本港樓市上半年乍現陽春，市場憧憬美國因銀行連環爆煲，聯儲局勢必暫停加息，帶挈港息亦會見頂，新盤因而快速去貨，地產商紛紛鬥快推盤，樓市變成由一手新盤主導，二手則相當淡靜。

雖然美國一如預期於上月暫停加息，惟聯儲局預警加息周期未完，更不可能短期內減息。由於美國加息初期香港未有跟足，若美國進一步加息，本港的實質按揭利率最終有機會上升，令租樓或進一步普遍平過供樓。

由於下半年估計有超過兩萬個新盤單位排隊等賣，地產商都要諗計促銷，例如豪送機票、家電禮券、狂加經紀佣金，但說到尾還是樓價減到多少最實際。近期熱賣的新盤幾乎都是「減價」夠狠，如長實（1113）的屯門飛揚二期、新地（0016）白石角的University Hill等；而上周開售的恒基（0012）啟德HENLEY PARK，更較同系首批呎價「劈」足最多兩成半。

一手貨尾仍多下，發展商近期推盤先求量再求價。第三季首個全新開售住宅項目恒基的啟德HENLEY PARK上月公布首張價單，首批一百四十八伙折實平均呎價二萬一千元，較同區同系列去年四月推售的THE HENLEY II，首批平均呎價平一成三，較二一年同系最先推出的THE HENLEY III，更「低水」兩成半。

其中最平的入場單位為實用面積二百五十平方呎的開放式戶，折實售價五百一十八點二二萬元，呎價約二萬〇七百二十九萬元。

由於HENLEY PARK「減」得夠狠，加上鄰近港鐵啟德站，市場反應相當不俗，恒基乘勢加推第二號價單共八十伙，將首輪銷售總數增至二百二十八伙。由於當中包括地下連花園特色單位，將折實平均呎價推高至兩萬七千四百九十八元。

首批隨時無肉食

上周六開售當天，HENLEY PARK位於尖沙咀的售樓處已見人潮，最終全日埋單共售一百八十三伙，佔可供發售總數八成。雖然未能像早前屯門NOVO LAND、藍田KOKO ROSSO及華懋與港鐵（0066）的何文田站上蓋二期瑜一首輪開售「一Q清袋」，惟相對近期部分新盤嚴重滯銷甚至乾脆停售，已屬難得一見的熱賣紅盤。
啟德HENLEY PARK和同系THE HENLEY項目，是恒地於一八年向中資海航掃入的地皮，每呎樓面呎價約一萬五千元。當時海航因財困要撲水，手上四幅啟德地皮是最值錢的資產，有傳海航最先接觸新地，打算為地皮尋求融資。

據知新地向海航開出頗辣條件，除了「揦脷」的年息外，還定下多個違約情況。海航擔心有機會遭新地「殺」地，不如直接放售。恒基知悉海航有意出售啟德地皮後，即派出老臣子洽商，最終極速拍板，以一百六十億掃下兩幅地皮，樓面呎價較海航買入價約貴一成二。

知情人士說，當時恒基計過數，認為與啟德一海之隔的新地北角海璇能夠以呎價四、五萬元出售，即使以呎價約一萬五千元向海航接貨，加上利息建築費等支出，成本價都不會超過兩萬五千元，屬當時市場少有的「麵粉」平過「麵包」價，尤其在美國近乎零息的年代，發展商買地往往對利息的考慮很少，因此極速成交。

二一年四月，恒地推售首個啟德項目THE HENLEY，首批平均呎價約二萬六千五百元，同年八月再推售THE HENLEY III，首批平均呎價升至二萬八千二百元，貴絕啟德。翌年THE HENLEY II開售，首批平均呎價已回落至二萬四千三百三十三元。到今次HENLEY PARK開價，首批平均呎價進一步降至約二萬一千多元，以當年買地每呎總成本價計算，首批單位隨時「無肉食」。

貨多市不爽

由於恒地創辦人李兆基深諳樓市「貨少市爽，貨多市不爽」，尤其是啟德屬新盤供應重鎮之一，現時開價難免要夠「筍」才能吸引買家。不過同區二手業主就愁雲慘霧，其中嘉匯和尚．珒溋上月平均二手成交價分別約二萬二千元和二萬五千三百元，都高於HENLEY PARK首批折實平均呎價。
早HENLEY PARK一日於上周五晚開售的土瓜灣單幢盤明雋，發展商佳明（1271）同樣以「低價」搶攻。首輪共發售有三十伙，入場價約三百七十八萬元，折實平均呎價一萬八千五百二十六元。

土瓜灣對上一個新盤，要數到一九年疫情前的馬頭角臻尚，當時新世界（0017）以折實平均呎價接近一萬八千三百元推售首批單位，換言之明雋開價「回到四年前」，與臻尚及同區另一個較新屋苑二手成交呎價約兩萬元相比，明雋開價更平了接近一成。
中港通關後，本港樓市首季開始扭轉頹勢，踏入三月份攀上高峰。市場憧憬聯儲局勢放緩加息步伐，港息亦將見頂；加上經濟逐步復常，無論一手或二手樓市都露出生機。