對上一個龍年，受惠於不斷加碼的美國量化寬鬆政策，特區政府在金融風暴後停止賣地和造地，還有內地經濟持續向好，大量個人遊旅客來港消費和內地豪客來港置業，導致本港住宅樓價急升。即使政府先後推出加強版的額外印花稅，針對外來買家的買家印花稅，以及針對「第二房」置業的雙倍印花稅三式「辣招」，但全年樓價仍上升了多達兩成七，為回歸以來最高。

經驗告訴我們，長時間暫停賣地建屋，不單會減少庫房收入，加大財赤，更嚴重是影響政府的長遠土地及房屋規劃。

踏入今個龍年，住宅樓市可謂一片死寂，多個大型屋苑至今仍錄得零成交。即使有成交也是蝕讓居多，除非是在十多年前買入，當中還有不少銀主盤。一手新盤銷售情況同樣慘淡，過往萬人空巷、排隊入票的盛況已成絕響。樓價自疫情前的高位已累計回落了約兩成多，與部分市場人士最悲觀的預測大跌三成相距越來越近。

政府已於去年十月發表的《施政報告》只肯局部減辣，未有全面撤辣，原因不外乎擔心樓市會急速反彈，以及認為當時的樓價水平仍高於許多市民的購買能力，但卻忽略了樓價持續回落所產生的負財富效應，以及對市民消費信心的影響。

展望後市，雖然普遍相信美國息口經已見頂，並有望於年內開始回落，但速度和幅度未必會如某些人想像般大，肯定不會回復到早幾年的低息至接近零息水平。其他樓市基本因素如發展商存貨、潛在未來供應、政府的土地房屋政策、生育率低迷及人口持續老化，還有內地經濟情況和國際地緣政治，都是負面多於正面，政府實在毋須擔心撤辣會引發樓價倒升。

正所謂升市壓不住，跌市托不起，各界都深知撤辣不等於可令樓市止跌回升，其目的只是讓市場回復正常運作，減輕有意置業人士的稅務和心理負擔，或最少可減少政府被市場人士埋怨及遭負資產業主批評的機會，不論在經濟上或政治上都是刻不容緩。

此外，因應市場情況及此前有多幅官地流標，政府早前公布今年首季將不會推售任何住宅地皮。有人進一步建議政府應暫停賣地至少一至兩年，或重新改行當年沙士後的勾地表政策，等市場有時間消化發展商手頭的部分存貨。

上個龍年的經驗告訴我們，長時間暫停賣地建屋，不單會減少庫房收入，加大財赤，更嚴重是影響政府的長遠土地及房屋規劃，因為由造地、賣地、起樓，以至建成出售，最少都需要三至五年，等到經濟轉好時才重推土地往往已太遲。

政府可參考部分市場人士與政黨議員的意見，優化現行賣地及補地價制度，例如將地皮拆細及放寬其地積比與高度限制，更靈活、迅速及貼市地設定底價，引入分期付款或利潤分成制度，以降低發展商入標投地風險和初期財務壓力，減少出現流標的機會。但不應一刀切或長時間暫停覓地建屋，否則便會與中央三申五令要求特區徹底解決住房問題、「告別劏房」的指示背道而馳。