發佈時間：14:56 2025-07-30
曾是銅鑼灣地標之一的伊利莎伯大廈基座商場，大業主永倫集團於二○二○年計劃斥資六億元，將之進行大翻新。惟事隔近五年，近日負責翻新工程的建築商，因被拖欠巨額工程費，決定終止工程，連外牆棚架也拆掉，露出光禿禿的七層基座內籠，引起外界議論紛紛。加上「永倫」近月不斷以蝕讓價拋售物業套現，令永倫財困消息甚囂塵上。
有知情人士向本刊爆料，永倫多年來投資保守，大部分物業長揸收租，惟新掌舵人數年前突然變得進取，在市場高位密密掃貨，且單單大刁，甚至摸頂買入甲級商廈。直至近年樓價大幅回落，集團的借貸槓桿比例風險進一步提高，至近月終於逃不過被銀行Call Loan的厄運，不得不急急掟貨減債。
永倫集團是老牌「收租王」，創辦人倫志炎的家族身份顯赫，是明代狀元的後人，有傳早年身家已逾五百億元。不過家族成員十分低調，永倫現時的第二代掌舵人更加鮮有在公開場合曝光。
近日爆出「爛尾」翻新工程的銅鑼灣伊利莎伯大廈基座，樓高七層，分別由商場、商用平台及停車場組成，面積合共逾二十三萬平方呎。隨着工程「爛尾」，引來外界議論紛紛，不少網民更留言，「在香港這樣旺的地段都有爛尾樓」、「鋼筋水泥外露，是敍利亞建築風格？」
本刊日前到上址觀察最新情況，發現原本的裝修工人出入口經已鎖上，從外窺探，不少工程物料、工具及垃圾散落一地，外牆棚架及安全圍網經已拆卸，在大廈對面的行人天橋望過去，清楚可見每層單位的石屎外牆和間隔牆外露，以及各樓層內放置了不少鐵櫃及冷氣風槽等雜物。
記者走進停車場樓層，未見有工作人員駐守，其中二樓停車場仍有亮燈，停泊了六輛車，其餘車位均堆放了建築材料，部分欄杆亦被拆去，圍上封條及防護網；三樓停車場則完全圍封，禁止進入。
一年多前已拖數
有知情人士透露，伊利莎伯大廈基座的改建及翻身工程是由「華營建築」負責，於二○二○年開展，作價六億元，付款方式採用市場慣常的按工程進度分期付款，「但一年多前，永倫開始出現拖數，直至最近已拖了三期，涉及款項達七位數。由於華營追極都追不到錢，索性拉隊停工。」
知情人士表示，相關工程終止後，永倫沒想過華營連外牆棚架也拆走，「有人質問華營為何拆走棚架？華營就反問，若果個棚跌了下來，是否他們負責？對方即時沒有反駁。華營覺得既然停工，將棚架拆走是以防萬一。」知情人士說，華營目前打算入稟法庭，透過司法程序作出追討。
伊利莎伯大廈基座商場曾是八九十年代銅鑼灣娛樂場所地標之一，曾設有夜總會、桌球室、卡拉OK、酒吧、餐廳、健身中心等，有酒樓曾經在上址二十四小時營業，成為熱門消夜地點，二○○○年亦有美容中心進駐，又一度成為電腦商場。
二○○五年，永倫集團已故創辦人、人稱「倫伯」的倫志炎，向當時持有伊利莎伯大廈基座的上市公司茂盛控股（0022）買入該物業，作價十四億八千萬元。兩年後永倫再購入茂盛控股的股權，自此「茂盛」成為永倫集團旗下唯一上市公司。
倫志炎持有基座商場後，開始收購附近一帶街舖，「倫伯希望把該地段重新包裝，慢慢淘汰原本食肆，吸納付得起高昂租金的零售業進駐，打造一條名店街。」知情人士表示，二○一一年倫伯啟動大計，斥資約半億元為基座商場連停車場進行翻新，由於翻新後帶動商場租金翻倍，永倫與食肆租戶續約時不但大幅加租，並提出很多額外條款，「只要食肆不答應其中一項，便不再續租，變相逼遷。」知情人士說。
等客上門租舖
及至二○一四年十月三十日，倫伯突然離世，自此永倫集團業務由長子「倫少」倫耀基接班。有人上場後，一心秉承父親生前的鴻圖大計，用盡方法將舊租戶踢走，吸納貴客進場，「可是該集團內部沒有一個專業團隊招租客，只是將大大個招租廣告掛在大廈外牆等客上門。地產經紀見到他們自行招租，因為無佣分，自然不會轉介客戶，結果伊利莎伯商場的租務舊客走清，新客又沒有，搞到兩頭不到岸。」
知情人士續說，其後疫情爆發，永倫更於二○二○年斥資六億元為商場再作翻新，以為可以重整旗鼓，結果爛尾收場。
據一名資深地產業人士透露，永倫在倫志炎掌管年代，投資策略比較保守，大多數物業都是趁低吸納，但現任主席倫耀基的投資策略明顯較進取。翻查記錄，永倫及旗下集團，甚或倫耀基個人名義，分別在二○一七年至二○二二年的物業市場高峰期，以高價購入多個甲級寫字樓或商舖，其中最令人關注的，包括二○一七年先後斥資約七億元購入金鐘力寶中心多個舖位及單位，又以逾四億元買入同區的美國銀行中心中層全層。
低息貸款數十億
翌年更重錘出擊掃貨，包括以一億七千萬元買入大潭紅山道玫瑰園獨立屋；一億六千五百萬元購入金鐘遠東金融中心高層全層，以及摸頂價五億三千萬元購入中環皇后大道中九號頂層，當時「皇九」呎價逾六萬元，創下全港甲廈呎價最高紀錄。此外，該集團亦以約二十八億元破紀錄價格，收購灣仔軒尼詩道永倫立方（前稱W Square）全幢。粗略估計，永倫在高峰期數年間掃入的大刁物業，至少逾七十億元。
該名資深地產業人士表示，早幾年有銀行以低息向永倫批出數十億元貸款，又有市場中人不斷游說倫少入貨，「有人以為買磚頭會跟以往一樣持續升值，收回來的租金足夠還債，所以大手入貨，但始料不及，疫後出現地產低潮期，工商舖物業空置率高企，租金收入難以覆蓋借貸供款。」
銀行為了減低負債風險，近年不斷向借了大額商業貸款人士Call Loan，永倫由於手持大量貴貨，成為Call Loan對象之一。據悉，該集團被多間銀行狹擊下，去年開始不得不急急出售物業，今年更幾乎月月蝕讓手上資產，至今已沽出十多個，合共套現逾二十億元，但當中不少要蝕讓，大部分更是早幾年才買入，包括「皇九」及銅鑼灣景隆街地盤等。
隨着永倫不斷拋貨及拖欠工程費，有傳該集團疑陷入財困，但該資深地產業人士卻對此有保留，「實際上該集團並非缺乏償還能力，只是由於物業價格下跌，銀行要求降低其物業資產負債比例，唯有將部分借貸比率太高的物業蝕賣。」
再者，倫耀基作為永倫旗下茂盛控股的大股東兼主席，亦曾透過財技賺錢，例如今年初以茂盛名義將青衣永倫800酒店，以逾七億元賣給機場管理局而大有斬獲，並宣布將永倫旗下的宏景花園商場連車位注入茂盛，作價約三億六千萬元。另外，他又斥資逾二億元，向股東派發每股十二仙特別息，股價在消息公布後飆升逾一倍，倫耀基單是收息已約一億六千萬元，連同宏景商場交易的三億六千萬元，合計袋走逾五億元。
租值低三成
觀察伊利莎伯大廈一帶市道情況，發現該條街約十多個舖位，只剩下三間餐廳，其餘都是「吉舖」，人流稀疏，入夜後該條街更加靜。資深地產業人士指，伊利莎伯大廈附近一段謝斐道受工程影響下，租金相比隔離街的租值已低三成，「但租金平也無人問津，租客情願畀多少少，轉租駱克道或軒尼詩道店舖。」
附近食肆老闆亦大呻，在伊利莎伯大廈工程影響下，生意額大跌五成，「這裏原本整條街都是餐飲店，現在只剩下兩三間營業。疫後生意難做是一件事，工程影響下難以吸納人流又是另一回事，現在只能靠熟客維持生意。」
永倫集團主席倫耀基早前回覆《星島日報》指會重新找另一個更好的承建商承建，即將重新開工，本刊再向永倫集團查詢工程最新安排及有關沽售物業一事，職員指倫耀基不在港，並指查詢無可奉告。另本刊聯絡涉事的華營建築商，至周一截稿前未有回覆，但公司早前曾就事件對外聲稱，有關項目早前已與業主終止合約，並按照程序離場，項目後續安排由相關方負責主導。
明代狀元倫文敘後人
人稱「倫伯」的倫志炎一九三三年出生，祖籍南海，系出書香世家，是明代狀元倫文敘後人。五十年代在廣州華南工學院土木工程系畢業，及後赴港開設建築公司，協助發展商起樓，負責結構設計工作，其公司參與的物業項目近千幢，包括半山嘉慧園及司徒拔道嘉苑等。當年地價不貴，但起樓的鋼筋昂貴，倫志炎設計的建築物結構可以節省鋼筋，因而受當時發展商歡迎。
六七暴動時樓價大跌，不少發展商周轉不靈，以樓代款支付給倫志炎，令他擁有四、五十個住宅，突然做了大業主，開始涉足地產，與妻子孫翠芬在杏花邨開設首間福成地產，其後成立永倫集團，主理投資物業不斷買樓收租，先後持有杏花邨、海怡半島、黃埔花園及麗港城等住宅收租，高峰期逾三百個，因而有「收租王」之稱，有傳早年名下的物業市值已逾五百億元。
縱然身家豐厚，但倫志炎一直居住在杏花邨，且沒有名車出入，甚至會用長者八達通搭巴士及港鐵代步。倫伯二弟倫志根為醫生，三弟倫志樑為石油工程師，胞妹倫霓霞為中大歷史系的退休講座教授。倫志炎與妻子分別於二○一四年及二○一七年離世，兩人育有兩子一女，現時永倫業務由長子倫耀基打理，另兩名子女則長年在外國生活。
