發佈時間：13:13 2025-08-20
土瓜灣益豐大廈、觀塘仁安大廈及北角明苑中心，早前先後因電錶房「短路」造成全幢大廈停電兼停水，數千名居民及商戶大受影響。其中樓齡超過五十年的「益豐」在停電事件發生後接近一個月，四幢大廈至今仍有兩幢要靠臨時電力供電；樓齡近六十年的「仁安」也要搶修三天；近四十年樓齡的「明苑」，亦要十八小時後才恢復電力。在大熱天時下，受影響居民更要暫住庇護中心。
接連發生大停電事件，其中「益豐」的物管因而被揭發管理問題多多，甚至遭民政及青年事務局局長麥美娟公開斥其失責，「表現不理想」。本刊追查發現，「益豐」的物管公司「港深智能管理」，正是上市公司「港深智能管理集團（控股）」（8181）旗下附屬公司，亦是另一涉事屋苑「明苑中心」的物管公司，其服務質素過往屢獲劣評，甚至被列入「黑名單」。
有物管業界人士透露，全港有逾萬幢大廈樓齡超過五十年，基於早已日久失修，維修保養問題一籮籮，故較大規模的物管公司通常不願承接，只有中小型物管才願意提供將貨就價的服務，令這些舊廈的水電及衞生等監管質素差，既缺乏定期保養，更無緊急應變措施，使大廈安全隱患形同計時炸彈，隨時會爆。
土瓜灣益豐大廈停電事件發生半個月後，本刊到現場觀察，四幢大廈大致恢復電力供應，惟A及C座原來仍要依靠臨時電力系統供電，個別樓層偶然仍有停電。上周六本刊再作跟進，有街坊指臨時供電的兩幢大廈仍不時「跳掣」，「一跳就全層停電，最快搞半小時，有時要等兩小時才有電。」
九龍城區區議員關浩洋連日來協助「益豐」處理停電問題，他指該屋苑兩個業主立案法團近日已就維修大廈電錶房展開招標程序，「由於工程費涉及六位數字，電力承辦商須進行招標。上周一已截標，本周二晚會召開聯合業主大會進行表決。」
僅派一名師傅搶修
關浩洋表示，隨着各方完成協助「益豐」居民應付緊急問題，中國建築社區應急義工隊也為該屋苑建立臨時電力系統，現時該屋苑的管理工作已交回「港深」管理，「該公司近日都有處理後續安排，派電工駐守，並增派職員駐守屋苑內；招標過程都有協助法團登廣告、收標書等工作。」
他坦言，「港深」最初處理大停電的表現備受爭議，「事發一刻只靠年紀較大的保安員作即時處理，結果因未有及時關水掣，以致電錶房浸濕情況嚴重。」後來有人終聯絡上「港深」負責人，但對方僅安排區內一名電工師傅到場復修。當晚凌晨，大廈不同崗位的人都在開會商討對策，惟獨沒有「港深」的負責人在場。
他續稱，「港深」管理「益豐」多年來，聽聞不少街坊皆不滿其服務，今次事件更令街坊的不滿指數上升，甚至有人明言想盡快將之切換。
連環大停電事件，首先發生於七月二十六日傍晚五時許，益豐大廈因私人鹹水喉爆裂，浸濕大廈電錶房，導致全屋苑四幢大廈即時停水停電，逾九百戶、約二千名住戶、兩間安老院及賓館受影響。機電工程署及後證實，屋苑四幢大廈中，有三幢未有按法律要求進行電力檢查，另有至少十八張未遵辦的命令，包括渠務修葺令或驗窗令等。
違規情況嚴重
觀塘仁安大廈則於七月二十九日在暴雨影響下，大廈電錶因滲水發生短路更燒至焦黑，逾百戶居民及多間地舖商戶即時停電停水。工程人員連日搶修至八月一日凌晨才全面復電，期間不少住戶須暫住社區會堂及社區客廳。事件揭發大廈有不少劏房，有至少六十八張未遵辦的命令，包括強制驗樓驗窗通令或僭建清拆令等，違規情況嚴重。
有資深物業管理知情人士表示，幾十年前的樓宇設計，無論住客人數及電力負荷，均未能應付現時的實際需求，且劏房導致電錶房多數出現電線雜亂無章，加上電力設備老舊，成為一大安全隱患，「舊樓每個住宅單位電流量一般為六十安培，若一個單位間出多個劏房，單是一部冷氣機已佔用十幾安培，劏得越多，電流量一定不夠。」而且劏房有機會因增建廚廁加建不少去水管，令鋼筋生鏽膨脹，增加大廈滲水或爆水管危機，如大廈存在僭建物，佔用走火通道，也增加安全風險。
可是舊樓的物管根本無能力阻止業主劏房或營運者開老人院，「這類物管由前線到後勤，普遍都是上了年紀，缺乏管理經驗，加上管理費價單不高，只會提供將貨就價的服務，以致舊廈的安全穩患隨時會爆。」
北角明苑中心正正同樣因附近一條後巷淡水管爆裂，大量淡水湧入大廈電錶房，導致全幢一百三十戶即時停電停水。當時港燈及機電署人員趕到現場支援，惟未能即時展開維修，原因是電錶房屬於私人處所財產，要由物管公司派持牌電工維修。
有份支援停電居民的立法會議員梁熙表示，「當晚大家等了很久，也未見物管公司派持牌電工出現，後來終於現身，對方又說『搞唔掂』，要等翌日另一名工程師上班才可維修，結果前後拖延十多小時才搶修。」
本刊追查發現，「明苑」的物管公司原來跟「益豐」一樣，同屬「港深」管理。為揭開該公司在行內的表現，記者接觸另一個由「港深」管理的屋苑、土瓜灣偉恒昌新邨恒景閣，並聯絡該屋苑的關注組成員兼業主鄭小姐，她大數「港深」管理的不是。
「保安當值時經常睡覺及吸煙；有業主發現外牆瓦仔剝落，管理處不受理；亦有業主發現大廈外牆滲水入單位，要求管理處處理也無反應，直至業主自行聯絡滲水辦及找公證行證實滲水，向管理處對質，他們卻要業主簽署確認書，確認不追究損失，才答應維修。」鄭小姐說。
被列入黑名單
另有「港深」前保安員表示，過往不時出現拖糧情況外，又指該公司的保安員經驗在行內沒有認受性，「試過有多個同事離職後想轉到大公司工作，發現大多不獲聘請，才發現同行大公司不認受他們在這間物管做保安工作的經驗。」本刊亦發現有網民開設「全港不受歡迎物管公司及保安公司選舉」網頁，在公布的黑名單中，發現「港深」榜上有名。
「港深智能管理」」是「港深智能管理集團（控股）」（8181）旗下附屬公司。早於一九八四年，何應祥與何國強二人先成立「港深聯合」，至一九九一年何國強去世，一年後，何應祥的胞弟何應財及胞妹何笑珍加入公司擔任董事，自此，何應財及何笑珍成為公司業務發展及管理的核心人物。
「港深聯合」及後成立「僑瑋警衛」及「其勁清潔服務」，另收購「約克夏物業管理」。二○一三年何氏家族看中香港樓齡高的私人樓宇市場，成功將「港深聯合」在創業板上市，但一年後賣盤予一名叫Liu Dan的美國及中國內地企業家，何氏家族套現一億八千萬元，何應財則留任為董事。
二○一八年二月，「港深聯合」再賣盤予黃黎明旗下的內地地產及物管公司「恒生地產」，並改名「恒生控股」，後因被恒生銀行控告侵權，易名為「時時服務」。其後黃黎明離任，二○二四年底，何應財重掌公司，並將公司改名為「港深智能管理」，胞妹何笑珍獲委任為執行董事。
截至今年三月三十一日，「港深智能管理」在全港的服務合約總數為四百一十份，包括三百八十七份物業管理合約、十二份獨立保安服務合約，以及十一份設施管理合約。
現年六十五歲的何應財於一九八五年在加拿大取得理學士學位，早年畢業回港除發展物管生意，亦曾涉獵其他業務，包括開發流動應用程式「Yes Master!」、開設醫療健康管理諮詢服務公司、收購證券公司及開立多間投資公司等，其領導的集團亦有從事放債業務，惟至去年六月中，集團附屬的放債公司未再續領放債人牌照，估計已停止相關業務。
沒有預算定期檢查
香港物業管理聯會會長黃健平表示，「港深智能管理」是該會會員之一，「益豐」事發後曾聯絡「港深智能管理」，負責人指當時已立刻處理，但不知道情況如此嚴重，現階段以客為專，會盡快處理好供電問題。本刊亦透過黃健平聯絡該公司負責人欲進行採訪，惟黃回覆指對方婉拒。黃健平又指，物業監管局也在事後向該會發出信件，要求管理公司須就停電等緊急情况制定方案。
他續說，全港不少舊廈樓齡高，維修保養問題較多，但業主所出的價單較低，較大型的物管公司通常不願承接，往往只能請得起相對中小型的物管公司做管理。他又指舊廈又因資金有限，令物管沒有預算做定期水電檢查及維修保養，也較難在晚上安排維修人員進行搶修及應付緊急情況，只能提供將貨就價的服務。
黃健平透露，全港現時有約七百間物管公司，當中只有約二百間願意承接舊樓生意，應付逾萬幢樓齡超過五十年的舊樓，但全港僅約一萬個持牌保安員，人手明顯不足，「本身這一行已越來越少年輕人入行，即使入行的後生仔女，大部分都選擇在較新屋苑或政府設施做，餘下年紀較大的才肯在舊樓工作，但服務質素和態度往往出現落差。」
須設處理緊急事故機制
二○二三年八月三日起，所有提供多於一個物業管理服務類別的物管公司，以及在持牌物管公司擔任管理或監督角色的物管人，要按《物業管理服務條例》持牌。
持牌人要遵守多項操守指引，其中要在「處理緊急事故」指引設立機制，包括處理颱風、惡劣天氣、水浸、爆水管、電力供應暫停、火警、氣體洩漏等多類事故。相關機制須涵蓋委任負責人處理緊急事故、安排演習、設立與有關支援部門及住戶的聯絡溝通渠道等。
根據法例規定，持牌人一旦專業失當或疏忽、違反物監局施加於牌照的條件等，物業監管局聆訊可處以六類處分，包括口頭警告或書面譴責、罰款、對牌照施加條件等，嚴重可致撤銷牌照。
聯廈聯管管理 仍在試行階段
隨着連環舊廈停電事故，事件暴露了舊樓管理的嚴重安全隱患，更是無業主立案法團、無居民組織、無物業管理公司的「三無大廈」普遍問題的縮影。現時全港約有三千幢「三無大廈」，大多缺乏有效管理，衞生、消防隱患、設施保養欠佳等問題。
政府為改善舊式單幢樓宇及「三無大廈」的管理，推出「聯廈聯管」的概念，即多幢相鄰的樓宇共同聘請同一間物管公司，以達到經濟效益，降低管理成本和提升管理效率。二○二二年有九龍城「三無大廈」試行「聯廈聯管」管理模式，最終成為有法團、有第三者保險及有物管服務的「三有」大廈，每戶每月約繳付的百多元管理費，業主認為大廈管理有顯著改善。今年六月，荃灣、油尖旺、深水埗及九龍城也推行「聯廈聯管」試驗計劃，為期一年。
不過有業內人士指聯廈聯管推行仍面對不少挑戰，首先，是各大廈及業主對物管的要求不一，此外舊樓業主難接觸、缺乏商舖業主支持等；而且科技基礎設施不足，如光纖網絡，也影響技術應用的推展，加上部分住戶是長者或弱勢社群，對數碼管理系統認識不足，需要加強教育與宣傳以提高他們的接受度。
