發佈時間：16:30 2025-12-17
錦綉花園早前爆出近五億元更換水管工程的爭議白熱化，管理公司在上周一以理解有不少業主仍有疑慮，認為「目前並不具備推動大維修工程所需的社區共識與社會條件」，決定終止工程集資計劃，並安排退回已收費用。不過有業主事後仍到廉政公署總部遞信，促請徹查當中有是否涉及利益輸送。
這個老牌屋苑早於九○年已出現失水問題，但一直未能妥善解決，近年失水量每日達四千立方米，令水務署計劃進一步下調屋苑的供水水壓。消息指，管理公司積極與多方洽討希望促成更換水管工程，並透過多種渠道發放招標工程及集資的各種方案，但過程仍被質疑，今次煞停工程背後，疑涉及發展商遭受「起底」。
部分業主指控工程費分攤方案不公，招標文件等不許業主查閱，不過管理公司則指分攤方法沿用平日管理費比例，雙方各執一辭。候任工程界立法會議員卜國明也是錦綉花園業主，他對今次工程停擺，亦有看法，並解說事件前因後果。
錦綉花園在七九年起分階段落成，至今超過四十年，共有五千○二十四間花園洋房，每間均擁有獨立前後花園，是全港最大型低密度高尚住宅區，不過屋苑一直受失水問題困擾，水務署更因此自一一年起，在事先通知管理公司的情況下，逐步下調屋苑的供水水壓，並要求管理公司定期提交調查報告及採取改善措施。
候任工程界立法會議員卜國明自九六年成為錦綉花園業主及住戶，一直關注屋苑更換水管工程。他說：「錦綉花園多年來不斷爆喉漏水，但往往這邊修完，水壓便轉到旁邊的喉管出現新的漏水點，又要再檢測、再掘路。」一七年屋苑失水量疑達每天三千立方米，相等於一點二個標準泳池水量，近年更增至四千立方米。
挖掘成本高
「工程費最貴部分就是交通圍封、挖掘喉坑及回填，如果再是哪裏漏就修那裏，來回掘坑，不合成本效益，加上水務署跟管理處已作多次測試，證明全屋苑基本上每個路段都有漏水位，全面更換水管才是一勞永逸、封頂方案。」他說，屋苑醞釀全面更換水管多年，但今次在工程完成招標，已有中標方案時終止集資，實在非常可惜。
卜國明說：「雖然屋苑過去曾經大規模更換食水水管，但廁所喉並沒有更換，即四、五十年來都沒有換過。」錦綉花園今次集資計劃推展工程，主要因水務署二○年已減水壓，翌年向屋苑管理公司表明「檢測及修補」未能解決問題，要求管理公司提交更有效方案，徹底解決失水問題。
於是屋苑分兩個階段，先招標聘請顧問及承辦商作試點工程，然後在今年重新招標，聘請顧問籌備全面工程，名為「更換地下喉管及行車道路翻新工程」。原為土木工程處處長的卜國明，於二一年退休，在沒有商業包袱下，加入屋苑為今次工程成立的「特別工程諮詢委員會」，提出優化檢測、喉管設計及施工方案，大幅減省整體開銷，並要求嚴謹招標，「邀請三十五間列入發展局《認可公共工程承建商名冊》的承建商參與投標，完全避開圍標。」
管理公司就工程在今年公開招標，獲八間合資格的工程公司參與競標。標書包括技術提案及價格提案兩部分，中標者為綜合評分最高者。根據此原則招標結果計算的工程費及其他相關費用共約為四點七五億元，低於最初由三間獨立工程顧問公司所估算的範圍。卜國明說，今年本港工程量回落，此時推展工程，取得的標價往往較低，是推展屋苑工程的好時機，而過去屋苑曾進行問卷調查普遍支持工程方案。
屋苑今年九月作第一期集資，每戶須支付約九萬至十三萬元。卜國明說，每戶分攤工程費金額，不足樓價百分之一，這個工程與近期熱議的「天價」大維修是兩回事，「須知整個屋苑面積有一百二十公頃（一千二百五十萬平方呎），幾乎有香港迪士尼那麼大（或相等於約六個維多利亞公園），有約二十八公里馬路、一百五十公里水管。」
網上流言四起
與此同時，坊間傳出大量針對招標及失水的質疑，網上有人聲稱「二一年本來估計一億元的工程單，今年膨脹到五億」，形容工程是「黑箱」、「合法搶劫」；亦有網紅展示喉管平面圖，指有喉管駁至屋苑外，令外界以至業主質疑失水是否因為有人「偷水」而非「漏水」等等；由於發展商與管理公司為同一集團公司，更有影片將發展商家族，各成員背景都翻查出來等等。
不過，本刊翻查從二一年的錦綉花園業戶通訊刊物，可見當時提及的總工程費用初步估算大約五億餘元，包括「全面更換全屋苑內從未更換的地下喉管」（估價約三點六億元）及「全面重鋪道路」（估價一點四億元）兩部分工程。另外，屋苑亦有通告澄清，該駁出屋苑外的喉管乃屋苑建築初期的地盤臨時供水喉，當屋苑供水主喉鋪設後已停止使用。
有知情人士向本刊透露，網上討論的版本未必準確，但管理公司不會貿然公開屋苑工程詳細資料，很多上載至屋苑網頁的澄清啟事或通告，都只限業主查詢，才會令外界以為管理公司無理行事，「加上有人公開發展商家族多名成員相片及背景並加以品評，哪可如何受得了，要煞停工程，不想事件再被炒作。」
據了解，水務署近年不停去信管理公司要求按指定的時間表推展工程，否則將會減水壓。事實上，一旦屋苑再減水壓，若有安裝在二樓及三樓的即熱式熱水爐隨時無法使用。有業主表示憂心，「錦綉花園有不少老人居住，在冬天未必個個抵受到用冷水洗澡。」
不滿分攤比例
另有一批業主及業主組織則不滿工程方案，公開提出多項指控，特別強調發展商涉持逾半業權，卻在今次工程上只承擔約百分之三的開支。不過，錦綉花園業權分散，發展商擁有馬路、商場等業權，與一般多層大廈個案不同，其公契沒有列明持份者分攤管理費或維修支出的比例，只提及「由經理人不時釐訂」也沒有列明發展商及住宅業主在屋苑的業權比例。發展商持有逾半業權之說，只有○○年立法會討論文件，紀錄一名議員口述，未見其他契約文件提及。
管理公司曾作澄清聲明，更拍片由律師講解，工程費用的分攤比例是沿用平日分攤管理費方法，即按總樓面面積比例，當中先分為商用部分及住宅部分，商用部分面積比例為百分之三，餘下住宅部分由五千多戶分攤，平均每戶約佔百分之○點○二，在日常管理費全部劃一以每平方呎二元六仙計算；至於今次工程分攤比例方法相若，平均每戶承擔約九萬元；商業物業預計承擔維修金額約一千六百萬元。錦綉花園一直以總樓面面積比例分攤的原則計算管理費，也是物業管理慣常做法，並符合政府相關指引。
保安業商會主席何啟文的家人也是錦綉花園業主，他指出，現時屋苑若有明顯失水也有全面更換的需要，不過由於屋苑的獨特性，未能成立法團主導選擇聘用管理公司，各業主須一直聘用原有物管，當住宅業主不滿在分攤費用方案也要視乎管理公司能否協調，認為香港邁進成為亞太區調解及仲裁中心，建議由調解或第三方介入，讓雙方尋求最大共識。
水務署追查失水
水務署在一一年起持續監察錦綉花園失水情況，其發言人回覆本刊指，各方面檢視屋苑失水的情況，並多次進行現場測試，檢視結果顯示高失水量的主要原因是屋苑水管出現嚴重滲漏。
署方觀察到錦綉花園管理公司過往每年進行約一百五十至三百宗的爆喉或漏水維修，並多次發現滲漏喉管出現嚴重鏽蝕情況。自一七年開始，曾協助管理公司分階段在屋苑內作十六次小區測試，發現各測試小區均出現不同程度的失水情況。水務署於一九年錦綉花園大道主喉管加裝水錶，翌年確認該主喉管只供水予錦綉花園。
管理公司於二三年曾作試點工程，全面更換該測試小區的食水及沖廁水地底供水管，並於去年十二月完工。水務署在今年五月進行分區測試，結果顯示完成更換工程的小區再沒發現明顯失水情況，但其他小區的失水則仍然嚴重，反映更換水管是有效的方法處理水管失水情況。
水務署上周收到管理公司通知有關終止集資計劃的決定，並向管理公司表明屋苑失水問題必須解決，以免浪費珍貴的水資源，並樂意提供進一步專業意見，包括考慮由政府邀請專家就屋苑失水事宜提供第三方意見。
錦綉花園發展獨特
錦綉花園這類屋地，業權多年前已分散出售，並非以「不可分割業權等份」發展，不受《建築物管理條例》覆蓋，業主無法成立法團。根據錦綉花園之公契，錦綉花園物業管理公司獲委任為管理屋苑的管理人。目前管理公司設有管理諮詢委員會，委員由每個小區的業主提名及推選出來，但工作為諮詢性質。
早在○○年及○五年，立法會討論修訂《建築物管理條例》時，也有討論過錦綉花園或相類屋地的問題，包括探討會否制定法定條文，賦權獨立屋宇屋苑的法團 （如成立的話）從發展商接管所謂的「公用部分」。不過由於相關批地文件，已訂明發展商有責任確保「公用部分」妥為管理，但若其管理和維修有關部分的權利被剝奪，這對發展商來說實在有欠公允。如今外界也再次就這類屋苑的「公用部分」再作討論。
至於地契，列明當年在建造屋苑時，水務監督須負責在屋苑內擬建的道路鋪設供水喉管，土地承批人為此須要向政府繳付相關的工程費用；若屋苑內的道路已移交給政府，上述鋪設在該道路的供水喉管會由水務監督負責維修保養。但是，現時錦綉花園範圍內的道路屬於私人土地，沒有移交給政府，因此水務監督不會負責維修保養鋪設在錦綉花園範圍內的供水喉管。
這也引起部分業主追究為何昔日不移交土地給政府？但也有討論指，若移交土地給政府後，須否開放相關路段給公眾，日後須挖掘該路段作其他維修時須否向政府申請，以及屋苑地積比計算上須否下調，交還部分樓宇面積等問題。
