我們在日本累計開發了十八個項目，當中大阪就有五個，其中有兩個是我親自設計的，一個是天下茶屋The Peak Tengachaya，另一個是最近收樓的千代崎The Peak Chiyozaki。雖然我是讀工料測量出身，但要設計整幢物業，也不是易事，幸好客戶對項目滿意。最近公司又在心齋橋及難波買了兩塊新地，準備興建大阪第六及七的項目，我再次親自操刀。坦白說，這些事其實不需我出手，我亦沒有機會出手，因為公司已有日本設計及建築團隊，不過當我收到第一稿時，一看就知這不是我要的東西。在開過幾次會，修改過幾次圖樣後，我甚至飛到日本，可惜出來的設計還是跟我想要的有偏差。我承認我是有點執着、要求有點高，但這一切都是為了買家而做！ 

在辦公室閉關一天，把兩個新項目的設計定下，又累又開心！

跟市場其他項目比較，我們在大阪的物業優勝之處是每個單位都有獨立民宿牌照，這對於買家是非常重要的。去年，日本政府修訂民泊法，單位要二十五平米或以上才合資格申請獨立民宿牌照，以下的只能申請簡易宿泊所牌照，後者其實是酒店牌照的一種；如果買家是購入整幢物業作酒店用途，就沒有問題，但如果買家只是買一個單位做民宿或短期出租，日後轉售的話，問題便來了，首先，領簡易宿泊所牌照的物業，是需要有二十四小時服務台，並要有工作人員當值（亦容許機械人操作），無疑增加買家成本。第二，原則上這類物業等同酒店，單位是不可以拆散賣，即是買家不能隨意轉售，要賣就先要撤銷牌照，情況類似綑綁式酒店銷售，一不小心，有機會被不法之徒乘虛而入，跌入綑綁投資陷阱。

此外，另一個買家容易忽略的問題是稅款，簡易宿泊所牌照屬商業牌照，納入商業稅範疇，稅款會較高，而我們發展的項目領民宿牌照，是納入住宅類別，而繳納的地產稅只是商業稅的三分之一；在貸款上，兩類牌照亦有分別，銀行對於簡易宿泊牌照的物業會有較多考量，申請貸款時限制較多。

但無論任何民宿牌照，若果沒有利用好空間設計，把單位面積最大化，就不能把買家的投資回報最大化，這才是讓我堅持把設計做好的原因。

我心目中的理想單位，首先一定要有房間，就算是住幾天的BnB客人，都需要有私人空間，飯廳能放餐桌及電視，但絕不能因而把其他設施縮小，煮食位置、浴室、廁所都不可犧牲。最後我把日本同事的設計斗轉星移，為了不浪費地方，我還改變了日本人傳統的設計，日本人的玄關一般都很大，鞋櫃亦做得很大，但作為民宿，這些都是不需要的；最重要是符合防火、防災及逃生設施要求。今次我還突破了以往的設計，其中一個項目，地下及頂層分別設計了三個複式單位，客飯廳在下層，房間就在上層，我自己都非常喜歡，甚至想擁有一間，絕對值得大家期待！