買磚頭一直是港人深信最安全的投資產品，可是不斷借錢炒賣的話，不但隨時輸身家，甚至連累子孫後人。繼早前本刊獨家踢爆凱施餅店老闆因過度投資物業至資不抵債，最終被債主清盤後，最近又收到可靠消息，已故「舖王」鄧成波（波叔）的家族成員，最快三月可能有重大決定。

本刊早前直擊，波叔三房家族成員，包括兩名遺產管理人鄧耀文、鄧耀昇，以及三太徐玥等，近月頻頻見面密密斟；波叔接班人鄧耀昇更回應本刊「希望可以渡過」。

市場盛傳波叔二一年離世時，雖留下近八百億元以物業為主的遺產給後人，但背後也涉及巨額物業按揭債項，不少物業已做了三至四按，估計一年利息高達二十億元。家族成員要減持套現博翻身，卻遇上樓股大跌市，物業越賣越賤價，最終或導致「資不抵債」，屆時不但「舖王」傳奇幻滅，擔任遺產管理人的兩名兒子亦恐受到拖累。

波員近期頻頻聚首，不時現身於成功集團的何文田寫字樓及陞域集團位於旺角的辦公室一帶，其中身兼鄧成波遺產管理人的二子鄧耀文及五子鄧耀昇，連同鄧成波三太徐玥等其他成員早前同場出現，有人談話間慨嘆波叔過身後生意大不如前。

有熟悉鄧氏家族人士說，波叔由電燈學徒化身一代「舖王」，生前鍾愛「成功」二字，創立成功集團，並將旗下位於何文田「成功車行」舖位改劃成集團寫字樓。他擁有三位太太，晚年力捧由二太所生的第五子鄧耀昇做接班人，全力支持以耀昇英文名命名的陞域集團（Stan Group）並出任榮譽主席，因而家族成員多數在該兩處開會。據了解，眾家族成員近期正部署財務安排，傳最快三月可能有重大決定，隨時表態家族旗下公司及資產的動向。

鄧成波二一年撒手人寰，終年八十八歲，留下近八百億元以物業為主的遺產，同年以多達三百七十億元身家登上福布斯中國香港富豪榜第十九位，標示他一生成就。惟波叔晚年亦欠債纍纍，要靠變賣資產冚債，連同家族後人接力沽售，已超過八十項物業，套現約二百三十億元，甚至更多。

不過大部分均要蝕本離場，不少更虧損約五成，包括一八年斥十一億元買入旭逸旺角酒店，卻約在二三年九月以大概五億六千萬元沽出，帳面蝕約五億四千萬元；後來以九千八百多萬元沽出銅鑼灣利園山道兩個地舖，按一七年逾二億元買入價計算，帳面蝕約一億一千萬元。其他放售物業亦有主動劈價，例如家族成員去年以十八億元放售觀塘駱駝漆中心及駱駝漆大廈一籃子物業，最近合共減價兩億元，以十六億元求售，削價逾一成。

物業蝕一半出售

商界人士指出，鄧成波家族物業不少已按上按，若一直以「舉手投降輸一半」的方式變賣資產，鄧成波所遺下近八百億元資產，疑最終會「資不抵債」，令家族瀕臨破產，市場甚至盛傳該家族短期內可能宣布「全面投降」，兩名任遺產管理人的兒子疑簽署任擔保人或受拖累，會被申請破產。

綜觀過去大半年，波叔家族成員以及相關公司不斷被追債，先有去年八月由鄧成波及鄧耀昇任股東的財務公司，被另一間財務公司入稟高院追款近六千九百萬元；未幾，家族旗下的漢港控股有限公司，遭戴德梁行入稟指控未付清所有服務費，連本帶利追討約七百九十萬元。家族旗下物業又接連淪為銀主盤，涉及逾億資產被接管，約兩個月前共四伙物業與相連車位，短時間內先後遭銀主接管放售，合計近一億二千萬元。

有知情人士說：「外界很多人說鄧耀昇是『敗家仔』，質疑他早年心頭高、投資錯誤才導致家族陷入困境，但實情波叔離世前仍然主導資產買賣及發展方向，加上現時商業、地產市道嚴峻，這局面並不是耀昇在兩三年間一手造成。」

他續指，波叔作為大炒家，習慣將物業做按揭套現再投資，以高負債模式運作，在樓價有升無減的時勢當然無問題，一旦遇上跌市便急需現金供款或填二三按的貸款及高息，稍有差池，隨時有「爆煲」危機。

本刊抽查鄧成波家族仍持有的十個物業項目，部分屬遺產管理文件所列物業。該十個項目均是○○年至一八年高樓價時期購入，八個購入價逾億元，其中三個更逾十億元，全部均有按揭紀錄，部分有二按至四按，甚至再以租金抵押作「租按」，承按銀行包括恒生銀行、中國銀行、南洋商業銀行以及大豐銀行。

知情人士續說：「波叔向來與銀行關係要好，購買工商舖物業往往可做七成按揭，即使以高槓桿、高風險方法投資，只要銀行信任他，讓他幾十年來均可以小博大。他過去面對最大危機，是九七年前，有意將當時持有的七十億元物業上市，未料遇上亞洲金融風暴，當時股市、樓市皆大跌，他被逼取消上市計劃，並一度負債數十億元。」

「當年不少銀行持有波叔債務，基於波叔過去有借有還，商譽良好，不少債主都願意給予他時間，到○三年自由行政策實施，市道暢旺，商舖屢創天價租金，樓市即時谷底反彈。」知情人士說，這一役波叔成功翻身，兼賺得盤滿缽滿。

波叔再趁政府推動活化工廈，着手投資工廈，○八年以二億元買入葵涌打磚坪街成功中心，半年後活化政策出台，隨即為該廈申請升級改做酒店，轉手賣七億元；於○九年中以約一億八千萬元購入觀塘長江電子工業大廈，改劃商廈、商場及商務中心的綜合項目The Wave，再以約十億元賣出，可謂賺到笑。

投資酒店損手爛腳

見當時旅遊業發展蓬勃，波叔又轉為重點投資酒店及商場項目，藉陞域集團發展多個酒店品牌，一六至一七年甚至斥資過百億元入市，一九年更一度有意力谷旗下酒店營運品牌在二一年集資上市，大舉擴充將酒店房間數目由三千五百間發展至五千間。

可是一九年至二三年，本港受黑暴及疫情連環打擊，旅客數量近乎「清零」，波叔生前亦不惜撻訂取消多宗交易止蝕，例如一九年原訂以三億二千八百萬元購入旺角新填地街逸豪酒店全幢，但在二○年交易期到時取消交易，料損失逾三千萬元訂金。波叔當時已公開承認要撲水供樓，「銀行都借到爆，咁就貴啲財仔都要借，要供樓維持商譽」。地產界則盛傳鄧成波及鄧耀昇二人當時借財仔年息一度高達三十厘。

有地產界人士形容波叔作風，最着重取信於銀行，其次便是決策爽快、有戰略，「波叔炒賣來去皆快，買得快、沽得快，擅打心理戰，面對看中的貨更加愛『以快打慢』，甚至開定支票待對方開價即時遞上，為的就是不想對方還價。他說：「反之波叔沽貨，多數不會主動開價，讓買家主動，然後再反價，手法幾十年如是，且都奏效，手上的優質盤絕不賤賣，只會長揸，善價而沽。」波叔在最後日子見家族生意陷入困局，亦大手放售最少一百億元的物業減債，在醫院時亦放不下心，一直聽取家族成員匯報業務情況，給予建議及指示。

鄧耀昇親身回應

如今波叔已殆，據悉，家族各房同意以鄧耀文及鄧耀昇兩位遺產管理人為首，共同處理波叔遺下的業務及債務問題。

本刊就一眾市場傳言向鄧耀昇了解，他指市場經常有關於其家族傳言，反問大家預期他可作出甚麼答案，「難道我會跟你說情況很不濟？當然不會，我們各人都盡自己的努力，希望可以渡過，如果真的如坊間所言，我們早就放假不理，怎會在辦公室出現呢？」當被問及會否在數月內破產，他就說：「到數月後就自然會知孰真孰假。」