發佈時間：16:30 2026-11-11
領展（0823）更換行政總裁後，回歸初心做屋邨收租佬，逐步收拾前CEO王國龍任內收購的「爛攤子」，本月中以廿三億元沽售旺角T.O.P商廈，帳面勁蝕約三十六億元。
王國龍執掌領展十五年間，正值全球超低息環境，房地產邁向泡沫「癲峰」，他趁勢大玩財技東征西討，一方面拆售領展的「豬頭骨」資產套現，另一方面購入多個香港、澳洲、英國和內地商廈物業，甚至是高價搶地做發展商。
隨着美國調頭加息，加上辦公和消費模式大逆轉，本刊翻查王國龍任內「摸頂」掃入的燙手山芋，不少已淪為領展必須減值甚至蝕賣的包袱，並導致集團破天荒供股集資一百八十八億元，參與的小股東至今仍未返家鄉。
位於旺角的T.O.P商場，前身是旺角工貿署大樓，整體樓面總面積約二十八萬呎，用途為商舖、餐廳及辦公室，包括八層商場及十五層商貿大樓，一六年港府招標放售，吸引新地（0016）、長實（1113）等大型發展商入標爭奪，最終領展爆冷以五十九點一億元高價投得，另須支付逾五億元額外印花稅及專業費用，異常進取的作風震驚地產界。
由於當時正值自由行高峰，加上項目位處旺角地鐵站，以王國龍為首的領展管理層決定豪花四億元、前後用了十八個月翻新，將零售部分重新定位「T.O.P This is Our Place」，主打年輕潮流路線。可惜T.O.P開業約兩年後爆發反修例社會事件及新冠疫情，加上疫後港人大舉北上消費重創本地零售業，租金收入和市值遂不斷縮水。
近年最大宗商廈蝕讓
王國龍提早於去年底退任，至今年十一月初，領展未待新任行政總裁連成德明年三月正式上場，已決定放棄T.O.P，宣布以廿三億元將物業全部權益售予港區全國人大代表陳振彬，帳面勁蝕三十六點一億元，成為近年本港工商舖虧損金額最大個案。由於交易將T.O.P相關貸款約七十四點五億元一併出售，領展完成交易後的經調整負債對總資產比率，將進一步降至百分之二十四點八。
光大證券國際證券策略師伍禮賢分析道﹕「領展新管理層想做回以民生及停車場為主的收租佬，視寫字樓及物流資產為非核心資產，將會陸續出售相關資產，只做管理走輕資產模式。領展過去幾年收購了很多項目，後來撞正高息環境，出售非核心資產有助減低利息成本，提高股本回報。」
領展由單純的屋邨收租佬，變成後期在本港和海外市場大肆收購擴張，轉捩點之一是○七年前CEO蘇慶和離任後，公司引入十年長期獎勵計劃，向管理層和董事授出最多相等於總量一成的基金單位和認購權。由於管理層相當一部分薪酬與領展股價掛鈎，成為日後經營作風越來越進取的極大誘因。
第二個更具爭議的轉捩點是，投行出身的王國龍坐正做行政總裁後，領展即一改收租佬保守作風，逐漸偏離公司最核心的翻新房委會旗下民生商場「資產提升計劃」（Asset Enhancement Initiatives，AEI），頭炮更因變身發展商領展震驚地產界。一五年夥拍南豐以約五十九億元投得觀塘商業地皮，以總建築成本約三十二億元建成現時的觀塘甲級寫字樓「海濱匯」，領展佔六成權益。
觀塘坐艇安達臣腰斬
當時九龍東仍被市場寄予第二個「CBD」的厚望，曾在摩根大通任職的王國龍，一九年招徠前東家進駐海濱匯，惟摩通將於二八年遷往西九文化區藝術廣場大樓，屆時海濱匯將失去這名大租客，加上市場不斷有新商廈供應，可說腹背受壓。
地產界人士估計，若領展繼續沽售非核心資產，出售海濱匯六成權益是其中一個選擇，惟現時寫字樓市場供過於求，租金持續有下調壓力，要出貨或須如T.O.P一樣大劈價。
領展在王國龍時代另一本地「勁蝕」之作，是二二年八月以七點六六億元獨資投得觀塘安達臣道首幅商業地，當時每方呎樓面地價約五千五百○一元，比次高標書出價大幅高出七成二，可見領展志在必得，整個項目總投資額約十六億元，建成區內首個民生商場「領達廣場」。
誰知三個月後，新地以二點九六億中標安達臣第二幅商業地皮，每方呎樓面地價僅約二千六百八十四元，比領展平近五成。由於領展當年出價過度進取，市場估計該項目短期內回報率不高。
除了本地項目，王國龍對領展影響深遠的另一決策，是自一五開始大舉進軍內地和海外的商業物業市場。一三年，他獲政府委任為金融發展局小組成員，該局其後發表六份報告，當中一份「讓香港成為REIT集資中心」，建議證監會放寬對房託基金投資物業的限制，翌年證監會開了綠燈。
由一五年開始，領展十年間合共動用約三百億港元收購內地物業，例如購入南豐有份投資的北京歐美匯購物中心；向「上海姑爺」羅康瑞的瑞房（0272）掃入上海企業天地兩個商業項目，以及一九年斥資六十六億元人民幣收購深圳福田的新怡景商業中心，即現時的領展中心城。
隨着內地消費疲弱和商業地產供應過剩，領展的內地資產表現每況愈下，去年內地零售物業的商戶續租租金調整率按年下跌超過一成四，近年物業估值亦須減值。
趁低息進軍海外觸礁
至於海外市場，領展於一九年先以約三十六點五億元，收購澳洲悉尼100 Market Street的甲級寫字樓；翌年再以約三十六點八億元，買入英國倫敦的甲級寫字樓The Cabot；一年後再斥資三十一點二億元，掃入澳洲悉尼三大地標零售物業各五成權益。
二二年，領展再以近三十三億元買下澳洲悉尼及墨爾本的Investa Gateway辦公室組合約百分之四十九點九權益，同年斥資約一百二十五億元買下新加坡的郊區社區商場裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza，單計一九至二二年三年間的海外收購，已花去約二百六十二點五億元。
這批海外資產不少其後面對強美元、高利息、高空置率和遠端辦公打擊，大部分估值都大幅縮水。領展正計劃逐步出售佔整體資產組合百分之五至一成的非核心及表現欠佳物業，首要目標正是過去數年買入的海外及內地非核心辦公大樓、部分低效益零售資產，以及非亞太區主要樞紐的物業。
領展今年七月以二點二三億澳元，出售澳洲悉尼100 Market Street部分權益，即整棟物業市值較當年買入價縮水近三成四。至於新加坡Swing By @ Thomson Plaza受惠於當地零售市道熾熱，今年四月沽售時屬領展少數有錢賺的海外項目。
事實上，投資界早有聲音警告王國龍任內的策略，只是趁低息期大肆擴張谷高資產負債表拉升股價，令管理層手上的認購權水漲船高，然而無論高價搶地做發展商，抑或在中港海外收購，風險回報未必成正比，反而可能為領展帶來長遠的財務負擔。
由一五年算起已過去十年，領展最終在高息環境下被迫低價賣資產減債，甚至要「五供一」大舉供股集資，拖累股價一蹶不振，至今仍未返上供股價。一眾長線收租的小股東固然欲哭無淚，王國龍亦在一片駡聲之中流淚提早退任。
新管理層回歸初心 分注撈貨長揸收息
領展於本周四（十一月十二日）公布中期業績，市場焦點落在會否調高明年本港零售租金的區間，以及擴大單位回購的規模。
翻開領展截至三月底全年業績，債務總額高達五百六十七億元，其中定息債務佔六成，平均借貸成本為百分之三點四四，意味每年還息達十九點五億元。伍禮賢說：「領展出售非核心資產，雖然有虧損，但對業績只是一次性影響，以出售T.O.P為例，項目並不太賺錢，套現後用來減債，未來利息支出會減少，又可以用來回購或增加每基金分派，相信對公司正面。」
伍禮賢指出，領展經歷了供股、美國加息、北上消費等多重打擊之後，股價早已反映相關不利因素，「雖然寫字樓仍面對挑戰，但領展核心資產始終是商場及停車場，全是民生相關，有更強防守性，新管理層重新聚焦核心業務，有利未來發展，基本面已見底回升，目前股息率六至七厘，有貨可繼續收息，無貨等股價回到三十八至四十元，可考慮分注買入長線收息。」
