。除了樓市之外，要在減息世代對抗通脹，又想持盈保泰亦有辦法，本刊找來專家教路，由極低風險買港府的銀債和綠債開始，到優質高息股，替定存資金尋找新出路。

美國上星期三大手減息半厘後，滙豐等多間本地銀行即宣布將最優惠利率及活期儲蓄存款利率下調四分一厘。

香港都會大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴說，今次美國減息幅度超出預期，本港銀行跟減四分之一厘也是預期之外，「沒有預計香港銀行會立刻減最優惠利率，對樓市是正面消息，可能吸引部分買家加快入市，但大多數人不會因減息四分之一厘就馬上買樓。」

發展商近期部署密密出貨，新盤無可避免影響二手交投。其實樓市正儲藏一股購買力，因為銀行開始減息後，未來按揭利息應拾級下降。有投行以樓按利息四點一二五厘計算，每一百萬元現時月供四千八百四十七元，若按息回落至三點二五厘，相同月供金額可借一百一十一萬元，等於購買力增加了一成一。

供抵過租料加快入市

與此同時，不少大型屋苑的租金迭創新高，刺激部分等待已久的買家入市，觸發「轉租為買」的交投漸多。八十後的阿花早前跟丈夫斥資約七百四十萬元，買入長沙灣碧海藍天一個五百呎單位，二人選擇九成按揭，未計雜費月供三萬三千元，「未開始供，但減息後供樓支出平了千多元，始終租金不斷上升，又有自住需要。」

根據中原地產研究部的統計，涵蓋港九新界大中小型單位的中原城市租金指數，今年七月回報率升至三厘二，創近一年新高，以當時H按利息四點一二五厘計，同期租金回報率較按息差距進一步收窄至○點八○五厘。美國減息半厘後，九月份兩者差距預計會進一步縮窄至○點五厘，租抵過供的情況醞釀逆轉。

美聯物業高級分區營業經理劉世華說，將軍澳日出康城領都三座，高層LA室一個實用面積約六百七十七平方呎的三房海景單位，近日以七百萬元沽出，實用呎價約一萬○三百四十元。買家為區內租客，物色心水單位逾兩年，見區內租金較兩年前升了約兩成，相反樓價已跌至低位，覺得「供抵過租」，因此決定加快入市。

按中原對本港十大指標屋苑單位八月平均供款估算，以實用面積約五百方呎為基準，供款息口為四點一二五厘，假設投資者借六成按揭月供三十年，已有九個大型屋苑每月供款額低於每月租金，即供平過租。其中藍籌屋苑美孚新邨每月供款約一萬三千六百多元，相對每月租金約一萬六千多元，意味供樓較月租低近兩成，是差距最大的屋苑。

利嘉閣研究部主管陳海潮稱，因越來越多專才抵港，租賃需求強勁，將持續推動租金上升，在樓價受壓橫行而租金不斷上升下，料會出現更多供平過租的情況，「尤其是上車盤及細價樓，因為最受市況牽動，所以供平過租會最先反映在這兩類住宅物業上。」

樓價蓄勢明年反彈

本港銀行同業拆息持續回落，多間大型銀行正重新積極爭取樓按生意，新盤市場沉寂一個多月後，踏入第四季將活躍起來。當中長實（0001）的黃竹坑「BLUE COAST II 」涉及五百五十八伙，將於下月開售，勢成第四季首個大型新盤。項目第一期Blue Coast推售至今累售五百七十一伙，佔全盤約八成九，平均呎價約兩萬五千元。

而英皇國際（0163）旗下跑馬地新盤「ONE JARDINE'S LOOKOUT」，亦「一口氣」上載樓書及公布首張價單共五十伙，折實入場費四百一十五萬八千元，屬該集團今年首個推售全新住宅項目。至於最大發展商新地（0016），更預告未來十個月計劃推售多個主要項目，包括啟德天璽．天第一期、元朗The YOHO Hub II新一幢大樓和天水圍YOHO WEST第2期等。
由於一手新盤存貨仍多，陳海潮不預期樓價即時反彈，發展商短期內繼續求量不求價。「之前受高息困擾，新盤去貨緩慢，已積聚逾兩萬伙貨尾，相信發展商會趁今次減息繼續低價推盤加快資金回籠，填補早兩年落後的進度。」

投資銀行摩根士丹利估計，受美國之前急促加息影響，本港今年樓價將下跌百分之八，以目前樓價年內跌了約百分之七，意味潛在跌幅約百分之一。隨着美國調頭減息，大摩指本港按息回落會增加市場購買力，樓價將會見底，明年有望反彈百分之五，二五年出現復甦。

銀債綠債息率勝定存

林一鳴預計，樓價未來一年上落幅度約在百分之五以內，「現時三個月定存利率大約三厘半至三厘六，租金回報要回升至三厘以上水平，才會吸引投資者入巿。」

前年美國開始「暴力」加息遏抑通脹，除了衝擊樓市外，本港銀行亦紛紛用高息搶存戶，高峰時不少銀行的三個月定期存款動輒四厘息以上，吸引不少市民將資金轉做定存，貪其夠穩陣，近三年本港銀行增加了約四萬億港元定期存款。

現時一個月銀行同業拆息已降至三厘八，若聯儲局如預期般今年內再減息半厘，明年一月同業拆息將跌至二厘七五，銀行再用高息搶定存的機會越來越低，促使部分定存資金另覓出路。

臻享顧問董事總經理王良享說：「預計美國今年會再減多半厘息，明年和後年總共減多一厘半，整個減息周期合共減兩厘半，或者多少少減夠兩厘七五都有可能。」

在定期存款難有「起息」下，王良享認為港府發行的銀色債券和綠色債券都值得投資。其中銀債將於本月底開始接受認購，年滿六十歲或以上的本港市民都符合資格，其息率與本地通脹掛鈎，保證不少於四厘，屬極低風險投資。「雖然今年銀債的保底息低過去年五厘，但仍高出現時定存一截，更可在未來三年鎖定最少四厘息。」

至於綠債，市場人士估計按去年安排，或會緊接銀債發行。王良享說，今年的綠債保底利息肯定會低於去年綠債（4237）的四點七五厘，「期望有三厘半至三厘七水平，有三厘半已經值得入手，始終遲些銀行的定存利息可能減至三厘左右。」

展望聯儲局將減息刺激經濟下，散戶亦可考慮將美債加入投資組合中平衡風險。王良享認為美國的十年期國債仍然買得過，「一年前我已增持，雖然十年債息已回落至三厘七，但減息周期不應只看息率，還要看債價上升帶來的資本收益，例如等兩年後息口跌至二點五厘以下、債價上升時沽出獲利，平均一年總回報可達百分之八。」

穩陣派買高息股

股市方面，受美國減息美元回落刺激，更多資金會重投亞洲和新興市場，亦增加內地推出刺激經濟政策的籌碼。恒指放完中秋假期後越升越有，上周收市企穩一萬八千點，成交飆升至接近一千五百億元，屬大成交破位格局。

有投行交易員表示，近期外資開始略為增持中港股票，但普遍持有水平仍偏低。黃國英資產管理創辦人黃國英說，港股氣氛的確有好轉，「大市雖然回升，但不是任何股票都值得揸，建議趁機將部分已反彈的股票減磅，例如本地地產股和內需股，追入基本因素較佳的股份。」

對於較保守的投資者，黃國英說可選擇高息股，例如本港公用股。不過他最推介的是中移動（0941），「之前因為國際油價下跌，導致中海油（0883）股價大跌，拖累其他『中特估』齊齊捱沽，包括中移動，但同期美國的電訊股表現不錯，中移動目前息率吸引，股息率約六厘七，值得吸納收息。」

若散戶想更進取增加潛在回報，可考慮將部分資金買入科技股。黃國英推介阿里巴巴（9988）、騰訊（0700）及美團（3690），尤其是美團走勢最佳，不妨趁回調吸納。「美團基本面有改善，以前怕抖音搞外賣搶走市佔率，現在看來沒有太大影響，業績亦證明了這一點。市場對美團重新估值，所以ATM中升得最好；騰訊都可以，阿里巴巴因為入港股通炒起，不建議高追。」

近年越來越多股民投資美股，黃國英指近日資金由早前炒起的經濟衰退防守概念股轉入科技股，但「股王」英偉達（NVDA）等晶片股升勢已大不如前，市場開始追捧能夠透過人工智能節省成本、優化自身生態系統提升效率的股份，「例如用人工智能間接賺錢的Meta、奈飛（NFLX）、Spotify（SPOT）等成為新寵，特斯拉（TSLA）及優步（UBER）亦屬於這類企業。」

金價再破頂 今年挑戰二千七百美元

本刊去年開始推介將部分資金轉戰黃金，主要是金價經過上次見頂後，於一三至二○年間形成一個長期大型圓底，經多次嘗試終於突破上次高位，技術走勢上很大機會展開另一次大型升浪。單計今年初至今金價已升了逾兩成半，回報比美股的標普五百和納指更高。

由於黃金每一個周期可維持數年至十年不等，相信金價仍未見頂。上星期美國減息半厘後，現貨金首次升穿二千六百美元，高見二千六百二十五美元，王良享認為主要原因是地緣政治，「中東局勢有排搞，中美關係又持續差，美國更拉埋歐洲落水，發展中國家就算不站邊，都需要買黃金降低持有美金的比重。除非美國調頭加息，否則無甚麼原因會令金價大跌。」

王良享預期，金價今年底前有望升至兩千七百美元水平，「對內地投資者來說，三個月人民幣存款利率已跌至一點○五厘水平，博金價升超過百分之一的機會更大，所以買金好過做人仔定存。」

黃國英亦建議繼續持有黃金，「想高沽低揸未必做到，市場擔心美國債務越滾越大，憂慮償還能力，所以買美債都以短債為主，刺激金價越升越有，形成牛市。」