美國聯儲局早前大手減息半厘，本港銀行出乎市場預料降息四分一厘，加上中央「連環拳」救市，刺激中港股市谷底反彈，帶動本港樓市交投再次暢旺起來，尤其是新盤市場，不乏一舉掃入半打或一打單位的「西餅客」。

泛海國際（0129）旗下洪水橋新盤「滙都I」上周趁勢更新三十伙單位價單，折實呎價最平只需九千八百○六元，屬區內十年來最平新盤。

泛海國際執行董事關堡林接受本刊專訪時表示，在高才通及內地大學生來港讀書的住屋需求帶動下，租金持續攀升，「目前租金回報率達四厘至四厘半，更可以月月收錢，回報已高過銀行定存，所以吸引投資者掃貨，成交活躍，本港樓市已處於轉角市，樓價將轉趨平穩。」

上周，泛海國際更新旗下位於洪水橋大型發展項目「滙都I」價單，為指定三十伙一房及兩房單位，折實後最平呎價只需九千八百○六元，創下區內十年最平呎價，入場費只需三百六十九點一九萬元。

美國聯儲局已啟動減息周期，首次減息幅度更達半厘，本港銀行更出乎市場意外跟減四分一厘，沉寂多時的樓市再度轉趨活躍。更令一眾準買家意想不到的是，中央以超乎預期的「組合拳」救市，刺激恒指以破歷史紀錄大成交拋物炒上兩萬二千點，率先爆發「小陽春」，投資氣氛一下子谷底翻身。

高才通帶動需求

泛海國際執行董事關堡林說，中央推出一連串救市措施，包括放寬部分省市的限購或首付比例等，向市場釋放積極解決經濟問題的信號，「對樓市態度改變，買家信心回升，最近樓市成交明顯增加，我相信受到股市帶動，樓市成交會持續上升，樓價亦會轉趨平穩，步入轉角市！」關堡林坦言， 近年受到新冠疫情影響，發展商積壓了不少單位，「不過隨着市場旺返，貨尾會逐漸消化，當供應減少但需求持續增加，價錢自然會回升。」事實上，自從港府推出高才通政策後，吸引不少內地以至世界各地的專才來港，同時越來越多內地學生來港升讀大學，帶動住屋需求。

根據仲量聯行的報告，本港私人住宅租金持續上升，差估署租金指數距離一九年的歷史高位僅差百分之三，實用面積四百三十一呎以下的A類單位住宅租金指數按年升近百分之七。

關堡林說：「高才通政策下，全家可以來港，先不理是否買樓，但一定要有地方住，有錢就買，無就租；其次是學生，越來越多內地生及外地學生來港讀大學，都需要在學校附近找地方住，就算是香港學生，如果住得遠，爸爸媽媽都想仔女住得近學校點，毋須舟車勞頓，租樓需求上升，帶動租金上升。」

當租金上升而樓價平穩，買樓的投資回報就會變得吸引。關堡林分道：「目前租金回報率已達四至四厘半，高過銀行定存，更可以月月有租收，投資者自然會入市。」

供平過租重臨

由於本港租金居高不下，相反利息趨跌，開始出現「供平過租」現象。以滙都I第1座2樓A06單位為例，如選用滙豐「五年定息按揭計劃」，折實樓價可申請最高七成
按揭，每月供款約一萬一千一百○六元，屬供平過租，故能吸引不少上車客。

關堡林稱，衣食住行中，傳統上港人認為住最重要，「阿媽教落，有錢第一件事買樓，因為香港打工仔退休後保障不大，當出來工作儲到錢買樓，之後再儲再買多間收租，到退休時有幾層樓揸手收租會有保障。」

港府今年三月推出「新資本投資者入境計劃」，門檻三千萬元，當中至少三百萬元須投資於創科的「資本投資者入境計劃組合」，其餘可投資股票、債券等金融資產，以及非住宅房地產等。

根據投資推資署向立法會提交的文件顯示，截至今年九月， 接獲五百七十九宗申請。關堡林說：「他們有三千萬投資來香港，身家就一定不止三千萬，來到同樣要住，不買樓都會租。其次，內地人其實有好多現金，只是不知道去哪裏投資，惟有存銀行收息，但回報不高。現在港府已全撤辣招，這些有錢人來港一次過買好多個單位收租，成為一股購買力。」

樓市轉旺，關堡林指上半年一直收緊樓市按揭的本港銀行都積極起來，「最近銀行直情主動叫我們介紹客，個別銀行更去地產代理舖做路演，派卡片想代理介紹按揭客，銀行做樓按的取態明顯無年中那麼緊。」

不過，關堡林期望銀行批核內地人士在港買樓的按揭申請可再放鬆一點，同時港府亦可考慮減低稅項，「希望政府可以進一步減低大家第一個物業的稅，例如釐印費，鼓勵更多人入市，尤其是年輕人。」