發佈時間：15:07 2025-06-04
市區重建局（市建局）上周四宣布，新一任行政總監落實由資深建築師、華懋集團前行政總裁蔡宏興擔任，接替即將退休的韋志成，任期三年，六月十五日生效。
本刊追查發現，市建局不只行政總監約滿要換人，由今年四月起的半年內，另有兩名高層先後「夠鐘」，政府為減輕太多高層變動影響市建局運作，已作出部署。有知情人士向本刊透露，空降蔡宏興加入市建局是有特別作用，又指該局擬計劃進行內部職權重組。
自負盈虧的市建局連續兩年「見紅」，財政受壓要三度發債百億元融資外，內部運作也出現不少阻力，導致多區收購項目拖延出價，令一班業主怨聲載道。有區議員期望隨着市建局大換血及新總監上場接火棒，宜順勢破舊立新，將過時的政策一併改革。
在市建局九年、任期最長的行政總監韋志成將於今年六月中完約，他在去年中已表明約滿後選擇退休不再續約，局方隨即公開招聘，及至上周四下午，市建局終敲定華懋集團前行政總裁蔡宏興接任。
香港浸會大學會計、經濟及金融糸副教授麥萃才坦言，蔡宏興現時加入市建局，對局方有利，「市建局所有項目須要自負盈虧，能夠由一個懂得市場運作的人掌舵，對市建局未來發展及保持財政持續性是一件好事，尤其現時經濟不景，推出的項目很大機會出現蝕本，須要有經驗的人應對逆境。」
委任合適人選
麥萃才指出，市建局行政總監一職，有必要按市建局不同階段的發展，委任合適人選帶領。正如即將卸任的韋志成，在二○一六年加入市建局時，切合當時着重舊區重建的階段。
韋志成是土木工程師出身，未加入市建局前在政府工作逾三十年，曾出任與市建局關係密切的發展局常任秘書長，也是土地政策主要執行官員之一。麥萃才指以韋志成的背景及經驗，與發展局「交手」有優勢，「所以他任內研究及敲定了多個地區的規劃項目，例如地皮初步規劃，重建社區的社福配套等，相信都是他在背後跟政府溝通的成果。」
隨着時移世易，麥指市建局將展開五個收購項目，今年亦預計會有八個重建項目新盤推出市場，以及有多幅已完成重整的地皮等待招標，「市建局發展已踏入另一階段，現時的工作是要把握出貨時機，加快地皮推出市場的流程，規劃收購地皮的規模及投標項目的條款設定等。在樓市較為波動的環境，適合由一個對市況夠敏感、貼近市場的人領導發展。」
有知情人士透露，市建局不只行政總監要換，主席周松崗本來也「夠鐘」走人，「周松崗的任期原本在今年四月底完結；執行董事方雪原的合約，也將會在今年十月屆滿，有傳她不會續任。換句話說，市建局半年內會有三大高層約滿，政府為減輕人事變動對局內運作造成的影響，唯有游說周松崗坐多一會，續任兩年。」
曾參與活化項目
知情人士還透露，本月中履新的行政總監蔡宏興有傳只屬過渡性質，並有兩大任務，除了協助市建局發展，還要扶助未來接班人上位。知情人士口中的接班人，正是現任執行董事區俊豪，「他加入市建局已十多年，但做執董只有一年多，要更上一層樓始終未夠『火喉』，所以先找有經驗的外援加入，讓區俊豪可以做多幾年儲夠經驗，便大有機會升上總監一職。」
本身是建築師的區俊豪，分別擁有香港大學建築學及理工大學建築及房地產學兩個碩士資格，二○○八年加入市建局，二○一七年出任規劃及設計總監，負責監督市區更新項目的規劃策略及設計方案等。二○二三年七月獲委任為執行董事，任期三年，負責商業發展工作。
過往區俊豪曾參與多個大型重建及保育活化項目，包括「油麻地及旺角地區研究」。他亦為市建局開發「市區更新資訊系統」，讓團隊透過數據勘探及智能技術，提升業務分析及決策能力。「未來市建局的發展，是推動市區更新更具成效的方法，釋放舊區土地發展潛力，正正是區俊豪現時的工作範疇。」知情人士說。
知情人士指，隨着市建局一班高層大換血，內部有部分部門的職權近月有傳擬計劃進行重組。消息指，在今年四月二十八日的管理層會議上，提及將某些部門擴充，另指執行董事方雪原旗下的持續發展工作，以及法律事務處部分監管職能或會進行整合。
會上亦有提及，負責風險管理、內部監控評核及執行舉報政策的「內部執計處」，本身是獨立部門，以往只須直接向董事會轄下的「審計委員會」匯報，日後有可能由某些部門掌管。
知情人士又提到，市建局內部有些部門流失率甚高，長期有職位空缺，「幾乎每個月都有人離職，從未試過齊人。」市建局在面對裏裏外外的挑戰下，一些項目運作明顯滯後，當中包括某些地區的重建項目。
每月有人離職
本刊翻查資料，發現九龍城、土瓜灣一帶的重建項目，部分遲遲未有行動。上月中便有受影響人士以「市建局係咪想玩死業主」在網上發帖文，指家中長輩是土瓜灣「五街」，即市建局明倫街╲馬頭角道發展計劃的業主。三年前市建局宣布重建五街，並已進行凍結人口登記，但一直等局方出價及收樓，至今仍未有消息。
「老人家這兩年身體越來越差，本來打算收樓後換一個有電梯的單位安享晚年，但現在層樓被市建局hold住。」該網民又指，五街有業主原本想裝修單位後放租，但因單位已納入重建， 若果放租，只會收六七成賠償，「搞到班業主唔賣得又唔放得租，其實市建局收樓程序是否要檢討？」
九龍城區議員林博表示，土瓜灣五街的重建項目，由二○二二年十月開始進行凍結人口登記，至今接近三年仍未出價，「坦白說，過往市建局進行凍結人口登記後約一年就會出價，但近年越等越耐，不少重建項目一直拖着未出價。」林博指他曾在區議會上追問相關進度，惟局方解釋的理由離不開「項目規模太大、經濟環境差、業權複雜」等，卻沒有推進方案。
林博指另一個位於土瓜灣的土瓜灣道╲馬頭角道的重建計劃，即俗稱「十三街」，滯後收樓時間更長，他指市建局在十年前已宣布重建，惟至今一直未有進展。「該處的業主跟『五街』類同，單位唔賣得又唔放得租，由於等候時間太長，部分單位的老化情況嚴重，不時有大量石屎剝落，十分危險。最慘是有業主叫裝修公司上門修葺，卻被裝修公司以各種原因拒絕。」林博表示，九龍城靠背壟道及浙江街的重建計劃，由宣布重建至出價足足等了四年八個月，至今年初才等到出價。
林博續稱，隨着市建局一班高層更替，期望局方能將過時的政策一併改革，建議先優化賠償方法。他指現時市建局計算的賠償方式，先根據業主持有的單位是用作自住、空置抑或出租來決定賠償金額，若果屬空置或出租，賠償金額相對會較少。
「但實情是局方的收樓程序越來越長，部分業主在等候過程中身體變差，加上重建的單位沒有電梯，年事已高的業主只能將單位放租，用租金去租另一個有升降機的地方居住，甚至因需要他人照顧而搬走。若局方沿用舊政策計算賠償，對業主並不公平。」他建議市建局放寬限制，若證實業主僅有一個物業，一視同仁計賠償。
優化賠償方法
他又指，市建局公布的重建項目往往範圍太大，需要花大量資源進行收購重建，結果一旦遇上經濟不景兼種種原因影響，就會導致相關工作難以推進。他建議市建局應以斬件式推展重建項目，「就以十三街為例，其實可分三期，逐個區域做，甚至可加入私人發展商參與重建，填補政府資源不足的問題。」
市建局於周一回覆本刊指，一直按現行機制，在重建項目獲政府批准後展開收購程序。各項目的收購時間表及優先次序會因應項目各自的特性釐定，包括項目規模、地區特性、受影響住戶數目、業權分布、補償安置安排及項目工程的複雜性等。
市建局會採取「動態」管理的策略，考慮上述不同因素，調整不同重建項目的收購步伐，在衡量市建局現金流狀況的前提下，慎重部署項目的收購步伐， 並不時檢視已開展項目不同階段的進程，作適時調整，維持財務穩健，持續有序地履行市區更新的任務。
前總監突請辭爆內部不和
二○○一年成立的市建局，營運模式多年來被指偏離「以人為本」宗旨，着重「向錢看」，過往內部也有高層與時任主席因類似原因出現分歧，引起一場不和風波。
二○一五年三月，時任行政總監譚小瑩突然請辭，她在請辭電郵指明與主席蘇慶和不和，「在對市建局的使命及發展方向的理解上，與主席蘇慶和截然不同，盡了最大努力，嘗試縮窄分歧，但徒勞無功。」
有傳譚小瑩與蘇慶和爆「分手」的導火線，因譚認為市建局的定位應將社會使命置於盈利之前，不接受該局變成發展商或收地經紀；蘇則將重建工作與錢掛鈎。其中一個例子，是雙方處理中環街市重建項目時，譚小瑩着重保育綠化，蘇則較緊張財政狀況。
三次發債逾百億元
隨着經濟不景，市建局及房協先後發債融資，以應付龐大支出及新項目投資。去年七月，市建局預計應付重建項目的收購及建築成本支出高達數百億元，但現金儲備僅餘一百八十億元，不足以應付龐大的重建工作。
加上過去兩個年度分別錄得三十五億及三十九億元淨虧損，局方遂於同年八月，宣布發行三筆合共一百二十億元債券，另簽訂一筆一百三十億元的五年期定期及循環銀團貸款，成功籌集二百五十億元。三筆債券均採用固定息率，利息介乎百分之三點三五至三點五五。
房協則於去年九月，與十二家本地及國際銀行簽訂一筆一百二十億元五年期定期及循環銀團貸款，利息以浮動利率計算，定價按照香港銀行同業拆息HIBOR加八十六個基點計算（即H+0.86厘）。有市場分析指，隨着HIBOR暴瀉，由去年八月約四厘二急降至現時約一厘三，若發債採用浮動息率，以現時息口來說相對較化算。
