發佈時間：16:00 2025-12-24
過去兩年受利率高企及新盤貨尾激增拖累的本港樓價，近半年重現曙光。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），由今年中低位已累計反彈逾百分之七，一眾小業主不單舒一口氣，部分人更變得心雄，不惜賠訂重售單位，最終賣貴近百萬元。
隨着美國持續減息，本港同業拆息HIBOR亦由高位回落，加上大量專才湧港推高租金，不但提升租金收益率，同時令「供平過租」重現，刺激投資需求。與此同時，一手貨尾今年累減近一成八，進一步減少未來供應，有助緩解發展商劈價去貨的壓力。
各大投行紛紛睇好明年樓價繼續反彈，連「樓市大淡友」仲量聯行香港主席曾煥平都轉軚。經驗老到的城中名人如中原集團主席施永青、鷹君（0041）主席羅嘉瑞等更早着先鞭，頻頻入市掃貨。
作為樓市大好友的施永青，上個月在其個人專欄中斷言本港樓價已經「見底回升」，一旦樓市復甦，樓價有望在三年內升穿歷史高位，整個升浪將持續六年，累計升幅高達八成半。
他解釋稱，主要源於美元貶值將帶動實體資產上漲、市民負擔樓價能力拾級而上，以及發展商近年減少買地兼減慢施工進度，令未來的樓宇供應嚴重追不上市場需要。文章一出，立即引發廣泛討論，成為城中熱話。
過去半年，本港地產股股價已率先反彈，西沙GO PARK住宅項目SIERRA SEA熱賣的新地（0016） 累漲一成四； 恒基（0012）亦升了近一成；正部署推出啟德「花語海」項目的長實（1113）升幅更凌厲，六個月升了近兩成一；至於上周發售旗下錦上路柏瓏III及油塘柏景峰的信置（0083）更大漲兩成六。
地產股率先炒起
股市一般領先基本因素，地產股升勢凌厲，反映市場對地產市道恢復信心，不少資本雄厚的城中名人更身體力行，紛紛入市掃貨。近日最積極要數鷹君主席羅嘉瑞家族，單計下半年已狂掃大圍柏傲莊、黃竹坑滶晨II及海盈山、元朗錦上路柏瓏II、西半山the MVP、日出康城凱柏峰、及SEA TO SKY及渣甸山峻譽．渣甸山等多個單位，市場估計投入樓市的總金額超過十億元。
其他城中名人如船王包玉剛家族成員、均輝集團董事、恒生（0011）創辦人何善衡孫女等都積極入市買樓。大好友施永青透過旗下基金購入九龍站擎天半島及奧運站柏景灣共三個單位，涉資四千七百四十六萬元；連信用卡KOL小斯都豪擲近一億四千萬元，購入北角海璇II特色單位。
「無論差餉物業估價署或地產代理的樓價數據，都已連升五個月，加上租金持續上漲，發展商幾次推出新盤試水溫，反應都不俗，部分單位加價亦賣得出，幾肯定樓市已見底。」泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說。
事實上， 連續唱淡香港樓價七年，被稱為「樓市大淡友」的仲量聯行香港主席曾煥平最新亦轉軚，認為明年中小型住宅價格將上升百分之五，豪宅價格則維持平穩。他認為隨新任聯儲局主席上任，將有一定減息壓力，預計明年減息一至兩次，進一步提振買家入市意欲。
投行撐觸底反彈
曾煥平說︰「減息後可減輕發展商推盤壓力，未來未必再用大平賣、超優惠價推售，有助樓價回穩；隨着發展商貨尾單位逐步消化，明年庫存消化期將回落至二○一五年平均約五十一點三個月水平。」
美聯的數據顯示，截至今年十一月，全港累積新盤貨尾量已跌至一萬九千伙，數據已連跌十個月，創下自二三年六月後近兩年半新低，對比今年一月時的高位已減少超過四千伙，即約減少近一成八，預計計及十二月後將跌穿一萬九千伙水平。
個別投行都開始唱好香港樓市，花旗認為本港土地供應創下十四年新低，發展商樓宇銷售利潤率有所改善，聯儲局進一步減息有助本港同業拆息（HIBOR）保持在較低水平，樓市將進入數年的上升周期， 明年升百分之三；摩根大通亦稱，港股今年表現佳帶來財富效應，加上內地買家湧港投資，將帶動本港樓價明年漲百分之五；至於里昂的報告則認為，股市強勁、美國減息預期及租金明顯回升，預計明年樓價同樣漲百分之五。
一手貨尾持續減少，相反在專才及留學香港的政策下，越來越多內地專才及留學生來港，不僅推高租金，更成為支持本港樓市的生力軍。據中原的數據顯示，今年首十一個月，以普通話拼音登記的買家總成交量已增至一萬二千五百五十宗， 創下一九九五年有紀錄以來新高，涉資一千二百五十六億元。
減息釋放購買力
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢稱，住宅租金指數在外來專才和非本地學生的住屋需求帶動下延續升勢，「拆息下調下，繼續吸引投資者入市，亦有租樓人士轉而考慮置業，對成交量和售價均起支持作用，預計明年樓價升百分之五。」
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志則稱，受到專才移民政策、留學生需求帶動，為香港住宅樓市及租務市場鞏固穩定的價格基礎，加上減息將進一步釋放購買力，「預計明年樓價將再有百分之三至五的升幅。」
「本港樓價與歷史高位計已跌超過兩成半，港人的入市能力相對提升，香港的GDP增長已重回正軌，通脹持續，住宅物業依然有保值作用，租金回報率亦吸引，種種因素可見樓市已轉勢。」張翹楚說。
七成買家短炒獲利 「天璽．天」最好炒
過去兩年，港樓炒家在利率高企及樓市辣招限制下幾乎絕跡，然而在港府放寬細價樓印花稅後，今年炒家重返「戰場」。據美聯的數據顯示，今年首十一個月持貨年期一年或以下的轉售個案達六百二十二宗，比去年同期激增一點七三倍，當中高達近七成炒家帳面都有錢賺，比去年增加了二十三點六個百分點。
數據顯示，短炒獲利最多的是新地旗下位於啟德的天璽．天，共有二十七宗帳面獲利買賣，其中一個一期三座低層單位，原業主去年十一月以約一千二百六十二萬買入， 今年十月即以一千五百八十萬轉售，不足一年勁賺約三百一十八萬；另一單同樣在去年十一月買入， 買入價二千萬， 業主今年十月即以二千四百三十萬元轉售，帳面大賺四百三十萬。
其次是元朗尚柏（十六宗）、細價樓天堂的沙田金獅花園（八宗） 、老牌屋苑美孚新邨（ 八宗） ， 以及洪水橋滙都（ 七宗），均錄得持貨一年內轉售獲利個案。
