發佈時間：11:28 2026-04-16
政府正計劃於今年年中推出全新的樓宇滲水檢測程序，首階段會引入紅外線熱成像技術，並配合現有的電子濕度計，以期大幅提升調查效率。立法會議員陳恒鑌形容，這項改革屬「顛覆性改變」，因為舉證責任將由政府或投訴人轉移至樓上業主，迫使他們更積極跟進維修。物業管理業界亦普遍認為，新安排能有效縮短處理時間，減少鄰里糾紛。
舊制度繁瑣 調查往往曠日持久
陳恒鑌今日在電台節目中指出，現行的滲水檢測制度存在兩大難關。首先，受影響單位的濕度必須達到35%或以上，才符合啟動調查的門檻。其次，政府人員要進入樓上單位進行測試，必須獲得業主同意。若業主拒絕，滲水辦便要向法庭申請「入屋令」，整個過程往往需時數月甚至更久，令樓下住戶長期受困。
新技術助初步判斷 28天限期促業主行動
新檢測程序的核心在於利用紅外線熱成像分析。當濕度達標後，滲水辦可即時進行初步判斷，即使未能入屋，只要結果顯示「合理懷疑」滲水源頭來自樓上，便可直接向該業主發出「建議維修通知」。業主須在28天內完成自費檢測及維修，否則政府將展開後續調查，並把檢測及維修費用全數追討。據估算，相關費用不少於1.7萬元。
陳恒鑌認為，這種經濟壓力能有效推動業主主動處理問題，避免拖延。他同時指出，新制度亦鼓勵以協商和調解方式解決滲水爭議，既能減少鄰里矛盾，也能提升整體效率。
物管業界：新制度屬「優化」
香港物業管理公司協會發言人陳志球亦在節目中表示，新程序屬「優化制度」，能顯著縮短調查時間。他引述數據指，現時第一階段調查平均需時71個工作天，而新安排有望縮短至約14個工作天，對受影響住戶而言是一大改善。
至於28天的維修期限是否足夠，他認為雖然個案複雜程度各異，但設下明確時限是必要的。大部分業主在過往處理滲水問題時態度合作，只有在雙方爭持不下時才會求助滲水辦，因此28天屬合理安排。
鼓勵物管扮演調解角色
陳志球補充，物業管理公司在新制度下可發揮更大作用，成為有效的調解員。他透露，目前已有超過200個屋苑的物管人員接受相關培訓，能在處理滲水問題時協助雙方溝通，減少衝突。
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