租金單月升幅高樓價升幅廿倍 上車客重新計數 專家教路「租或供」

今年八月，二手樓價僅微升百分之○點○六，私人住宅租金卻急飆逾百分之一點六，單月升幅超過同期樓價升幅二十倍，令租金指數再創新高。

過去一年，樓價由低位反彈兩成，租金更不斷破頂，箇中原因包括內地資金湧港、本港銀行未有緊貼美國加息，以及非本地人才和學生帶來龐大的新增租住需求。

今年初，有統計指逾一百四十個屋苑中三分之二的租金回報，已經高過H按封頂利率，出現「供平過租」。繼續捱一年貴過一年的租金，還是供得起下置業，已成為夠首期上車人士的「靈魂拷問」。近期市場陸續出現轉租為買個案，反映租金癲升正逼使部分不甘捱貴租的租客重新計數。本刊找來市場人士和樓市專家，全面拆解租金急升的底因，以及「租或供」須考慮的主要因素。

最近差餉物業估價署公布，今年租金指數累升百分之四點八九，已連續十個月上升。相反，反映本港二手樓市價格變動的中原城市領先指數，第三季按季下跌百分之○點四二，連續四個季度的升勢戛然而止。對有能力置業的租客來說，更迫切的問題已不是樓價幾時調整可以上車，而是租金升幅會否不斷推高居住成本。

單計八月份，二手樓價僅微升百分之○點○六，然而私人住宅租金卻急飆逾百分之一點六，單月升幅超過同期樓價升幅二十倍，令不少租客膽戰心驚。以戶型分類，實用面積四百三十一呎或以下的A型單位，八月份租金按月升百分之一點八九，是三類單位中升幅最勁。

至於B類單位，即四百三十一呎至七百五十二呎的中型單位，租金比七月再升百分之一點六九；七百五十三至一千○七十六呎的C類大單位，租金亦按月升約百分之一點七三。

成為媽媽的九十後鄧太，一家三口過去三年以一萬多元租住沙田一屋苑約三百呎單位，自從小朋友出世後地方不夠，想搬到大一點的單位，「一直有留意同區兩房單位，現時的租金太貴，未來好大機會繼續升，真係要考慮買樓！」

業主起碼加價一成

對大部分人來說，嫌樓價貴可以等樓價跌，但租樓往往無得等。在銀行工作的楊先生，兩年前結婚後以約一萬八千元租住將軍澳一大型屋苑的兩房單位，他慨嘆早前租約一完，業主馬上加租，「一加就加一成！我看了其他類似單位差不多價錢，自己又不想搬屋，只好硬食。最近積極物色單位上車，始終租約完肯定會加租，搬來搬去又麻煩。」

地產界人士表示，八月份租金升幅突然拋離樓價一大截，最大原因是住宅租務的傳統旺季，每年都有大批內地學生來港升學，需要尋找租盤，惟現時學生宿舍嚴重供不應求，毗鄰各大專院校的租務需求尤其殷切。

除此之外，近年港府積極搶人才，各類專才及高才亦紛紛搶租住宅，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說︰「今年本港中期人口淨增長約一萬九千四百人，遷入香港約三萬多人，大部分淨人口增長來自內地新來港人士，就當每三人為一個家庭，已經有一萬多個住屋需求。這些人初到香港大部分不會即刻買樓，而是先租樓，成為最近租金持續破頂的主要推動力。」

事實上，過去一年本港私人住宅樓價升了接近一成一，同期租金指數上升約百分之五點三，表現相對落後，令更多本來有能力置業的上車客選擇繼續租樓觀望，成為第三股推高租金的動力。

隨着租金因需求急增而持續攀升，加上本港銀行未有緊貼美國加息，市場主流H按的實質供款利率普遍緊貼三厘二五左右的封頂上限，租金回報率開始追上甚至反超H按封頂息，逐步修復「供貴過租」的負利差倒掛結構。至今年初，有地產代理統計過一四百四十三個屋苑，當中三分之二的租金回報率高於H按利息。

三股力量推高租金

面對越來越多屋苑變成「供平過租」，即每個月的租金較問銀行借錢供樓更多，陸續有租客按捺不住棄租轉買。元朗朗城滙一座低層C室，實用面積三百三十一呎一房戶，近日以五百三十五點三萬元成交。中原地產元朗教育路分行資深分區營業經理温旭銘稱，新買家因難忍租金年年攀升，認為租樓等同幫業主供樓，租樓多年後決定入市。

另一個位於深井浪翠園四期十三座低層F室，實用面積四百三十五呎的兩房單位，近日以四百二十八萬沽出。中原地產深井陳記商業廣場分行高級資深分區營業經理梁璟華透露，買家是同區租客，見樓價仍較高峰低水，遂決定棄租轉買。他說豪宅亦有類似成交，如屯門掃管笏滿名山一個實用面積一千七百七十六呎的洋房，成交價三千七百二十八萬元，買家亦是租客入市自住。

無論本地或非本地租客，繼續捱一年貴過一年的租金，還是供得起寧願置業，已成為夠首期上車人士的「靈魂拷問」，市場人士指出，現時要考慮的因素，包括未來租金和樓價走勢，以及港美息口的趨勢。

上車先看供款能力

租金方面，市場共識是短期持續向上，暑假旺季過後，第四季升幅可能略為放緩，但三股推升租金的需求持續下，中長期仍會上升。利嘉閣地產研究部主管陳海潮估計，今年第四季租金再升百分之一點三，全年住宅租金累計升百分之七點五。至於中長期，部分投行如瑞銀預測二八年後租金增速將會放緩。

至於樓價，市場預測分歧較大，主要利好因素包括租金持續破頂、各項人才入境計劃持續、未來三年預測私人住宅落成量逐年減少等。而導致二手樓價下跌的潛在風險，包括美國高利率可能維持更久、資金被吸引去買利息越來越高的美國國債和大型企業債券、本港發展商以貼市價甚至低於市價推新盤、內地進一步收緊資金流出，以及環球股市一旦大跌引發的負財富效應等。

若打算由租轉買，一般宜先考慮自己的負擔能力，其次是居住需求，最後是樓價走勢。張翹楚說﹕「香港租樓的租期比較短，通常一死一生，如果每次完約都要搬屋是有成本的。不過，香港供樓時間好長，最長可以做三十年按揭，屬高槓桿投資，所以不要因為樓價升就買，一定要考慮自己的工作是否穩定、有沒有足夠還款能力，否則未來樓價真的上升，但你因為收入不穩定而斷供，都無法享受升幅。」

他指近年本港出生率下降，一般二人家庭一房單位已足夠，如果有小朋友的三人家庭連工人，就需要一個兩房單位，「能力許可的話，選擇兩房單位彈性大一點，未來換樓亦較容易甩手。」

陳海潮建議轉租為買要考慮自己的生活模式揀選單位，例如一手樓全新且附送裝修，適合追求生活質素與靈活付款條款的買家；二手樓一般實用率較高兼可即時入住，適合偏好成熟社區配套的買家。「有意入市的買家，目前的策略應是瞄準部分因個人或財務原因而較心急放盤的業主，針對這類盤源主動壓價，會較易爭取到較大的議價空間。」

銀行提高按揭優惠搶客

踏入第四季，發展商陸續推出新盤銷售，各大行銀為追按揭業績，紛紛提高優惠搶客。最近，市傳包括創興銀行及交通銀行在內的本港中小型銀行按揭現金回贈增加至百分之一點七，前者適用於三百萬元或以上貸款額的一手及二手樓，以及轉按申請，但村屋及資助房屋不包括在內。

至於交通銀行的百分之一點七現金回贈適用於特選樓盤包括芊御、海堤灣及叡璟，如果樓盤符合綠建環評，更可額外獲得綠色回贈。

早前滙豐及恒生已將其定息按揭計劃的申請日期延長至今年年底，而中銀香港及渣打亦上調按揭現金回贈，中銀更推出「先P後H」的按揭計劃，渣打則將現金回贈加至百分之一點五。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信，銀行間的按揭戰將持續至年底；中原按揭董事總經理王美鳳則預計，市場上仍有積極性大的銀行跟隨或進一步上調按揭回贈以追趕年內按揭業績，又或準備明年按揭目標，按揭用家可受惠於銀行增多優惠。