辦公室需求急跌 WeWork 生死倒數

一度被捧成初創界神話的共享辦公室WeWork（WE），近年發展未如理想，流動資金亦出現問題，公司上周更向美國監管機構示警，坦白承認「對公司持續經營的能力出現重大疑問」，意味WeWork已瀕臨破產邊緣。按照集團手頭現金與燒錢速度推算，能否捱到今年十月已成疑問。

近年WeWork一直試圖擺脫創辦人前行政總裁紐曼（Adam Neumann）的負面影響，但撞正新冠疫情，以及企業開始習慣讓員工在家工作，導致辦公室需求大跌，就算全球已經復常，WeWork今年第二季收入按年僅增長百分之四，淨虧損高達四億美元，連會員流失量都超預期，情況不容樂觀。

WeWork由創投界神壇跌落破產邊緣，最痛必然是日本軟銀老闆孫正義，累計投資數百億美元，然而WeWork目前市值已跌至不足三億美元，成為孫正義最差投資之一。

上周二，WeWork公布今年第二季業績，收入按年增長僅百分之四至八億四千四百萬美元，然而淨虧損高達三億九千七百萬美元，最令市場擔憂的是，WeWork向公眾坦承「對公司持續經營的能力出現重大疑問」，直言管理團隊現在必須籌集更多資金來保持公司繼續營運，以及確保未來十二個月的流動性。翻查資料，截至今年六月
底，WeWork的手頭現金燒剩約二億美元，期內錄得淨現金流出超過二點五億美元，若無法集資，恐怕不過今年十月。

WeWork在業績報告中列出改善流動性及提高盈利能力的措施，包括通過重組及重新談判更有利的租賃條款，以更有效地削減成本，同時想辦法減少會員流失，嚴控成本及支出，將通過發債、增發股票及出售資產來籌集更多資金。

市場顯然不信WeWork的計劃，其股價在消息公布後應聲急挫，當天開市前一度大跌超過兩成，跌至不足○點二美元。過去一年該公司股價勁跌九成七，相當誇張，今年四月，由於連續三十個交易日股價都不足一美元，WeWork已收到紐交所發出的退市警告，然而其股價至今仍未有任何改善，要重回一美元需升近七倍，以目前情況來說相當困難。

股價一年蒸發九成七

十多年前，共享概念興起，吸引不少投資者真金白銀擲進打着共享概念旗號的初創公司。一○年，紐曼創辦了WeWork，以共享辦公室概念想顛覆傳統寫字樓，在美國矽谷「閃電擴張」，再快速攻進全球各大主要城市的核心商業區，連中國及香港都有WeWork的影子，WeWork更是不少大型商廈的主要租客，除租用核心寫字樓外，WeWork更買下多個物業，成為公司基地，風光一時無兩，成為共享經濟的佼佼者。

事實上，WeWork的營運模式說穿了只是在做二房東，將租回來的空間再分租出去，或是將買下的物業分租出去，例如租客可以只租一張枱、一間房或一整個間隔空間，根據不同面積交租，只是主打大家都可以共用一個空間，有助不同創業者認識朋友、互相交流等，但其實並沒有任何新科技元素，而且營運模式非常容易被複製，連本港不少持有寫字樓的老牌家族都將旗下物業變成共享辦公室，加入競爭。

然而憑創辦人紐曼的花言巧語，在各大場合都標榜WeWork旗下租客大多是科技公司，不少更是優質獨角獸，WeWork升級為科技概念包租公，在十年間吸引不少投資者，其中包括日本軟銀集團老闆孫正義，前後擲入數百億美元，而WeWork估值亦一度升至四百多億美元。

隨着WeWork在一九年籌備上市，希望通過上市籌集新資金拓展新業務，公司數據亦正式向外披露，傳媒陸續揭露公司債務問題嚴重、公司管理不善、連年巨額虧損，紐曼更被揭發挪用公司資金、吸毒等，令市場發現WeWork根本不值四百八十億美元市值，最後放棄上市，紐曼亦辭去行政總裁一職，並放棄多數投票權，由神壇墜落谷底，而WeWork市值亦大幅下跌至八十億美元。

疫情成最後一根稻草

紐曼退出後，WeWork嘗試重新出發，擺脫紐曼帶來的負面影響，二一年終於透過與特殊目的收購公司（SPAC）合併成功上市，但新冠疫情壓倒WeWork的最後一根稻草。疫情下各國都採取封城，而且斷斷續續持續了兩年，企業要求員工在家工作，加上疫情下要節省成本，紛紛退租，疫後再遇上美國大幅加息， 科技企業借貸成本急升，WeWork旗下的租客最受影響，而不少企業已習慣了員工在家工作，大幅減少租用寫字樓的開支，導致WeWork背負沉重負債，財政狀況越來越嚴峻。

自一九年WeWork公布財報以來，四年內共虧損近一百五十億美元，財政狀況一直未有改善，難怪前行政總裁Sandeep Mathrani及財務總監Andre Fernandez在今年五月都劈炮，拋下爛攤子給現任臨時行政總裁David Tolley，而David Tolley當務之急便是要為公司籌集新資金，否則WeWork難逃破產命運。

美商業房地產空置率創新高

WeWork瀕臨破產邊緣，或引爆連鎖效應，由於WeWork本身佔據大量商業樓面，市場憂慮萬一WeWork最終倒閉，其空置出來的面積在短期內難以填補，將令商業地產的空置率繼續上升。

事實上，在新冠疫情過後，全球不少企業的員工都習慣了在家工作，雖然疫後部分已重回辦公室，但仍有不少企業為節少成本，縮減辦公室面積，員工繼續在家工作，導致全球多地寫字樓空置情況越來越嚴重。

根據美國房地產經紀協會（NAR）的數據，截至今年六月底，美國寫字樓空置率創下百分之十三點一的歷史新高。雖然美國屬早批重啟經濟的國家，但去年每季的寫字樓空置率都高達一成二，今年仍未見好轉，反映需求持續下跌，未如市場原本想像中在疫後復甦。

美國房地產經紀協會稱，空置率上升主因一些大型科技企業要節省成本，遷出一線大都會地區的辦公室，上季空置率最高的是三藩市、休斯頓及達拉斯沃斯堡，分別達百分之十八點八五、十八點六四及十七點九三。

同時，商業房地產空置率上升將直接影響銀行，美國多間銀行包括摩根大通、富國等已稱要為商業地產貸款的預期損失，預留更多資金，而美國財長耶倫年中亦有警告，商業地產的問題或為銀行業帶來壓力。