我們在大阪豐中市的豪華樓盤，每間獨立屋的建築面積過千呎，售價約六百萬港元，性價比高。

上星期到北京主持地產講座，活動結束後要趕返香港，正打算離場時，國內同事卻千叮萬囑要我跟每枱客人逐一見面打招呼，我覺得奇怪，一問之下，原來同事想向客人證明我是真實的一個人，而非只在宣傳片出現，或由AI生成的虛擬人物，所以趁我人在北京，要我把握機會證明自己的存在，實在令人啼笑皆非！或許國內的地產騙案實在太多，令人失去信心，事實上，我今次聽到不少千奇百怪的行內奇聞，簡直超乎想像！

第一，對日本樓的性價比毫無概念。我們在大阪豐中市有個豪華獨立屋樓盤，土地面積約千五至二千呎，建築面積亦過千呎，三至四房間隔，每戶售價大約一億二千萬日圓，折合港幣五、六百萬左右。然後有中介賣一個六千五百萬日圓，即三百多萬港元的樓盤，價錢看來平一截，但位於傳說中治安和衞生最差的西成區，而且建築面積只有六百多呎，雖有兩層但不是獨立屋，而是聯排屋。正所謂無比較無傷害，單講location，我們在豐中市，最貴的地段達到二百萬日圓一平方米，而西成區最貴地價只是九萬六千日圓，兩者相差二十倍，我幾乎想立即停售自己的樓盤，因為我要加價，我們一間獨立屋起碼值兩億日圓！

第二，廣告刻意取巧誤導買家。位於西成區的樓盤竟然標榜「兩分鐘」到達心齋橋？原來廣告附帶數學題，由項目開車十二分鐘去到難波站，再轉地鐵兩分鐘去到心齋橋，所以「兩分鐘」是指地鐵車程，全程應該是十二分鐘加「兩分鐘」！這些不良中介抓緊部分內地人對日本了解不多的弱點，誇大其詞，如果西成區去心齋橋只需「兩分鐘」，FMI的樓盤豈不是要改為「零分鐘」？因為我們的樓盤根本就在心齋橋，怎麼我沒想到，到底是我太老實還是太戇居？他們的廣告還出現很多毫無根據的數字，例如一間屋可以住十六、七人，收一萬六千日圓租金，所以投資回報率去到九至十厘。試問一個六百呎單位何來住到十六、七人？屋內是否沒有任何設施，廚房、浴室通通欠奉？況且出租民宿是以房租計，並非以人頭計，所有資訊完全不合邏輯，亂七八糟！

第三，我們幫客人申請經營簽證，除了計算基本投資金額外，還會考慮客人日後續簽的問題，但原來內地中介只會幫你取得簽證，至於往後能否續簽根本不會理，所以上海有很多買家續期失敗，要向我們買樓用作配貨；北京更有中介表示只需買一間屋便送經營簽證，但他們沒有長期部署，因為續簽不是他們的問題！我不禁想，FMI是否諗得太多？我們不但幫客人考慮如何出租？如何爭取高回報？如何每年順利續簽？就連日後民宿變舊，也有升級方案應對，只有一心想做長期生意才會考慮這麼多。

一直以來，我拆過太多騙案，所謂知己知彼，如果我要設騙局應該天衣無縫，但我不會做，不是我特別清高，而是我相信不義之財來得快去得更快。