商人與文人，經常被認定個性兩極，鄧小宙（Paul Dunn）是例外。大學主修建築，閒來愛寫作，曾出版浪漫著作《故園風雪後》；畢業不久即繼承家族生意，從事物流業數十年，亦是資深投資者。令人佩服的是，出名勤力的他，工作以外熱愛生活、藝術、文化，對每樣感興趣的事物都傾注大量時間和感情。他對投資亦一樣，不單純看數字，而是「先要喜歡自己的投資選擇，再以熱愛的心情去投入。」近年他愛上大阪房地產，不止出錢投資，也出力學習，親身示範何謂「in love with what you do」的投資法則。

■ 李丹翔（Amous Lee）— FMI至匯投資CEO、本刊「翔勝之道」專欄作者
■ 鄧小宙（Paul Dunn）

李：在我的合夥人當中，Paul哥是非常特別的一位，本來從未考慮投資大阪，後來卻對大阪物業產生興趣，而且單憑廣告認識FMI，便主動摸上門參加日本物業展銷會。

鄧：我認識FMI是通過你們在雜誌、報章上大力宣傳，其實我參加過很多展銷會，一般公司的展銷周期很短，但你們的宣傳攻勢一浪接一浪，上個月看到你，今個月又看到你，下個月又再看到你，見過好幾次後，我發覺這間公司非常積極，不會一兩星期便消失，而是持續不斷去做，證明你們對行業投入，有計劃長線發展。

入門先交學費

李：以我所知，你認識我們之前只到過大阪旅遊，未考慮過投資，為何會有興趣買大阪樓呢？

鄧：我對日本房地產很有興趣，但所知有限，我留意到你們的廣告，覺得是一個好好的學習機會，於是當自己是學生參加展銷會。我記得當日由Nicky主講，他成為我接觸日本房地產的入門導師。

李：後來你再次參加我們的展銷會，今次我們終於見面。

鄧：我當時想，如果我是一個學生，不去上堂，又沒有交學費，導師會有心機教我嗎？相信未必，所以我買一間物業當交學費。一個民宿單位回報有百分之六，而且買磚頭很穩陣，在交易過程中我學到很多日本地產知識。

首次民宿體驗

李：我知你少去大阪，於是找機會邀請你到大阪試住一晚民宿，你平日住慣五、六星級酒店，住民宿可能辛苦你了！

鄧：絕對不是，我很欣賞你替我安排民宿體驗，要是毫無認識又怎樣投資呢？

李：這方面未必人人做到，有些客人單純投資，自己不會入住只有二十五平方米的民宿，但你可以很貼地。

鄧：我當時只投資一個小項目，很多老闆未必會出現，但你事事親力親為，尊重每位客人，證明你對事業充滿熱愛。雖然我只逗留很短時間，但你安排得很好，我們至少參觀了四個地盤，你會仔細分析每個地盤的優點和缺點。

李：我還帶你去掃街，哈哈！第一次到大阪，要試一些從未吃過的東西，我考慮到時間有限，不如就去道頓堀一嘗大阪名物章魚燒。

鄧：我的確未吃過章魚燒……

李：我就知道你食魚翅多過食魚蛋！要認識大阪，需要親自體驗，所以我放你在大阪最熱鬧的地方，給你一小時慢慢行、慢慢影、慢慢食。

獨攬三重優勢

鄧：經過深入了解和深思熟慮後，我們便開始商討更多的合作項目。

李：是的，我們先由The Peak Dotonbori 開始，然後有 The Peak Shinsaibashi Elite、The Peak Shinsaibashi Prestige，至今共有三個樓盤，全部位於核心區。

鄧：通過合作加強了我對FMI的信心，主要來自兩方面：一，公司定位、營運模式和方向；二，公司的領袖和團隊。我和日本船公司、航空公司合作數十年，對日本企業文化有認識，日本社會相對保守，不會隨便接受外人，一旦接受便長期合作，非常忠誠。以我對日商的理解，FMI在大阪非常成功，與當地政府部門、工程公司關係良好，基礎穩固，定位清晰，只要好好利用現有條件，將來發展會更上一層樓。

李：我們在日本有公司和團隊，負責同事是一直以來緊密合作的夥伴，大家互相信任，各司其職。

鄧：我接觸過其他中介和地產公司，在交易後關係便結束，但FMI有售後服務，幫客人管理物業，令人安心投資；第二，買樓的業主會繼續成為你們的客人，形成重要的客戶群；第三，FMI亦是地產發展商，主動收購物業拆卸重建。擁有這三重身份的公司，目前在大阪只此一家。

活化工廈回報高

李：大家都知道你從事物流生意，為何對投資房地產產生興趣？

鄧：這是情意結，當年我放棄建築，改為參與家族生意，雖然是自願接手，但內心彷彿留下一個空白位置。直至九十年代，我開始涉足地產，初期只是小規模投資，卻為我帶來滿足感。

李：為你填補了空白位，就像沒有離開過建築、地產行業一樣。

鄧：二千年興起工廈活化，我是第一批投資者，當時觀塘全海景工廈每呎只賣數百元，活化工廈需要取得全幢大廈業權，整體預算大，入場成本低可以減輕投資風險。而且工廈活化非常好玩，我當作一幢全新物業去做，重新考慮用途和設計方案，直接參與每個流程，將工廈活化成工貿中心後，租金立刻上升，回報達百分之十五至十六。

李：我初入大阪市場亦抱着這種心態，當時大發展商尋求市區周邊的大型地皮，我反而集中看市中心的停車場用地，這些地面積小價錢平，即使建成物業後賣不出，我亦有能力承擔。如今大阪樓市一日千里，你怎樣看大阪的未來發展？

鄧：大阪是日本第二大城市，但人口比例與東京差距很大，房地產入場價仍然偏低，有利爭取高回報。東南亞整體經濟處於上升周期，相信日本亦會脫離三十年的悶局，現時全球進入科技競賽，日本有很強實力，當地企業將朝着AI、高科技等領域轉型。 

把握低入場價

李：你出身於貴州大家族，你這輩一門三傑，大哥鄧小宇是著名作家及《號外》雜誌創辦人，弟弟是金牌司儀鄧梓峰，你跟隨父親從商，從爸爸身上學到甚麼畢生受用的教誨呢？

鄧：要夠勤力，將勤補拙，他經常說自己的知識和腦筋不及別人，但勤力可以彌補所有不足。

李：我知道你除了投資房地產外，對藝術品和美酒亦很有研究。

鄧：生活需要很多元素，透過酒可以認識志趣相投的朋友，建立不同圈子分享心得，這就是樂趣。酒是一種文化，亦是一項投資，十年前買入Burgundy，現在肯定賺到笑。投資藝術品亦一樣，要看入場價格，如果今時今日才去追未必賺到錢。

李：入場價格是你決定投資的重要因素？

鄧：對，經濟周期有高有低，要掌握適當的切入點，在下行周期捉緊時機。入場價格不是將現今物價跟二十年前相比，幾千元一呎不會再出現，但幾萬元一呎是否入場時機呢﹖你要去考慮，根據樓市周期作出分析。

李：有沒有遇過一些情況，即使入場價很適合，你亦不會投資？

鄧：這不是入場價問題，而是喜不喜歡的問題，投資絕對需要個人的熱愛。我有些朋友投資加密貨幣，部分成功賺到錢，亦有部分人損手爛腳，但我不會參與，因為我根本不喜歡，有時間我寧願研究大阪房地產。投資與生活關係密切，投資項目必須是生活一部分，單看銀碼不夠吸引力。所以你問我為甚麼對FMI有信心﹖因為我看到你對自己的事業非常熱愛，充滿熱誠……you are truly in love with what you are doing……很值得欣賞，信任！

鄧小宙（Paul Dunn）— 檔案

美國喬治亞州大學及哈佛大學主修建築、環境及城市規畫，取得榮譽學士及碩士學位。曾在美國、香港、國內從事建築及城市規劃工作，其後接手家族生意，身兼貴州省四屆政協委員及常委、香港貴州聯誼會多屆會長及永遠榮譽會長等公職。九十年代開始涉足本港房地產，近年積極投資日本物業市場。