發佈時間：12:13 2026-07-08
政府全力打造香港成為國際專上教育樞紐，隨着非本地生學額上限提升，市場預計未來三年本港學生床位將出現近十五萬個缺口。有見及此，政府去年推出「城中學舍計劃」，簡化酒店及商廈改建成學生宿舍的規劃及建築程序，希望增加供應。
近期在學生宿舍市場最積極者，要數中原創辦人施永青、一日內連掃兩項物業，疑做學生宿舍的UNIQLO代工廠晶苑國際（2232）大股東羅樂風，以及平執樂風集團大角咀商廈銀主盤的新加坡偉合資本創辦人吳友仁家族。
由於學生宿舍租金多採用半年或全年預繳，現金流穩定，加上政策推動和剛性需求，投資回本期快，因此本地薑和過江龍都務求搶佔先機，爭奪千億學生宿舍這塊肥肉，競爭勢將越見激烈。
截至今年五月底，教育局共收到三十九宗「城中學舍計劃」申請，共涉及約九千個宿位，大多位於市區。雖然投資熱潮方興未艾，不過根據仲量聯行最新的研究報告，目前由學生宿舍營運商、財團及私人投資者提供的床位數目只有約六千九百個，入住率高達九成八至百分之百，二五至二六學年床位短缺達七萬六千三百個，預計到了二九至三○學年，床位短缺將進一步飆升至約十四萬七千二百個。
該報告稱，如果以乙、丙級商廈每方呎收購價加改裝費約八千至九千五百元計，假設每個床位月租維持約七千至一萬元水平，投資者五年投資期內，目標內部回報率（IRR）可達一成半至一成八，遠超工商舖及住宅。
學生宿舍帶來滾滾財源下，市場正風起雲湧。本地中小型發展商如宏安地產（1243）、永義國際（1218）甚至中資招商局商業房託（1503）等紛紛搶攻，資深投資者如敏華控股（1999）創辦人黃敏利，以及「燈芯絨大王」江達可亦密密出擊，連本港學生宿舍營運商匯生活文化科技（SLEV），亦趁勢申請在納斯達克上市。
中原料回報率勝住宅
不過要數近期最活躍者，肯定是中原創辦人施永青、UNIQLO代工廠晶苑國際大股東羅樂風，以及新加坡過江龍偉合資本創辦人吳友仁家族。施永青旗下的中原投資，今年三月斥資十五點一八億元，收購羅旭瑞旗下富豪產業信託（1881）的九龍城富豪東方酒店，加上裝修費等總投資約二十億元，正改裝成學生宿舍。
連同新收購的富豪項目，施永青目前營運三個學生宿舍，與競爭對手之一羅樂風看齊，合共約有一千九百個床位。其中尖沙咀的「一步居」，全部一百一十七個床位已租出，下個學年的預租率達七成四，續租率達一半以上；另外中原投資去年斥資三點三五億元收購的西半山「般咸軒」，今年九月將與富豪東方酒店改建成的「一匯居·啟德1期」一同投入運作，目前正在招租。
施永青直言，政府投放於學生宿舍的資源仍相對不足，缺乏床位下發展學生宿舍屬需求穩定的產業，淨租金回報率接近五厘，高於普通住宅，「我們仍有多過一個項目正在洽購，不過業主見學生宿舍市場暢旺，叫價及要求亦相應提高，洽購更有難度。」
晶苑廿億連環掃貨
另一位早着先鞭的是老牌成衣製造商晶苑國際老闆羅樂風。他旗下晶苑投資過去數年先後斥資近二十億元買入市區三幢酒店，其中兩幢已改裝成學生宿舍，包括前身為「逸．酒店」的紅磡蕪湖街八十三號「Y83」，號稱全港最大學生公寓，提供多達三百八十八個單位。
羅樂風八十年代已涉足地產，跟理想集團主席熊宏海和ＹＫＫ拉鏈香港總代理楊耀松並稱三大「工廈大王」。九十年代他創辦晶苑地產，最出名是東莞常平的紫荊花園，以及沙田美禾圍的伯爵堡。一九年，羅樂風開始投資學生公寓，除了「Y83」，還有位於紅磡的「Y36」和西環的「Y Hill」。
上月初，市傳晶苑投資再斥資約三億元買入九龍城太子道西的「Smart A 薈學坊」全幢，項目共有八層，屬一站式教育主題商廈，估計將改建為學生宿舍；同日，晶苑投資又以約一億四千多萬元收購紅磡漆咸道北「晉匯」全幢住宅，該項目一九年入伙，共二十一層高，並有五十四個開放式單位。
本地富豪和財團近期的最大對手，是在新加坡上市的過江龍偉合資本。由吳友仁兄弟創辦的偉合，投資學生宿舍並非新手，現時在澳洲五個大城市營運接近六千八百個學生公寓床位，今年五月剛收購悉尼 Wollstonecraft一個全新共居地段，計劃發展成學生宿舍。
事隔短短一個月，偉合由澳洲殺入香港市場。其實比偉合更早進軍香港的過江龍，是曾經來港第二上市的另一新加坡上市公司勝捷企業，在太子和馬頭圍營運兩個宿舍，但合共只有約一百五十五個床位。相反，偉合上月高調平執陷入財困的樂風集團大角咀商廈銀主盤ONE BEDFORD PLACE，成交價約七點二億元，呎價不足四千元，市傳計劃改建做學生宿舍。
過江龍港澳大茶飯
與此同時，偉合以每月一百八十萬元承租大鴻輝的北角服務式公寓Shama Fortress Hill Hong Kong，平均呎租二十七元，合共可提供二百四十六個床位，市場估計集團瞄準今年九月開學的內地生。
各路人馬搶戰學生宿舍，令可供改建的酒店及舊樓買少見少，業主開始企硬叫價，仲量聯行資本市場部主管陳國章說﹕「適合改建的酒店本身出租率越來越理想，業主不一定願意出售，叫價也較過往高，所以市面上可以改建學生宿舍的酒店項目收購成本亦上升。」
利嘉閣（工商舖）高級區域經理朱明杰估計，投資者的目光將轉到全幢寫字樓，因為價錢仍然低水，「雖然改造寫字樓房間的成本比酒店或住宅高，但收購成本相對低，改裝後較現有酒店或住宅更有利可圖。」
陳國章說，視乎酒店和商廈的外牆、結構和機電及管道系統，若一切符合改建宿舍的要求，室內改裝成本約為每呎一千三百至一千四百元，「政府要求學生宿舍一定要符合住用建築物的天然照明與通風標準，需要開到窗，單位要有天然光等，最終改造成本差異按項目的實際結構條件、樓宇狀況及技術要求而定。」
另一途徑是自行興建全新學生宿舍。星星地產（1560）主席陳文輝將旗下觀塘偉業街項目打造成全港首個最大型專建學生宿舍，建成後可提供九百八十八間客房，合共約有一千三百二十九個床位。
今年四月，該項目正式獲批興建一座二十七層高的學生宿舍。陳文輝透露，投資期大約三年，每間房平均成本介乎一百五十萬至一百七十萬元，比直接收購現有酒店改建便宜。「由零開始興建學生宿舍可以控制每間房的面積，更有效控制租金水平，收購整幢酒店再改裝，每間房約三百呎，只供一人租金必然貴，改建成二人或三人房又太逼，體驗不好。」
資深投資者林一鳴稱，本港教育產業前景非常好，由於大學宿舍數量遠較學生數量為低，短期內看不見飽和風險，他說︰「投資學生宿舍的淨回報率達五厘就會具吸引力，改建酒店及商廈贏在時間成本，三星級別的精品酒店，有獨立浴室，房間方正且消防機電基礎完善，我相信整個學生宿舍投資浪潮可維持最少五年以上，甚至更長，供不應求！」
倡大學遷出市區 學生宿舍最大風險?
為了推進香港成為國際教育樞紐，港府全力打造「北都大學城」，規劃了洪水橋、牛潭尾及新界北的三個大學城區，而本港多間大學正計劃進駐或將部分學院搬入北都大學城。
近日前中大校長劉遵義建議港大考慮遷出港島，搬遷至大嶼山，實政圓桌召集人田北辰則建議在市區的大學將部分功能搬入北都，釋放港大、理大、城大等市區黃金地段。市場擔心日後若成事，或會影響市區學生宿舍的需求，部分內地學生亦有機會回深圳居住。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，現時學生宿舍嚴重短缺，即使未來大學在北都開設校舍，宿位依然不足，「現有大學在市區擴充宿舍並不容易，相信不會影響投資。內地學生來港讀書大多想體驗香港生活，亦未必會選擇回深圳住。」
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