發佈時間：14:47 2024-08-31
本港上月最新破產呈請達七百八十宗，多於較去年同期逾六百六十宗，按年上升超過一成七，法院破產令更達八百〇九宗，按年上升近五成四，按月上升一百四十多宗。
部分陷入財困的人士因未能在債主寬限期前還款，抵押物業最終遭銀主拍賣， 因此近期不少拍賣會除了有一般銀主盤外，不時會出現「另類筍盤」，例如「半契樓」和「碎契樓」等。雖然相關物業因特殊情況往往可以市價四至六折入市，放租隨時坐享高租金回報，惟當中涉及不少風險或潛在問題，專家指出尤要注意三大事項。
上周四，盈置地產在中環舉辦了一場拍賣會，當日有個位於堅尼地城的兆宜大廈單位，於拍賣前售出。另外，有兩個物業分別為皇后大道西八達大廈和北角繼園臺十七號海港閣一單位，雖然有客競投，惟未到銀主底價而收回。
拍賣官、盈置地產商務總監黃海霆稱，近月多了銀主盤推出市場，較上季約多一成，「有單幢樓、公屋、居屋，亦有大型屋苑，如淘大花園、太古城等。」一向以來都常有物業會在拍賣會前後售出，她指:「客人因應不同環境因素，如因息口走勢而躊躇入市，未於拍賣會立即競投入市，他們可以在拍賣會中獲得更多資料，用多些時間向我們了解，事後再多作考量及決定。」
查冊弄清業權
早前，北角城市中心商場地庫城市金庫B樓三○八號舖，建築面積達八十二平方呎，六月份時曾以十萬元成交，呎價一千二百多元，呎價一千八百多元，後來不足一個月，用二十八萬元賣出，賣家帳面極速賺十八萬元，故此該行上月底推拍城市金庫B樓雙號舖，建築面積約五十四方呎，開價十萬元，獲兩組客共出價四口爭購，最終搶高五萬元拍出，較開拍價高出約五成。「新買家計劃當倉用，認為自用划算。」
除了一般銀主盤，亦不時有「半契樓」和「碎契樓」出現在拍賣會上。大律師陸偉雄解釋， 所謂「半契樓」和「碎契樓」，即是物業的業權有瑕疵，「例如兩夫妻感情要好， 一齊聯名買樓，其後離婚，一方要賣樓還債，另一方拒絕賣出，就會出現半契樓。」
正在跟丈夫辦理離婚手續的陳小姐，就隨時淪為「半契樓」業主。她早前收到財務公司信件，才知道另一半將層樓二按給財務公司套現，其後他宣布破產避債。陳小姐不知如何是好，「層樓未供完，如果我繼續供，層樓最後屬於邊個？」陸偉雄分析，如陳小姐繼續供樓，可以繼續維持現狀；「如果不供樓想一刀兩斷，銀行就有權將物業賤價拍賣，如果賣後仍不夠償還銀行貸款，有可能要抬錢畀銀行。」
對準買家而言，陸偉雄建議必須先行查冊，弄清物業的業權，免得日後有紛爭。「例如看清楚是聯權抑或分權，聯權法律上解釋為共同擁有，並不是各自擁有百分之五十；分權多用在兩個投資者或沒有親人關係的人上，買入的時候會說明大家各佔多少。」
至於「碎契樓」，多數因為遺產而出現，例如有五兄弟姐妹，每人持有五分之一業權。「假設有層遺產樓，分畀幾兄弟姐妹，有人想賣有人不想賣，就會出現碎契樓。」
想投資半契樓或碎契樓的準買家，由於並不擁有全部業權， 因此入市有一定風險，例如未必可以在銀行承造按揭，「可能要去財務公司承造按揭，息口會較銀行高，成數亦會降低。」又如日後想將單位出租，要先得到其他業權人士同意，否則很難成交。
難做按揭不易轉手
其實無論是半契樓或碎契樓，市場上一般較少人願意買入業權不完整單位，主要是怕麻煩，導致此類物業的交投疏落，成交亦往往遠低於市價。早前葵涌瑞景大廈B座中層三室，由銀主推出拍賣，僅涉及一半業權， 屬半契樓， 整個單位實用面積三百六十三方呎，開價七十萬元，在拍賣會上吸引兩組買家，競投至八十萬元沽出。
此外，買入半契樓收租要注意租金未必根據業權比例攤分，買入物業前要與其他業主商討如何分成。由於業權不齊全，日後想賣樓有機會要以較低價格方能轉售。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，半契樓或碎契樓難承造按揭，銀行一般不會接受有關申請，「通常都是財務公司做。」雖然個別財務公司會接受半契樓按揭申請，但息率可達二十厘以上，較私樓高很多，「所以買得半契樓或碎契樓通常都是full paid。」
曹德明又提醒銀主盤一般成交期較短，由於銀行現時審批按揭審慎，買家要預留足夠時間去成交。黃海霆亦指買家要做足功課，例如「斜槓族」入市前要準備好按揭。「準業主買入銀主盤亦要證明有穩定收入，提供至少三至六個月薪金紀錄，有固定職業，即使無穩定收入如舞蹈員、化妝師等職業一樣適用。」
破產期滿仍有手尾跟
大律師陸偉雄說，不少人認為四年破產期滿後，只要證明自己沒有破產令在身，向法庭申請破產解除證明書就可以重新做人，其實有手尾跟。「可證債項外，例如破產
人士其實仍有其他債主，即使過了四年破產令，並不代表那些債主不會再追。」
其次，破產人士的信貸評級會跌至谷底，四年後申請信用卡多數會被拒絕，想正常借貸做生意也未必獲批，「好多專業人士，如律師、會計師等，工作上需接觸金錢，若曾破產因誠信問題或不會獲聘。至於想打政府工、做上市公司主席、董事等同樣有機會會被拒。」
