發佈時間：12:22 2026-01-10
招商局商業房託基金（1503）近日斥資逾兩億元，收購尖沙咀一全幢酒店，計劃改建成現代化學生宿舍，目標於二六年八月前投入營運，以配合新學年招生，為該房託首次收購及持有非內地資產。
港府近年全力打造「留學香港」國際教育樞紐品牌，隨着非本地生學額上限提升及「城中學舍計劃」等政策出台，預期三年後學生宿位短缺將達十二萬個。為爭食這「大餐飯」，宏安地產（1243）、永義國際（1218）等本地中小型發展商，以至傳統大型地產商恒地（0012）及信和置業（0083）都各出奇謀，透過收購、改建、合作等爭相布局學生宿舍市場。
由於學生宿舍租金多採用半年或全年預繳，現金流穩定，加上政策推動和剛性需求，投資回本期往往比經營傳統酒店或安老院更快，成為不少上市地產商的首選，預計未來一年相關投資勢有增無減。
去年《施政報告》落實每所資助專上院校的非本地生學額上限在二六╲二七學年起，由原來的四成提升至五成，預計若大學用盡上限，非本地生總數可達約三點七萬人，連同自資全日制本科生及研究生，料人數將突破十萬名。
據高力研究報告，目前本港宿位只有不足五萬個；預計至二八年，學生總住宿需求將達逾十七萬個，短缺將擴大到十二萬個。
為應對住宿需求爆發式增長，發展局與教育局去年七月推出「城中學舍計劃」，大幅放寬商廈及酒店改裝為學生宿舍的規劃限制，審批時間亦壓縮至約六至九個月。
經濟學者袁偉基指，市場需求顯著擴大，加上旅遊業復甦緩慢，酒店入住率偏低，而且新政策大幅降低商廈改裝為宿舍的成本與技術門檻，回本期相比改建為酒店及安老院等更快，尤其在大學附近區域，因此吸引發展商加速布局。
中原工商舖數據顯示，去年香港工商舖市場買賣成交宗數約三千五百八十八宗，按年升逾兩成，其中在學生宿舍投資熱潮推動下，全年錄五十二宗全幢成交，涉及金額約一百五十億元。
現金流穩定回本快
近期最矚目的交易必數招商局房託斥資約二億元收購毗鄰香港理工大學、位於尖沙咀柯士甸路二號的Habyt Austin Avenue酒店，總樓面面積逾二千一百平方米。該房託計劃將物業改建成有八十五個床位的現代化學生宿舍，低樓層設共享休息室及健身中心，目標二六年八月前營運，配合新一輪招生。
翻看招商局房託二五年中期報告，其物業組合全部位於內地，包括位於深圳及北京的甲級寫字樓及零售商場。但內地經濟不景氣下，期內整體物業組合的出租率從九成下降至八成四，下降了六個百分點。
今次招商局房託跨境、跨界進軍本港學生宿舍市場，直言收購旨在豐富投資組合，長遠提升收入及每基金單位分派的穩定性。
本港多家上市公司亦積極布局。宏安地產有份營運的全港最大型私營學生宿舍「日新舍」，提供約一千四百五十個宿位。項目自二四年推出後迅速滿租，二五學年更達百分百入住率，整體租金較首年上升約一成一，大部分租客為內地生。宏安去年七月再與安祖高頓合作， 以四點三五億元承接旺角砵蘭街「旭逸酒店． 旺角」， 計劃改裝成約二百二十六個床位，預計今年第三季完工。
永義國際則推出紅磡漆咸道北學生公寓「THE QUAD 森里」，提供近二百個房間， 海景雙人房月租約六千八百元起，項目去年九月底已全數租出。
傳統住宅發展商亦調整策略。恒地將大埔美新里項目Parkwood迎林轉為中文大學認可校外宿舍，床位月租五千多元起；信置位於中環的租賃項目ONE CENTRAL PLACE則大力吸納學生租客，出租率達九成五，並指將研究旗下物業改作宿舍的可行性。
掀留學經濟投資熱潮
萊坊報告指，學生宿舍預期回報率介乎四點五至八厘，遠高於傳統住宅的二至三厘。袁偉基解釋，學生宿舍不僅提供穩定現金流，且租金多採取預繳模式，如半年或一年一付，在現時樓市仍未完成復甦下，有助改善發展商資金周轉。
「學生宿舍有穩定的客源輪轉，需求韌性較強。尤其近學校的物業，能產生穩定租金收入的同時，可以持有具價值的資產。」
在眾多改建項目之外，亦有發展商選擇從零開始。星星地產（1560）原計劃在觀塘偉業街發展「酒店加安老院」項目，去年八月主動撤回方案，改為申請重建為純酒店用途，並在文件中明確表明，未來可根據「城中學舍計劃」改建為學生宿舍。項目預計提供九百八十四間房，目標二九年落成。
星星地產主席陳文輝認為，學生宿舍市場前景樂觀，提供較穩定回報，在目前地產環境中尤其吸引。他估計項目投資成本約十五億元，相比改建項目，新建規模大，每間房成本反而較低，料回報率每年約一成，並強調其定位是「專題式學生宿舍」，配備交流、運動、煮食空間，而非僅提供睡覺地方。「部分改建項目受樓面限制，房間大小不足、缺乏配套，難以完全滿足學生需求。」
陳文輝透露，會積極與大學合作，指已初步與各大院校聯絡，形容反應非常正面。展望未來，陳文輝表示學生宿舍短缺情況「極度嚴重」，缺口仍在擴大，預期二六年及之後，市場對學生宿舍的投資將比往年更熱。
學生宿舍營運商擬美國上市
香港學生宿舍投資熱潮中，除了地產商與基金爭相布局，營運商亦乘勢而上。本地學生宿舍住宿供應商「匯生活文化科技有限公司」（Student Living EduVation），近日正式向美國證券交易委員會（SEC）提交上市申請，計劃通過首次公開募股籌集最多二千九百萬美元（約二點二億港元）資金，成為香港「留學經濟」生態圈中，首間衝擊資本市場的學生宿舍營運商。
匯生活以「學寓」（Student Living）品牌在香港運營，匯生活自二一年起開展學生住宿業務，其招股文件披露，截至二五年三月底止， 公司全年營收二百四十七萬美元，其中學生宿舍業務貢獻超過五成六。
目前該公司在香港管理四個宿舍地點，分別位於西營盤、油麻地及長沙灣，所有選址均緊鄰香港大學、理工大學等主要大學；提供一百四十三間房間，以單人間為主，每年服務約四百名個人客戶，其中九成五來自內地，所有設施入住率保持百分百。
