翔勝合夥人專輯|新加坡美容女王葉佩芳 從美髮師到發展商之路
更新時間:08:00 2024-09-03
發佈時間:08:00 2024-09-03

合夥人的關係很微妙,像伴侶一樣,開始時小心謹慎,當遇上對的人,漸漸會卸下防線,互相展示真實的一面。《翔勝合夥人》今期的主角葉佩芳(Jean Yip),是新加坡著名企業家,不但坐擁美容王國,對投資房地產更有敏銳觸覺。我們合作過程可說是一拍即合,大家互相信任和尊重,每次見面總是以宴饗作序幕,就像家人一樣親切。

李丹翔佩服葉佩芳做生意的作風和眼光,兩人亦師亦友,合作無間。
李丹翔佩服葉佩芳做生意的作風和眼光,兩人亦師亦友,合作無間。

■ 李丹翔(Amous Lee) — FMI至匯投資CEO、本刊「翔勝之道」專欄作者
■ 葉佩芳(Jean Yip)

李:Jean Yip美容美髮品牌在新加坡家傳戶曉,我小時候常看到Jean Yip髮廊,但真正認識妳是近年的事。我們很有緣,曾經多次碰面,而第一次真正聊天是在日本京都參加妳姪女的婚禮。

葉:當日你出席婚宴午餐後,說要趕到大阪看地皮,我嚷着要跟你一起去看。

李:妳看不到一分鐘便叫我預妳一份,就這樣開始了我們的第一個合作項目The Peak Tengachaya。

葉:第二次見面是你在新加坡請VIP客戶吃飯,叫我一定要出席,結果我即場買入難波的地皮,即是現在的JY Suites@Namba,接着陸續有第三、四次合作。

李丹翔邀請葉佩芳及其姊弟,一起參加星島主辦的「傑出領袖選舉」頒獎典禮晚宴,並與星島新聞集團主席蔡加讚合照。
李丹翔邀請葉佩芳及其姊弟,一起參加星島主辦的「傑出領袖選舉」頒獎典禮晚宴,並與星島新聞集團主席蔡加讚合照。


夢想成為包租婆

李:妳對房地產很有研究,從甚麼時候開始培養出這方面的興趣?

葉:我七、八歲時,每次去圖書館必經新加坡的歷史建築區,當時就對古典建築很着迷,加上爸爸從事五金生意,進口英國門鎖,所以自小有機會參觀不同住宅。後來我到英國學美髮,我和表妹在Bayswater租住一間維多利亞式建築,包租婆為人嚴肅,她每星期來收租我們都很怕,那時我想:「做包租婆真好,人人都怕了她!」就這樣,成為包租婆的念頭一直埋在心裏。

李:妳回國不久即創立美髮店,與丈夫黃傳興(Mervin)一起打拼,很快便做出成績,為甚麼會跳入地產界呢?

葉:創業兩、三年後,我們物色新居準備結婚,經一位從事地產發展的客人介紹下買樓,最初是自用,後來買地建屋,我很用心裝修佈置,有客人提出想租住,我便出租然後再起另一間,二十年來就這樣買入、租出。

李:由美髮變美容,再變做包租婆,後來怎樣成為發展商?

葉:我們在連城街(Liang Seah Street)買入一幢四層高的舊建築,原先搞意大利餐廳,卻遇上沙士和峇里島大爆炸,兩年間蝕了很多錢,最終結業將舖位出租。我們的策略是買一間舖租一間舖,因為商場舖租升得快,而連鎖美髮店不得不入商場開店,所以就用街舖租金來交商場舖租,後來愈買愈多舖,興起自己起樓的念頭,在二〇〇六年建成第一幢大廈。


靠變通捱過疫情

李:沙士過後,新加坡政府為刺激經濟,在二〇〇四年公布興建賭場,至二〇一〇年開幕,期間有六年讓社會消化,你們趁賭場落成前買地,非常聰明!宣布起賭場後,新加坡住宅平均呎價由五百坡幣升至過千元,賭場落成後飆升至二千元。現時大阪就像當年的新加坡,新冠疫情後,政府想借賭場振興經濟,整項計劃長達六年,讓大家慢慢部署。

葉:我在疫情前已開始投資東京物業,初時我對大阪認識不多,經你解釋才知道在大阪可以全年經營民宿,租金回報率比東京更高。

李:意想不到的是,我們合作第一個項目便遇上疫情,幸好大家有商有量,決定將三分一單位做服務式住宅,三分一單位經營民宿,餘下的以兩年短約出租,捱過疫情後,人流和租金即時反彈。

The Peak Tengachaya是葉佩芳和FMI第一個合作的大阪樓盤項目,當二〇二二年日本開關予商務旅客入境,她與丈夫黃傳興第一時間飛抵當地入住。
The Peak Tengachaya是葉佩芳和FMI第一個合作的大阪樓盤項目,當二〇二二年日本開關予商務旅客入境,她與丈夫黃傳興第一時間飛抵當地入住。

葉:目前大阪是日本最佳投資地點,第一,日圓匯價低;第二,遊客非常多。大阪物價比東京低,旅遊景點有傳統有時尚,還有很多適合小朋友玩的地方,食肆又多又抵食,是個不夜城。

李:因此大阪酒店長期供不應求,除了梅田和大阪站外,在本町、心齋橋,難波、通天閣等地,加起來不到三間五星級酒店。

葉:我認為住民宿是大趨勢,可以洗衫、煮食,空間亦較大,方便有小朋友的家庭,我有六個孫,不時帶他們外遊,很清楚這方面的需求。


上市公司高價搶地

李:日本人慢熱,起初對起賭場反應不大,到今年終於醒覺,地主都不願賣地,寧願守着等地價上升。我早前看中一幅地,對方開價十六點八億日圓,我根本不敢還價,其後有日本公司出價十九億,沒想過日本上市公司竟會跟我搶地!

葉:搶地之餘價位要合理,如果成本太高,客人是否得到合理回報呢?做生意不能只顧自己賺錢,也要幫客人賺錢,作為發展商,不同地盤的建築成本差不多,但地盤位置決定物業價值,所以買地的準確性要高,否則將來業主很難租出單位。

葉佩芳和李丹翔對大阪樓市前景充滿信心,她和FMI最新合作的項目The Peak Shinsaibashi Suites JY,位於大阪心齋橋核心地段。
葉佩芳和李丹翔對大阪樓市前景充滿信心,她和FMI最新合作的項目The Peak Shinsaibashi Suites JY,位於大阪心齋橋核心地段。


對香港充滿信心

李:以前外國買家在日本很難申請貸款,但中國銀行(日本)按揭部去年放寬新加坡人和香港人的限制,由以往最高承造五成貸款上調至七成,還款期由十五年延長至三十年。這是一個重要指標,代表銀行認同物業價值,萬一業主斷供,銀行亦可以收回物業轉售。

葉:我們Jean Yip Developments和FMI的樓盤都可以做到七成貸款,證明銀行對我們的樓盤有信心。

李:除了日本外,我知道妳也喜歡香港,有計劃來香港投資嗎?

葉:我自小經常來港旅遊,對這個地方很有感情。香港近年發生很多事,有人說香港玩完,我並不認同,香港可能正值低潮,但我相信很快會追上來,像以往經歷九七、沙士一樣,低迷過後會反彈。對我來說,昔日香港樓價太貴,現時稍為回落更適合投資,遇上心水項目我會入市,因為我對香港很有信心,香港就是香港,這是不變的事實。


葉佩芳(Jean Yip)— 檔案

十七歲赴英國進修美髮,一九八二年創立個人美容美髮品牌,現時Jean Yip集團旗下共有六十多間髮廊、美容及纖體專門店,遍及新加坡、馬來西亞、印尼及中國。
Jean Yip對投資地產有敏銳觸覺,二〇〇二年成立Jean Yip Developments房地產發展公司,開發及管理新加坡、澳洲、日本等地的優質商住物業。

 葉佩芳認為投資房地產不但要考慮公司利潤,同時要為客戶爭取高回報。
葉佩芳認為投資房地產不但要考慮公司利潤,同時要為客戶爭取高回報。